|
2009-09-04 09:56:36
 В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).
Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.
Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир/жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при мене происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользования.
Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.
Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г. (тут и далее - Правила).
Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.
Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:
|
ПАРАМЕТРЫ |
ОБМЕН |
МЕНА |
|
1. |
Основание для вселения |
Ордер |
Договор мены |
|
2. |
Уполномоченное лицо/орган |
Бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом |
Нотариус, который удостоверяет договор мены; проводится также государственная регистрация договора мены |
|
3. |
Вступление в силу |
Согласие на обмен жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров |
Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации |
|
4. |
Согласие |
С каждой стороны необходимо согласие нанимателя и членов его семьи (в отдельных случаях – и собственника жилья) |
Согласие сособственников (нотариально удостоверенное), в случае, если квартира находится в общей совместной собственности, например, квартира ранее была приобретена в браке, но в правоустанавливающем документе указан лишь один из супругов. Если в правоустанавливающем документе указаны несколько лиц, то в договоре мены они выступают одной стороной |
|
5. |
Платежи |
Отсутствуют |
Государственная пошлина |
|
6. |
Обмен/мена на другое имущество |
Предусматривает получение вместо одного жилья исключительно другое жилье |
Возможно проведение мены жилья на другое имущество, которое находится на правах собственности |
|
7. |
Заключение иных договоров |
Обмен является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон |
Не являются необходимым какие-либо дополнительные договоры |
|
8. |
Требования сохранения жилищных условий |
Не допускается ухудшение жилищных условий касательно размеров жилой площади |
Законодательством не предусмотрено |
Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.
Поскольку на сегодняшний день все же большая часть квартир находится в частной собственности, рынок недвижимости, особенно рынок строительства недвижимости, по прежнему пытается встать на ноги и вновь обрести утраченное доверие, денежные средства у населения уже не в таком объеме как ранее, что не позволяет сразу же приобрести квартиру, а желание улучшить свои жилищные условия не покидает тех, кто живет в малогабаритных квартирках, мы рассмотрим далее более детально именно договор мены жилья, которое находится в частной собственности.
Наталия Бочарова http://100m2.com.ua/
|
