Бойтесь застройщиков, дома сносящих

Свидетельство собственности на жилье может быть аннулировано без согласия гражданина? Понятие частной собственности входит в перечень важнейших прав современного человека. В нашей стране оно закреплено ст. 41 Конституции Украины.

Но в реальной жизни все иначе. С недавних пор "вольное" обращение с правами граждан распространилось на рынке земли и недвижимости. 

В критическую ситуацию попадают люди из хороших, далеко не аварийных квартир, которых ввиду сноса целых кварталов старой застройки отселяют в формально сданные, но реально недостроенные дома, где нет ни воды, ни света, ни канализации. Другими словами — "отселенцев" выбрасывают… на стройплощадку. Но самое главное — их право собственности на прежнее благоустроенное жилье просто аннулируют…

Во всем мире довольно часто случается, что в связи с крупными государственными программами приходится выселять граждан из принадлежащего им жилья. И мировой опыт решения этого вопроса разный. К примеру, в Китае под строительство объектов для проведения Летней Олимпиады-2008 оперативно сносились целые кварталы с выплатой символической компенсации и заключением в тюрьму тех, кто с этим был не согласен.
В России подготовка к Олимпиаде-2014 в Сочи привела к принятию федеральных законов "О проведении Олимпийских игр" и "О корпорации по строительству олимпийских объектов", согласно которым государством предусмотрен особый порядок выкупа и принудительного изъятия земель, в частности за счет сокращения сроков судебного разбирательства подобных дел и исполнения судебных решений.

Зато в США и большинстве стран Европы нередки примеры, когда маршруты магистралей отклоняются от запланированных в связи с несогласием владельцев продавать землю. Если же хозяин согласится, ему заплатят цену гораздо выше рыночной (исходя из планируемых доходов от проекта), а также оплатят все сопутствующие (в том числе и моральные) расходы на переезд.

Конечно, нет смысла идеализировать негласные законы строительного бизнеса за рубежом — там он точно так же коррумпирован. Но коррупция в Европе и Америке как-то не распространяется на вопросы, затрагивающие личность, права и собственность конкретного человека.

В Украине самой нашумевшей историей с принудительным отселением стали Русановские сады. Чтобы разрешить эту долгоиграющую проблему, был даже принят специальный закон. С одной стороны, логика властей понятна: строительство ветки метрополитена в такой густонаселенный и отдаленный от центра Киева район, как Троещина, — безусловно, социальная необходимость.

Однако, по мнению некоторых экспертов, данный проект просто преследует своей целью захват 300 га земли на территории Русановских садов для ее последующей застройки жилой и коммерческой недвижимостью. При этом другой проект предлагает вывести ветку метро на Троещину из урочища Горбачиха по более оптимальному маршруту и позволяет сэкономить на выплате компенсаций владельцам садовых участков.

К сожалению, сравнительного анализа действующего и альтернативного планов проведения новой линии метро с экономически обоснованными выкладками и математическими расчетами нет. И вряд ли он появится.

Отдельный "триллер" — когда людей принудительно выселяют из законно принадлежащих им домов из-за того, что городские власти собираются строить на их месте другие здания, а в качестве возмещения выселяемым гражданам вместо реальной рыночной стоимости жилья предлагают малометражную жилплощадь или смешную компенсацию, по мировым меркам являющуюся, мягко говоря, парадоксальной.

Именно такая схема "относительно законного отъема" жилья в историческом центре города вполне накатанно и отработанно действует в Москве с начала 2000-х годов. Выбрав подходящий объект, некая девелоперская компания, имеющая связи в мэрии Белокаменной, подает предложение о реконструкции здания, которое мэрские чиновники, ничтоже сумняшеся, подписывают.

После этого начинается процедура психологической "обработки" жильцов дома, которых заставляют согласиться на предлагаемые условия переезда на окраины города. Чем дешевле удастся отселить собственников квартир, тем выше будет рентабельность всего предприятия. В процессе "выкуривания" применяются такие невинные приемы, как отказ в текущем ремонте, отключение воды и электричества. Если после всего вышеперечисленного в доме еще кто-то остается, появляются судебные исполнители, которые, имея на руках необходимые бумаги, в сопровождении милиции перевозят строптивых жильцов в предложенное им новое жилье.

Теперь похожая методика появилась и в Украине. С тем лишь отличием, что методам принудительного убеждения ее разработчики и реализаторы предпочитают шаги, связанные с прямым нарушением действующего законодательства, рассчитывая (и небезосновательно) на правовую неграмотность наших граждан. Действует эта схема таким образом.

Для начала заинтересованное лицо или группа лиц, опять-таки имеющая определенные выходы на местную власть (поскольку согласно ч. 5 ст. 14 ЖКУ любое решение о сносе дома или реконструкции микрорайона принимается исполнительным комитетом горсовета), подыскивает в черте города подходящий район времен "хрущевской оттепели". Таких предостаточно: по данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, только в Киеве более 2 тыс. ветхих домов, а в Украине их порядка 25 тыс.

Затем горсовет оперативно принимает соответствующее распоряжение, разрешающее реконструкцию отобранного в результате придирчивого кастинга района. При всем том, что данное распоряжение должно быть обнародовано в СМИ, зарегистрировано в Министерстве юстиции и в письменном виде предоставлено каждому жильцу микрорайона, предназначенного к сносу, часто местные власти самолично освобождают себя от таких обременительных действий и могут ограничиться простым объявлением на входных дверях подъезда.

Более того, несмотря на то что вопрос о принятии таких решений — прерогатива исключительно пленарных заседаний городского совета (ст. 26, п. 30 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине"), власти любезно не обременяют и граждан, издавая распоряжение без участия каких бы то ни было представителей со стороны общественности.

Далее начинается самое увлекательное — выборочное применение на практике отдельных положений Закона Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда". С одной стороны, закон предоставляет выселяемым гражданам довольно много гарантий: не допускается переселение во временное жилье, до момента завершения строительства стартового жилья (куда должны переселить людей из домов, предназначенных к сносу) никакого отселения проводиться не может. Однако говорить о его эффективности сложно, поскольку в нем не описаны конкретные процедуры и детали, которые необходимо будет разрабатывать на уровне подзаконных актов. Процесс же улаживания деталей возложен на органы местного самоуправления.

В результате появляются распоряжения местных властей (в Киеве, например, такого рода документ имеет номер 180), которые позволяют по иску мэрий или даже БТИ в судебном порядке аннулировать свидетельства граждан о собственности на принадлежащее им жилье. Учитывая специфику отечественной судебной системы, не удивляйтесь, если о решении суда по своему жилью вы узнаете… последним.
Подобный механизм правовых взаимоотношений позволяет застройщику здорово экономить на уговорах строптивых жильцов. Дескать, раз БТИ уже аннулировало их право собственности на квартиру в доме под снос, а гражданам, согласно требованиям закона, уже предоставлено стартовое жилье, их отказ освобождать дом — не что иное, как немотивированные капризы.

И тут сразу необходимо уточнить кое-какие детали в отношении этого самого стартового жилья. Согласно ст. 12 Закона "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", отселение владельцев жилых помещений осуществляется "при условии согласия этих владельцев соответственно договорам, которые инвестор-застройщик заключает с каждым владельцем/совладельцем жилых помещений".

Однако на практике это согласие играет чисто фиктивную роль: ведь если жильцы не изъявят требуемой готовности переехать "на край географии" на благо отечественного строительства, их согласие просто пропишут одной строкой в тех документах, где это будет необходимо. И доказывать после этого, что ты не жираф, достаточно сложно.

И действительно, жилье взамен сносимого дома предоставят. Но в этой части истории переселяемых может ожидать пренеприятнейший сюрприз: хорошо, если альтернативное жилье будет предложено (или, скорее, навязано) в другом районе. С этим, в принципе, легко поспорить в суде с привлечением квалифицированного юриста, поскольку закон строго обязывает инвестора предоставить "отселенцам" новые, равноценные по площади и количеству комнат, квартиры в реконструируемом микрорайоне.

Однако застройщики изобрели более хитрую схему и "с барского плеча" предлагают жильцам великолепные квартиры в монолитном новострое, уже возведенном в том же районе. Новострой при этом, согласно Акту сдачи в эксплуатацию и по утверждению самого застройщика, "полностью благоустроен относительно условий данного населенного пункта, соответствует установленным санитарным и техническим условиям". На самом же деле это лишь скелет жилого дома (без воды, канализации и минимального ремонта).

Причем ввиду глобального кризиса завершение работ на нем откладывается "до лучших времен". При этом Акт сдачи дома в эксплуатацию благополучно фальсифицируется, чтобы дом не "висел на балансе", так как застройщику еще нужно выбить кредиты на продолжение застройки микрорайона. Вот в этот-то "полностью благоустроенный" недострой и переселят всех, кто желает после реконструкции остаться в своем районе. Ведь надо же и людям пойти на какие-то уступки перед застройщиком?! А ремонт, извините, — дело наживное.

Вышеописанная схема на данный момент успешно применяется в Киеве при активной поддержке властей. Однако это не значит, что регионы нашей страны могут спать спокойно, ведь такая технология, помноженная на новый рычаг давления — выселение в целях "общественной необходимости", при желании позволит очистить под выгодную застройку большую часть привлекательных территорий любого из городов Украины. Единственное, что может в этом случае помочь гражданам, — это четкое знание своих прав и пусть несовершенных, но все-таки законов.
Мнение экспертов

Оксана Чернобук управляющий партнер ЮФ "Центр права":

— Описанная выше ситуация близка к коррупции и злоупотреблению служебными полномочиями органами прокуратуры и государственной властью. И здесь попавшим в такие обстоятельства людям нужно помнить свои права. Если необходимое согласие на отселение не давалось и договоры жильцами действительно не подписывались, а застройщик попытается предоставить их как подлинные документы, жильцы могут смело требовать проведения экспертизы и впоследствии возложить эти затраты на застройщика.
Что касается альтернативного жилья, то если дом, который не пригоден для проживания, был введен в эксплуатацию, — это явные признаки преступления, и прокуратура обязана не просто провести визуальную проверку и дать шаблонный отказ от разбирательства этой ситуации. Органами прокуратуры должны быть затребованы документы из Государственной архитектурно-строительной инспекции (Акт о принятии указанного дома в эксплуатацию), генеральный план застройки этого района из Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, решение сессии Киеврады об утверждении генплана реконструкции и предоставления разрешения на такие действия, а также документы, на основании которых принималось такое решение, в том числе договоры с жильцами.

Эти же документы обязан затребовать и суд. Если же прокуратура проявляет бездеятельность, нужно всячески привлекать внимание общественности, вышестоящих органов, политических чиновников и обязательно СМИ. Ведь, согласно ст. 94 Уголовно-процессуального кодекса, основанием к возбуждению уголовного дела являются сообщения, опубликованные в прессе. Таким образом, можно будет обеспечить возможность подачи иска о запрете застройщику осуществлять какие-либо действия относительно выселения жильцов и реконструкции жилого района.

Данил Гетманцев почетный президент юридической компании Jurimex:

— Проблема расселения граждан существовала всегда, независимо от объемов застройки. И зачастую практика показывает, что переломить собственников жилья "через колено" очень сложно. Дело в том, что даже при наличии достаточно серьезной поддержки в судах, Верховный суд Украины, если дело дойдет до него, не оставит в силе явно незаконное решение, так как таким образом будет создан прецедент, который станет основанием для пересмотра уже устоявшейся судебной практики по данному вопросу. Поэтому застройщик, как правило, готов договориться с собственниками жилья, предоставляя им достаточно неплохие варианты.

Проблемы как раз возникают с теми гражданами, которые либо пытаются разыграть свою "золотую акцию", требуя от застройщика предоставления неадекватных компенсаций, либо просто не хотят переезжать. Но ведь весь проект не может быть остановлен из-за нежелания одной-двух семей. В таких случаях застройщик идет в суд и пытается лишить граждан собственности в судебном порядке, но обязательно с предоставлением им адекватной собственности (компенсации).

Именно в суде собственники должны заявить свои претензии к качеству собственности, предоставляемой им в компенсацию. Хотя необходимо отметить, что если по документам дом является введенным в эксплуатацию, доказать его неготовность к проживанию будет крайне сложно. Здесь гражданам следует привлекать правоохранительные органы, которые должны расследовать основания подписания акта о вводе дома в эксплуатацию без его надлежащей готовности.