Обычные украинцы нашли решение, как отбирать "замороженные" недострои у банков и поселяться в своих квартирах

Не секрет, что украинский рынок первичной недвижимости практически мертв — львиная доля строек заморожена. Даже в наиболее динамично развивающемся регионе, где за кредитные средства традиционно строилось наибольшее количество квартир – Автономной республике Крым, остановилось строительство порядка 80% объектов, при этом более 10% оставшихся домов сдаются с опозданием.

Аналогичная тенденция наблюдается и в других регионах. По словам директора по маркетингу компании SV Develoopment Владимира Степенко, сейчас в столице работы остановились примерно на 90% строительных площадок. «Только в Киеве возводилось порядка 200 новостроек», - говорит эксперт «ФинЗах». Причина заморозки понятна — нехватка заемных средств у девелоперов для завершения проекта или доброй воли покупателей, не желающих платить больше за квартиру или попросту не имеющих во время кризиса такой возможности.

В ряде случае инвесторы пострадали еще и от хищения их средств. Существует целая вереница объектов, все квартиры в которых уже проданы, однако дом так и не был достроен, даже, несмотря на то, что наценки превышали все разумные пределы и вполне позволяли застройщикам сдать помещения в эксплуатацию даже при продаже лишь небольшой части квартир еще на этапе закладки фундамента.

Рассчитывать только на себя

Сдвинуть рынок с мертвой точки и реализовать надежды инвесторов на достройку объектов попытался Кабмин. Изначально местными властями были отобраны свыше 600 объектов, нуждающихся в средствах для достройки своего дома. Впоследствии объекты были еще раз «отфильтрованы» специальной межведомственной комиссией при Минрегионстрое в результате чего из списка остались лишь 120 домов.

Потребность в средствах для их достройки оценивается в сумму около 1,7 млрд грн, а общая площадь жилья, которая может быть введена в эксплуатацию, - почти 1,3 млн кв. м (или более 17 тыс. квартир), которые ожидают 17 тыс. семей.

Отбирались объекты, со степенью готовности свыше 70%, имеющие свободные квартиры, средств от продажи которых должно было хватить на завершение строительства. В дальнейшем все попавшие в список застройщики принимали участие в конкурсе с элементами аукциона, во время которого максимально снижали стоимость квадратного метра.

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) должно было выпустить и продать облигации на сумму 1 млрд грн, чтобы вырученные средства направить в аккредитованные банки, дабы те выдавали потенциальным покупателям квартир, участвующих в программе домов, кредит на 30 лет ориентировочно под 14,6% годовых. Таким образом, планировалось оживить рынок «первички».

Однако радужное настроение строителей пропало после постановления Кабинета Министров №684 от 17 июня 2009 г. «О мерах по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, которые согласно законодательству имеют право на его получение». Согласно документу, ГИУ уже самостоятельно покупало либо готовые квартиры на вторичном рынке, либо в новостройках, которые будут введены в эксплуатацию до 25 декабря этого года.

Тогда большинство экспертов сошлись во мнении, что данный документ ограничит количество компаний, которые смогут воспользоваться доброй волей правительства, поскольку достроить и ввести дом в эксплуатацию в течение четырех месяцев практически нереально и удалось бы единицам.

В сложившуюся ситуацию вмешался Президент Украины Виктор Ющенко, который своим Указом № 565/2009 от 22 июля 2009 г. приостановил действие постановления Кабмина от 17 июня, посчитав, что правительство собирается использовать госсредства не по назначению. Кстати, у президента имеется собственная программа возрождения отрасли. Согласно ей, ГИУ получит 1 млрд грн и именно эта структура (без участия банков) должна направить их на льготное кредитование населения.

Теоретические действия

Как бы там ни было, в связи с отсутствием единой стратегии выведения строительной отрасли из кризиса с большой долей вероятности можно прогнозировать, что ни президент, ни премьер рядовым покупателям не помогут. Что же тогда делать рядовому покупателю недвижимости, оказавшемуся в кризис и без денег, и без квартиры?

Инвесторы смогут стать реальными собственниками недвижимости и дострочить свои квартиры, если организуют юридическое лицо и не побоятся отсудить у банка заложенный застройщиком недострой, чтобы перевести его на баланс своего кооператива.

Разберем несколько типичных примеров. Так, если дом строился за счет Фонда финансирования строительства, то ответственность за сложившуюся с недостроем ситуацию несет банк, куда потенциальные покупатели недвижимости приносили средства за жилье. Дело в том, что продажу квартир по этой схеме контролируется финансовым учреждением, перед которым застройщик должен отчитаться о потраченных средствах.

Учитывая, что многие банки проигнорировали свою обязанность, они также должны нести ответственность. Поэтому необходимо подавать иски к финансистам и передавать документы в Генеральную прокуратуру Украины о нецелевом использовании средств.

В случае, когда потенциальный покупатель жилья приобретал выпущенные застройщиком облигации, которые впоследствии планировалось обменять на жилье, также необходимо обращаться в суд. Учитывая, что данные документы имеют срок давности, их покупатель может апеллировать к невыполнению условий договора по ним и потребовать возврата своих средств.

Правда, стоит отметить, что данные действия не всегда могут оказаться эффективными. Если у строительной компании действительно нет средств на счетах, а также отсутствует имущество, то максимум, который может получить клиент горе-компании – возбудить дело о ее банкротстве. Однако это вряд ли сдвинет стройку с мертвой точки. Тем более, что ждать судебного решения придется не один месяц, а большинству обманутых покупателей нужны не деньги, а квартиры. Но выход есть и в этой ситуации.

Правильное решение

Председатель правления Международной лиги защиты прав граждан Украины Эдуард Багиров рассказывает «ФинЗах», что строительная компания совместно со своими клиентами может основать юридическое лицо, на баланс которого передается жилой дом. В этом случае клиенты застройщика будут владеть реальной недвижимостью, а не документами на будущую квартиру.

Впоследствии учредители новой компании могут уже на равных с застройщиком правах принимать решение о будущем своего объекта – продавать его либо достраивать за счет привлечения банковских кредитов под залог недостроя, либо самостоятельно доплатить недостающую для завершения строительства сумму.

По этому пути пошли инвесторы жилого комплекса «Три Богатыря», который ранее возводила попавшая в процедуру банкротства компания «Киевреконструкция». Этот комплекс, который был возведен практически на 80%, попал на баланс банка.

Его инвесторы создали юридическое лицо – кооператив со своим уставом. В последствии, был проведен аудит объекта, а затем инвесторы через суд перевели недвижимость на баланс своего юрлица. В ближайшее время новосозданная компания проведет тендер, где будет определен генподрядчик, который достроит жилье.

По предварительным подсчетам, достройка обойдется инвесторам примерно в среднем в $5 тыс. с семьи. Учитывая, что часть квартир еще не продана, после сдачи дома в эксплуатацию, жильцы смогут вернуть львиную долю потраченных на завершение строительных работ.

Стоит отметить, что данная схема остается практически единственным шансом инвесторов получить квартиру в новострое. Учитывая, что качество дома из-за длительного простоя ухудшается, а цена на квартиры снижается еще и с увеличением возраста дома, покупателям жилья стоит поторопиться.