Рынок торговой недвижимости 2009 года: новые правила игры

В последнее время только далекие от урбанизации и шопо-индустрии (коих в нынешнее время практически не осталось) не обсуждают тему кризиса и его влияния на рынок торговой недвижимости. Компания Colliers International, являясь экспертом на рынке недвижимости Украины более 11 лет, а также свидетелем различных событий, происходивших на рынке, столь стремительные изменения условий игры наблюдает впервые.

РОЖДЕНИЕ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ

За последние 9 месяцев участники украинского рынка стали свидетелями большего количества событий, чем за несколько предыдущих лет, то есть можно метафорически говорить о рождении в течение данного периода нового рынка торговой недвижимости.
Условно эти 9 месяцев «вынашивания» нового облика рынка можно разделить на триместры с присущей им спецификой (см. Таблицу 1).

Табл. 1. "9 месяцев «вынашивания» нового облика рынка торговой недвижимости Украины"

В изменившихся условиях главной задачей и арендодателей, и арендаторов стало сохранение бизнеса и его рентабельности. Основа успешного бизнеса арендодателя – стабильный/растущий арендный поток от арендаторов, основа успешного бизнеса арендаторов (ритейлеров) – стабильный/растущий товарооборот. Кто же виноват в том, что с ноября прошлого года основа успешного бизнеса обеих сторон была подорвана?

НЕДВИЖИМОСТЬ – КРИВОЕ ЗЕРКАЛО КРИВОЙ ЭКОНОМИКИ

Наиболее восприимчивыми к кризису оказались банковская сфера и сфера недвижимости. Причем одними из первых удар ощутили игроки рынка торговой недвижимости как наиболее зависимые от экономической и политической ситуации, а, следовательно, от потребительского спроса. Ниже приведена цепочка взаимосвязи между экономической ситуацией и изменениями в сфере торговой недвижимости.

Взаимосвязь между экономической ситуацией в государстве и изменениями в сфере торговой недвижимости

В конце 2008 года доходы населения начали стремительно падать, снизилось потребление всех видов товаров и, соответственно, розничный товарооборот (см. Таблицу 2).

Таблица 2. Емкость торгового сегмента Украины

КАКИМ ОН СТАЛ, СРЕДНЕСТАТИСТИЧЕСКИЙ ПОКУПАТЕЛЬ? 

Для розничной торговли наступили не лучшие времена. Четвертый квартал 2008 года и первый квартал 2009 ознаменовались массовыми сокращениями персонала и уменьшением зарплат, что повлекло за собой негативную динамику товарооборота. Свою роль сыграла и некоторая паника среди населения, а также пессимистические прогнозы экономистов. Ритейлеры поняли, что поведение потребителей кардинально изменилось.

Согласно мнениям экспертов, в данный момент можно выделить три категории потребителей: к первой категории относятся те, кто потерял работу либо находится в зоне риска – эта категория людей тратит деньги на покупку продуктов, оплату коммунальных счетов и средств коммуникаций (оставаться «на связи» для многих – критично в наше время).

Ко второй категории потребителей относятся люди вне зоны риска, но которые знают представителей первой категории. Этих людей радует возможность экономии. Они получают удовольствие от осознания, что могут покупать товары по лучшей (экономной) цене.

К третьей относятся люди, у которых есть определенные запасы наличных средств (эти средства стали результатом либо разумной экономии, либо временных инвестиций). Данные потребители тратят деньги на отпуск и на покупку предметов не первой необходимости. Потребление представителей этой группы можно назвать «демонстративным».

Однако представители ни одной из вышеуказанных категорий не готовы сегодня с легкостью «расставаться» со всеми своими доходами. При этом, если раньше преобладали покупатели из третьей (новый средний класс) и второй категории, то сегодня третья категория сильно сократилась и перешла во вторую, а первая постепенно расширяется.

Товарооборот упал практически у всех форматов и категорий торговли.

Ритейлеры осознали, что выжить можно, только приспособившись к новым реалиям, а для этого необходимо влиять на потребителя посредством изменения основных направлений политики компаниии. Таким образом, они фокусируют внимание на трех аспектах:
 а) оптимизации затрат;
 б) новаторской маркетинговой политике;
 в) оптимизации ассортимента/формата.

В статье затрат ритейл-операторов арендная плата традиционно занимала одну из топовых позиций, поэтому с падением продаж и товарооборота, начиная с октября 2008 года, к арендодателям потянулась вереница арендаторов.

Предметом переговоров стало изменение коммерческих условий и, прежде всего, арендной ставки.

ДАЙТЕ СКИДКУ, ИНАЧЕ МЫ СЪЕЗЖАЕМ!

До сентября 2008 года «ничто не предвещало грозы». Арендные ставки на торговые помещения уверенно росли, и в успешных проектах они достигли своего максимума к лету 2008 года, исходя не столько из экономических показателей (товарооборота), сколько из превалирующего спроса. (Таблица 4) В Киеве в любом проекте (даже не самом успешном) был длинный лист ожидания из потенциальных арендаторов. Исходя из этого, ставки во многих проектах были завышены. Однако арендодатели не спешили идти навстречу арендаторам, когда многие из них начали обращаться с просьбами о скидках в начале октября 2008 года. Аргументами арендодателей были: количество посетителей в торговых центрах существенно не уменьшилось; впереди «высокий сезон» новогодних покупок, после которых непременно наступят 23 февраля и 8 марта, которые также принесут оживление. Девелоперы говорили о невозможности снижения ставок из-за необходимости покрытия собственных издержек на строительство и выполнение кредитных обязательств.

Ситуация несколько изменилась в ноябре 2008 года, когда переговоры о скидках приняли массовый характер, и некоторые арендаторы покинули наименее успешные проекты (особенно в регионах), а очередь из потенциальных арендаторов стала стремительно таять. На первые компромиссы арендодатели пошли с самыми ключевыми арендаторами, имеющими один большой или несколько магазинов в ТЦ/ТРЦ. В успешных проектах в Киеве скидки не превысили 20-30% на период 3-6 месяцев, в менее успешных проектах скидки достигли 50-70% на период 6-12 месяцев. В некоторых региональных проектах, особенно в городах-немиллионниках, нескольким арендаторам дали «арендные каникулы», при которых арендная плата равняется нулю, а арендатор оплачивает только эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. На этот шаг девелоперы вынуждены были пойти, чтобы сохранить высокую заполняемость ТЦ/ТРЦ и не допустить эффекта пустых витрин. Большое количество пустых магазинов (более 30%) может привести к снижению потребительского интереса к проекту, и, соответственно, резкому уменьшению потока посетителей. В этом случае остальные арендаторы могут серьезно задуматься над своим пребыванием в проекте, и их может не удержать даже нулевая арендная плата. Каждый девелопер знает, что потерять репутацию легко, а восстановить ее практически невозможно.

Здесь стоит упомянуть о том, что для управляющей компании девелопера очень важно уметь «отсеивать зерна от плевел», то есть владеть информацией по реальным продажам в каждом сегменте торговли, так как на волне общей истерии некоторые арендаторы попытались воспользоваться моментом и получить скидку, непропорциональную изменению их товарооборота. Поэтому опытные управляющие ТЦ применяют индивидуальный подход к каждому арендатору. Выигрышная переговорная позиция у девелоперов, имеющих несколько ТРЦ, один из которых является успешным. В таком случае условия в каждом проекте могут варьироваться.

Тенденцией на украинском рынке торговой недвижимости стала также фиксация арендной платы в национальной валюте или максимального курса валюты. В существующих проектах такая фиксация происходит на период 6-12 месяцев с возможностью дальнейшего пересмотра в зависимости от ситуации на рынке.

% ОТ ТОВАРООБОРОТА VS СТАВКА – УДАЧНАЯ АЛЬТЕРНАТИВА ИЛИ НЕИЗБЕЖНЫЙ ПРОВАЛ?

Итак, ставки снижаются. Реально ли теперь в сегменте торговой недвижимости перейти на оплату аренды в виде процента от оборота – способ оплаты, который широко применяется за рубежом, и на который до кризиса большинство девелоперов в Украине не готово было пойти? При такой схеме арендатор платит минимальную фиксированную арендную плату плюс процент от товарооборота. Естественно, оплата процента происходит в начале следующего месяца. Преимущества для арендаторов очевидны: в их структуре затрат оплата аренды будет зависеть от товарооборота и в любом случае не превышать определенного процента. Процентная ставка при этом зависит от профиля торговли; например, операторы супермаркетов в среднем в мировой практике платят 2-6%, фешн-операторы – 10-15%, фаст-фуды – 10-12%, кинотеатры – 8-15% и т.д.

Стоит отметить, что при таком виде оплаты аренды девелопер и арендатор должны «сесть в одну лодку и грести в одном направлении». При этом лояльность девелопера к проведению совместной с арендаторами маркетинговой политики, навигации внутри и рекламе снаружи ТЦ заметно повышается. Арендодатель так же, как и арендатор, находится в зависимости от посещаемости ТЦ/ТРЦ и прилагает максимум усилий, чтобы привлечь больше посетителей и сделать их более лояльными благодаря широкому выбору товаров и услуг, высокому сервису и т.д.

Арендодатели опасаются схемы оплаты аренды в виде процента от товарооборота по ряду причин, основными из которых являются:
 - Невозможность проконтролировать оборот арендатора (непрозрачные формы работы арендаторов с «двойной бухгалтерией», с использованием СПД и т.д.).     - Невозможность прогнозировать арендный доход (может отрицательно повлиять на взаимоотношения с банками и стоимость проекта).
 - Зависимость от профессионализма ритейлера и его успешности. При этом арендодатель не имеет никакого влияния на бизнес арендатора и в случае отрицательных изменений в его работе будет «незаслуженно» страдать финансово.

В любом случае стоит ожидать, что сделки с такой формой оплаты аренды будут чаще происходить на нашем рынке в ближайшее время, особенно в случае с прозрачными арендаторскими компаниями. Также возможны комбинированные схемы, при которых арендатор платит не минимальную арендную плату, а плату с 20-30% дисконтом плюс небольшой процент от оборота (2-6%).

Что касается юридической стороны дела, то само перезаключение договора аренды для перехода на другую схему оплаты не проблематично – требуется лишь подписание типового дополнительного соглашения.