Смещение акцентов. Освободившиеся в торговых центрах огромные площади успешно занимают мебельщики

Рынок из вакханалии арендодателей перешел в рынок господства арендаторов. Стремясь заполнить площади, владельцы торговых центров снижают ставки, придумывают новые схемы оплаты за аренду площадей, ищут новых операторов, готовых заполнить освободившиеся пространства. Интересно, что благодаря кризису получило развитие новое направление – активно строятся специализированные мебельные торговые центры. Причем не только в Киеве, но и по всей Украине.

Ставки упали вдвое

Торговые центры, особенно в регионах, не заполнены даже на 70 %, а порой и на 50 %. По этой причине, да еще из-за низкого уровня арендных ставок, арендодатель не в состоянии обслуживать кредиты, не говоря уже о том, чтобы возвращать их.

По мнению директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Виталия Бойко, сложившаяся ситуация с выплатами арендных ставок приведет к существенной проблеме. Дело в том, что банки оказались самыми жесткими: если арендодатели пошли навстречу арендаторам, то банки им навстречу не идут. В настоящее время, как известно, ставки по кредитам не уменьшаются, а наоборот, увеличиваются. Банкиры вроде как и готовы реструктуризировать долги, но на практике все договоренности на этот счет сводятся к тому, что к выплатам добавляются еще и проценты.

Если говорить о динамике изменения арендных ставок, то, например, в Киеве только за первое полугодие 2009-го они снизились в среднем на 10–15 %. А по сравнению с докризисным уровнем арендная плата в ТЦ упала в разы. По данным управляющего партнера консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости CB Richard Ellis в Украине Сергея Сергиенко, арендные ставки в ТЦ сильно варьируются в зависимости от самого торгового центра, размера секции и профиля арендатора. В частности, снижение на 50–70 % в I квартале-2009 по сравнению с I кварталом-2008 было зафиксировано в ТЦ с неудачным расположением или серьезными концептуальными ошибками, где существенно сократилась посещаемость, а, следовательно, и объем продаж. В первоклассных объектах снижение ставок составило 30–40 %.

Сейчас оплата за аренду, по информации «УТГ», находится в диапазоне 150–250 грн./кв. м в месяц, а порой и 100 грн./кв. м. Значительно колеблется оплата за площади в зависимости от региона. Если, к примеру, в Одессе, Севастополе, Виннице, Черновцах и ряде других городов оплата в среднем составляет $20–25/кв. м в месяц, то в житомирском ТЦ «Глобал UA» – примерно $30–35/кв. м в месяц. Ставка довольно высокая, но держится она, потому что это единственное торговое место. Ежедневные потоки в ТЦ составляют 15–20 тыс. человек, что подтверждает высокую лояльность населения.

«Потребительский рынок Житомира не является традиционным для Украины, – комментирует Виталий Бойко. – Это 300-тысячный город, не обладающий особой промышленностью и олигархическими заводами, но большинство трудоспособного населения работают в столице, приезжая домой на выходные. Поэтому в городе высокие зарплаты, хоть и малое количество рабочих мест. В Севастополе же, например, зарплата вдвое ниже».

Что касается прогнозов, то эксперт CB Richard Ellis склоняется к мнению, что арендные ставки до конца текущего года могут снизиться еще на 5–10 % в долларах США, после чего возможна их стабилизация.

В «УТГ» другая точка зрения. «Единственное обстоятельство, которое, как ни парадоксально, может привести к снижению арендных ставок – это рост курса доллара, – констатирует господин Бойко. – По итогам проведенного нами в январе этого года исследования розничных сетей на предмет влияния курса доллара на их планы по развитию, значение на уровне 10 грн./$1 для многих являлось пороговым. При курсе выше 10 грн./$1 они не видели возможностей ни обслуживать свои кредиты, ни вести рентабельный бизнес, ни развиваться. Многие говорили о том, что при курсе выше 10 грн./$1 вообще нет смысла заниматься бизнесом. Теоретически, если осенью курс достигнет этой отметки и превысит ее, это будет реальным шоком для всех».

Но, в принципе, на осень специалисты «УТГ» смотрят с оптимизмом, поскольку, как правило, в этот сезон товарооборот растет. По мнению Виталия Бойко, осенью появятся реальные предпосылки для того, чтобы привести арендные ставки в соответствие с реальным падением товарооборота арендаторов. В результате арендная плата может вырасти примерно на 20–30 %. Справедливым же, считает эксперт, был бы возврат к предыдущим арендным ставкам, однако пересчитанным по старому курсу – 5,05 грн./$1.

С акцентом на мебель

Примером торговых центров, отдавших предпочтение мебельной торговле, является открытый в середине июля ТЦ «6 элемент» в Одессе. Его особенностью является то, что к старту ему удалось на 100 % заполнить 8,500 тыс. кв. м

(это первая очередь): 70 мебельных фабрик

с ассортиментом более 2 тыс. наименований. Среди операторов: «Мир мебели», «Интер Стиль», «Тандем», «Ампир», «Здравствуй, дерево», «Деревянный дом», «Уютный дом», Granat и пр.

Инвестиции в первую очередь «6 элемента» – более $10 млн. Как отметил Виталий Бойко, это украино-российский капитал. Средняя ставка аренды – $25/кв. м по курсу НБУ.

Находится здание на шестом километре Овидиопольского шоссе (отсюда и название), в километре от известного рынка «Седьмой километр».

На 2,5 га появится центр площадью 21,500 тыс. кв. м. Во второй очереди, которая откроется в ноябре текущего года, будет 2,500 тыс. кв. м, здесь разместят мебель недорогих операторов: класса средний и ниже среднего ценового сегмента.

В третьей, готовящейся к сдаче во II квартале 2010-го – на 10 тыс. кв. м, кроме мебели, будет декор, отделка, товары для дома, услуги, фаст-фуд, зона рекреации.

Такой объект уместен, считают эксперты консалтинговой компании «УТГ», поскольку в городе до его открытия было всего 15 торговых центров. На тысячу жителей приходилось 145 тыс. кв. м, теперь – около 250 тыс. кв. м – это уровень маленьких уездных городков Восточной Европы, что не вяжется с имиджем портового города с практически миллионным населением.

Концепция создания специализированного мебельного центра торговли созрела с наступлением кризиса по ряду причин, часть из которых перечислена в предыдущей главе. Но кроме того, есть еще показатели, о которых ниже.

• Одесса – это крупный потребительский рынок, устойчивый по отношению к курсу доллара, поскольку большая часть населения зарабатывает в валюте: большие денежные потоки генерируются моряками, портом, импортерами, продавцами… Это направления, на 100 % привязанные к валюте, и вынуждены пересчитывать гривну к валюте.

• Это рынок с высокой концентрацией среднего класса: довольно высокий уровень зарплат.

• Низкая насыщенность мебельными операторами.

• Курортный город. Дело в том, что большое количество недвижимости в период сезона арендуется. А мебель в такой недвижимости изнашивается быстрее, чем в жилой: диваны арендодателя берегут менее тщательно.

• Удачно можно использовать покупательский поток рынка «Седьмой километр», а также других соседей: в 50 метрах Metro Cash&Carry и в 900 метрах – строительный супермаркет «Эпицентр» (его посещают в среднем 12 тыс. человек в день).

• Хорошая транспортная доступность: потоки составляют более 40 тыс. человек в день.

• В пределах 10-минутной транспортной доступности находится одесский район Черемушки, с населением 150 тыс. человек.

Активный процесс изнашивания мебели, вследствие большого курортного потенциала, не только у Одессы, но и у Севастополя, где также вводится в строй мебельный торговый центр «Домино» (ул. Гидронавтов, 60, седьмой километр Балаклавского шоссе), его техническое открытие запланировано на 5 августа.

По словам Евгении Локтионовой, общая площадь объекта составит 22 тыс. кв. м. В первой очереди – 10 тыс. кв. м: три этажа, из которых на минус первом – строительный супермаркет, первом-втором – товары для дома, мебель, предметы интерьера. В середине осени начнется строительство второй очереди и парковки на 300 мест. Стоимость аренды в среднем $25/кв. м в месяц по курсу НБУ, плюс эксплуатационные платежи.

Это первый торговый центр Севастополя с таким назначением, до сих пор в городе работали 60 автономных магазинов и зданий, которые сложно назвать ТЦ, мебель там «насыпана». Центр рассчитан на потребителей всего полуострова.

Инвестиции в первую очередь специализированного мебельного ТЦ в Севастополе составили более $10 млн.

Мебельное направление получит часть площадей во второй очереди «Глобал UA» в Житомире. Напомним, что первую очередь, 24 тыс. кв. м, запустили около года назад, во второй будет 40 тыс. кв. м, из которых 6 тыс. кв. м заполнят мебелью, предметами интерьера. Кроме того, в этой части объекта предусмотрены: зона отдыха и развлечений, включающая в себя каток, шестизальный мультиплекс, боулинг на 24 дорожки, детский развлекательный центр, фудкорт на семь кухонь; галереи модной, повседневной и спортивной одежды из 60-ти новых магазинов; зона детских товаров; фитнес-центр площадью 5 тыс. кв. м с аквазоной; строительно-хозяйственный гипермаркет площадью 12 тыс. кв. м.

Мебельный ТЦ откроется в составе полтавского ТЦ «Киев» и винницкого ТЦ «Шок».

Кроме того, планируется открытие специализированного мебельного ТЦ 4ROOM в Киеве на Окружной. Рядом уже давно работает мебельный городок, который приучил потенциальных покупателей к данной точке.

Модное мебельное направление у открывшегося в этом году в столице торгового центра «Аракс». Правда, один из столичных ТЦ, «Домосфера», который изначально был заявлен девелопером проекта – компанией DeVision, как мебельный, изменил свою специализацию, и открылся в мае этого года как Центр стиля «Домосфера», где представлены товары для дома.

Друзья! Закажите перевозку мебели у нас! Самые доступные цены в Киеве. Аккуратность и своевременность гарантирована.