Переоцененные надежды

С ПРИХОДОМ КРИЗИСА МНОГИЕ АНАЛИТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПРОГНОЗИРОВАЛИ РОСТ СПРОСА НА УСЛУГИ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ. КРУПНЫЕ КОНСАЛТИНГОВЫЕ СТРУКТУРЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЮЩИЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЗАЯВЛЯЮТ, ЧТО БЛАГОДАРЯ КОМПЛЕКСНОМУ ХАРАКТЕРУ УСЛУГИ ОНИ МОГУТ СЭКОНОМИТЬ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА ДО 20% РАСХОДОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И ОБЕСПЕЧИТЬ БОЛЬШУЮ ЗАПОЛНЕННОСТЬ ПЛОЩАДЕЙ. НО ЕСТЬ ЛИ ПЕРСПЕКТИВЫ У ЭТОГО РЫНКА?

Проблемы собственников

Проблемы, с которыми столкнулись собственники объектов коммерческой недвижимости, уже хорошо известны всем участникам рынка. Основные из них: падение арендных ставок и рост уровня вакантности площадей. «Основная проблема, которую принес кризис, – это неплатежеспособность арендаторов, соответственно, снижение арендных платежей либо растущая задолженность по ним со стороны арендаторов, как результат – расторжение договоров и увеличение процента вакантных площадей в торговых центрах. А поскольку большинство владельцев ТЦ использовали для управления собственные управляющие компании, их менеджеры, не имевшие достаточного опыта работы с большим количеством ритейлеров, были не в состоянии самостоятельно заполнять освобождающиеся площади новыми арендаторами», – отмечает управляющий директор «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко.

В результате, по данным консалтинговых компаний, вакантность площадей в некоторых украинских торговых центрах на сегодняшний день достигает 25%. Однако этот показатель очень сильно зависит от месторасположения торгового центра, правильности концепции и позиционирования, а также от активности рекламной кампании. «Разница в заполняемости торговых центров даже в столице может быть очень существенной. Например, в Киеве есть торговые центры с заполняемостью в 80–85%, как в ТЦ «Олимпийский», а есть те, в которых нет ни одного свободного места, как в ТРЦ «Магеллан» или «Украина», – отмечает Cергей Бут, генеральный директор консалтинговой компании полного цикла по недвижимости NAI Pickard.

Однако с существенным снижением арендных ставок пришлось смириться абсолютно всем владельцам торговой недвижимости. По данным NAI Pickard, в торговых центрах Киева за время кризиса ставка снизилась на 60–65% в долларовом эквиваленте и составляет сегодня порядка $45–50 за кв. м в месяц.

Не лучше обстоят дела и в сегменте офисной недвижимости. Вакантность, по данным консалтинговых компаний, тут составляет порядка 10–15%. Однако эти показатели не учитывают площади, предлагаемые в субаренду, точной информации об объеме которых нет ни у одного из участников рынка. Еще более внушительные цифры озвучивают сами владельцы бизнес-центров. «Год назад каждый наш бизнес-центр был стабильно заполнен на 100%. На данный момент этот показатель составляет от 70 до 100%. Однако он будет увеличиваться, так как в последнее время активность потенциальных арендаторов повысилась», – рассказывает Рамиль Мехтиев, начальник отдела маркетинга компании «НЕСТ».

Снижение стоимости аренды офисной недвижимости было тоже очень ощутимым: по данным «НЕСТ» – 40–60%, по данным NAI Pickard – 65–70%, ставка составляет в столице $16–40 за квадратный метр (классы А и В). По словам Александры Коваль, генерального директора компании «Мегадевелопмент» (управляют собственными БЦ класса В в Киеве), в их бизнес-центрах арендные ставки колеблются в пределах $20–35 за кв. м. При этом снижение цены, как отмечает C. Бут, затронуло офисные центры всех классов примерно одинаково. «Основное отличие состоит только в уровне заполняемости – в офисных центрах класса В он выше, чем в классе А», – говорит он.

При этом на сегодняшний день, по словам Р. Мехтиева, основная проблема собственников недвижимости заключается в том, что большинство арендаторов продолжают требовать дисконты уже по инерции, даже после уступок со стороны арендодателя. Мотивируют они это тем, что «в стране кризис». И это повторяется каждый месяц-два.

Предложения управленцев

Как утверждают представители управляющих компаний, в этом виноваты сами собственники. «Нужно отметить, что практически все владельцы бизнес- и торговых центров сразу же отреагировали на кризис снижением цен. Однако порой собственников охватывала паника, они переусердствовали в достижении компромисса с арендаторами. Те объекты, которыми управляли специализированные компании, оказались в более выигрышном положении, поскольку там концептуально подходили к вопросу пересмотра арендных ставок», – говорит C. Бут.

По словам представителей компаний, предоставляющих услуги по управлению объектами коммерческой недвижимости, они могут сэкономить для собственника до 20% расходов на управление и обеспечить большую заполненность площадей. Как они это делают, BB рассказал В. Бойко. «Когда мы приходим в торговый центр, то в первую очередь проводим исследование существующих и потенциальных посетителей данного торгового центра. Так мы можем понять его основные преимущества и недостатки для посетителей. Параллельно сотрудники нашей компании проводят аудит всех направлений деятельности объекта: технического и эксплуатационного обслуживания, охраны, специфики отношений с арендаторами, а также рекламной и пиар-кампании торгового центра. На основании результатов этой работы составляется программа действий по оптимизации работы торгового центра.

В чем заключается эта программа? Во-первых, мы производим корректировку рекламной кампании и привлекаем в ТЦ новую аудиторию. Во-вторых, мы начинаем активный поиск новых арендаторов: определяем пустые площади, а также товарные группы и бренды, которых не хватает объекту, рассчитываем возможную арендную ставку, после чего, собственно, начинаем работу по привлечению арендаторов. Благодаря обширной базе, которой мы располагаем, и очень динамичной работе, существующие арендаторы видят оживление вокруг объекта. Они видят рекламную кампанию, людей, которые приходят и осматривают площади. Другими словами, кроме собственно новых арендаторов, это дает еще и своеобразный козырь в переговорах с уже существующими. Они уже не могут утверждать, что площади по такой ставке никому не нужны, и акценты в переговорах сдвигаются».

Обширная база потенциальных арендаторов – это первый аргумент компаний, предлагающих свои услуги по управлению. Второй – это возможность ощутимо снизить расходы за счет комплексного управления. «Я могу с уверенностью сказать, что для собственника здания площадью 10 000–30 000 кв. м мы в качестве управляющей компании эффективнее на 10–20%, – говорит Алексей Немирович, директор департамента управления недвижимостью CB Richard Ellis в Украине. – Прежде всего, за счет возможности перераспределять свой профессиональный ресурс на несколько объектов».

О существенной экономии говорит Бен Хант, директор департамента строительных услуг компании DTZ: «Чем больше у вас объектов, тем больше вы экономите на услугах специализированных компаний, например, обслуживающих системы вентиляции или кондиционирования. Также вы можете оптимально распределять профессиональный ресурс на несколько объектов. Кроме того, сокращаются затраты на административную деятельность компании: процедуры, документооборот и т. д. не нужно разрабатывать для каждого отдельного объекта». Правда, по словам Б. Ханта, возможность оптимизации затрат на управление также будет зависеть от того, насколько правильно спроектировано и построено здание.

«Приведу простой пример. Если по какой-то причине в туалете установлена только одна лампочка, и она постоянно перегорает, то на объекте постоянно должен будет находиться электрик. Тут вы никак не сэкономите. А если там есть несколько лампочек, то одну перегоревшую можно заменить в течение некоторого времени. То есть электрика уже не нужно держать на объекте целый день, он может обслуживать несколько зданий», – поясняет эксперт.

Именно поэтому представители управляющих компаний настоятельно рекомендуют обращаться к ним еще на этапе проектирования объекта.

«Не думаю, что открою для кого-то секрет, но на данном этапе строительство в Украине нельзя назвать очень качественным. Более того, не все элементы систем здания можно проверить, когда «заходишь» на объект. Мы должны верить тому, что указано в актах скрытых работ и испытаний. А это, насколько вы знаете, тоже не всегда соответствует действительности. Поэтому нам приходилось проводить достаточно большой объем работ по всевозможным «доработкам», например, в местах вероятного проникновения атмосферных осадков, систем вентиляции и кондиционирования. С другой стороны – к управлению бизнес-центром Prime мы приступили еще на этапе окончания строительства и могли лично наблюдать все скрытые работы, которые делались, например, за стенами или потолком.

А когда ты видишь ошибку, исправить ее возможно быстрее и за меньшие деньги», – говорит А. Немирович.

Но, по словам Б. Ханта, в профессиональной управляющей компании собственник нуждается не только при стремлении сэкономить на управлении. Нанимать профессионального управленца следует и в том случае, если собственник планирует продать свой объект. С одной стороны – профессиональное управление повышает стоимость проекта, а с другой – собственнику невыгодно нанимать штат персонала для краткосрочного управления объектом.

Что касается девелоперских компаний, управляющих своими объектами самостоятельно, то они действительно не всегда могут сэкономить на техническом персонале. Так, по словам А. Коваль, количество персонала, занятого в управлении объектами компании, изменилось, но несущественно. Так, в ОЦ FERMMASH количество персонала немного уменьшилось, в основном, за счет охраны и узкоквалифицированных специалистов (инженер-строитель, заведующий складом и т. д.). А в ОЦ IRVA число сотрудников даже немного увеличилось, но это связано с ростом объема эксплуатируемых площадей. Был набран минимум персонала, в основном, в службу охраны, у всех остальных специалистов увеличилась нагрузка. Р. Мехтиев сообщил BB, что количество персонала, занятого в управлении объектами, не уменьшилось, так как объемы выполняемых работ остались прежними.

Надежный бизнес

Вероятно, именно в связи с надеждой на заинтересованность собственников недвижимости в оптимизации расходов на управление, все больше компаний предлагают рынку свои услуги по управлению, несмотря на небольшую доходность этого вида бизнеса. «Если мы говорим о здании площадью 10 000–50 000 кв. м, то заработок управляющей компании составляет порядка 10% от затратной части бюджета на его эксплуатацию. Но чем больше площадь, тем меньшей будет эта составляющая, и наоборот. Говорить же о доходности можно только после портфеля в 100 000 кв. м. А чтобы нормально зарабатывать, надо иметь портфель от полумиллиона квадратных метров», – говорит А. Немирович. Тут, правда, следует отметить, что управляющее подразделение CB Richard Ellis в Украине не занимается поиском арендаторов и оформлением договорных отношений с ними (за брокеридж отвечает другое подразделение компании).

В. Бойко (УТГ) сообщил BB, что в среднем рентабельность управляющей компании составляет порядка 10–20% от суммы затрат на управление объектом. «Что касается доходности, то если говорить о facility management, доходным бизнес может быть в том случае, если в управлении находится не менее 100 000 кв. м. Причем желательно, чтобы они географически были компактно размещены. Если же мы говорим о property management, то даже один объект может быть доходным», – считает он.

Правда, в кризисные времена доходы управляющих компаний тоже уменьшились. Меньше всего пострадали те из них, вознаграждение которых составляло фиксированную сумму в привязке к арендным площадям. Однако такая форма оплаты всегда считалась далеко не самой лучшей, поскольку в этом случае управляющая компания объективно не заинтересована повышать качество своих услуг и снижать затраты. Поэтому достаточно часто использовались и другие схемы, например, процент от общего арендного дохода или фиксированная ставка плюс процент от увеличения доходной части. Понятно, что в такой ситуации рассчитывать на рост доходности бизнеса управляющие компании не могут.

При этом затраты на создание управляющей компании могут быть весьма внушительными. Как отмечает Марина Якшина, управляющий недвижимостью, отдел управления торговой недвижимостью компании Jones Lang LaSalle, стоимость создания управляющей компании может состоять из следующих статей: затраты на регистрацию предприятия, анализ клиентской и конкурентной базы рынка, маркетинг и пиар-раскрутка, подбор специалистов, проведение переговоров и заключение договоров, соответствующая административно-хозяйственная деятельность. «При этом у управляющей компании всегда есть выбор: делать анализ клиентской и конкурентной базы самостоятельно или же обратиться к специалистам.

То же самое применимо и к маркетингу, а также к найму специалистов. Расходы в этих двух случаях будут различными. Затраты на найм специалистов будут, помимо этого, различаться в зависимости от их квалификации, на маркетинг и пиар-раскрутку – в зависимости от качества и интенсивности пиар-кампании. Таким образом, затраты на создание управляющей компании могут очень сильно варьироваться. Хотя я лично считаю, что, например, на одну только маркетинговую кампанию при создании новой управляющей компании нужно потратить не менее $300 000–500 000», – отмечает она. «Затраты зависят от имеющейся на момент создания компании базы и от амбиций относительно скорости захвата рынка, – дополняет В. Бойко. – В абсолютных цифрах для начала деятельности управляющей компании необходимо примерно от ?100 000 до ?1 млн».

Отсутствие спроса

Но самая большая проблема управляющих компаний на сегодня – отсутствие спроса. И многочисленные прогнозы по поводу его роста в ближайшей перспективе выглядят, по крайней мере, наивно. Во время подготовки этого мате риала BB опросил десяток украинских собственников торговой и офисной недвижимости, управляющих своими объектами самостоятельно. На вопрос «Рассматриваете ли вы возможность передачи своих объектов в управление профессиональным управляющим компаниям в ближайшей перспективе?» 100% уверенно ответили «нет». И это несмотря на то, что расходы на управление у большинства из них ощутимо увеличились (результаты опроса смотрите в диаграммах).

В чем же причина такого положения вещей? Во-первых, в особенностях украинского бизнес-менталитета, ключевой характеристикой которого является желание все контролировать самостоятельно. Как признались BB знающие люди, нередко даже компании, нанимающие независимую управляющую компанию, оставляют в своей структуре штат специалистов, фактически дублирующих ее функции. Так владельцы бизнеса пытаются перестраховаться и обеспечить себе возможность безболезненного разрыва отношений с управляющей компанией. С началом кризиса ситуация только усугубилась. Новых объектов, которые требуют управления, появляется все меньше и меньше, а девелоперы, лишенные возможности заниматься своей основной деятельностью ввиду полного отсутствия финансирования, переключаются на активное управление тем, что есть. Так они стремятся, с одной стороны, увеличить поток средств от действующего бизнеса, с другой – сохранить хотя бы часть квалифицированного штата, обеспечив его работой по управлению.

Еще одна причина, по которой далеко не все собственники готовы обращаться за помощью к сторонней компании, а тем более международной, – специфика ведения финансовой отчетности. Крупные международные компании работают, как правило, «по-белому», что не всегда приемлемо для собственника.

В результате, по словам В. Бойко, к помощи профессиональных управляющих компаний прибегают крупные иностранные игроки, большую часть которых составляют сетевые розничные компании. И тенденция к изменению ситуации в ближайшем будущем не прослеживается. По прогнозам А. Немировича, спрос на услуги управляющих компаний может существенно увеличиться, если состоится выход на рынок Украины институциональных инвесторов. Однако это возможно только тогда, когда рынок вновь начнет активно развиваться. Возможно увеличение спроса также за счет взыскания залоговой недвижимости финансовыми институтами. Для них недвижимость не является основной сферой деятельности, и ради короткого владения, они не будут создавать собственные департаменты по управлению. Естественно, им потребуются профессиональные управляющие компании.

Пока же, как отмечает М. Якшина, управляющие компании будут пытаться закрепиться на тех объектах, которые уже находятся в их управлении, повышать свою эффективность и качество оказания услуг.