В центре бизнеса

Построенный в последние несколько лет ряд бизнес-центров (БЦ) не избавил нашу страну от дефицита качественной офисной недвижимости. Именно это позволяет многим девелоперам смотреть с оптимизмом в будущее. Кризис рано или поздно пройдет, а спрос на удобство, современное оборудование, опрятную внешность и интерьер помещений сохранится и увеличится. В связи с этим девелоперы не спешат избавляться от проектов офисной недвижимости, и чаще тормозят жилищные и логистические проекты.

Суть и составляющие

Под офисы в украинских городах используется целый ряд объектов, и прежде всего это в той или иной степени отремонтированные объекты советской постройки: под офисы сдаются помещения НИИ, различных управлений и «конторские» здания. Чаще всего они характеризуются низким качеством отделки помещений или частичным ремонтом, устаревшими инженерными коммуникациями, недостаточным количеством коммуникационных линий и коридорно-кабинетной системой.

Квартиры первых этажей зданий, переделанные под офисы, уже отличаются современным ремонтом и подведенными телефонными и компьютерными коммуникациями, однако и у них, и у крупных постсоветских объектов отсутствует комплексный подход к управлению, возможно соседство с неподходящими компаниями, и чаще всего недостаточная парковка. К относительным преимуществам такой недвижимости можно отнести более низкую арендную ставку, а также удобное расположение, чаще всего в центре города.

Современные же бизнес-центры (БЦ) – это вновь построенные либо качественно реконструированные здания, с хорошим месторасположением в центре города либо рядом с главными транспортными артериями. Как говорит Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, БЦ предоставляют арендаторам в основном открытую планировку, отличаются качественной отделкой, оборудуются достаточным надземным или подземным паркингом. Современный БЦ, добавляет Елена Логвинова, аналитик Группы компаний «Проконсул», также обладает специализированной службой эксплуатации, имеются объекты сервисного обслуживания, конференц-залы, заведения общественного питания и торговли.

И, конечно, есть вся современная инженерная инфраструктура и оборудование: высокоскоростные лифты; современное кондиционирование; системы контроля и регулирования освещения, вентиляции и отопления; отдельная сеть питания компьютеров; телекоммуникационная система высокой емкости; автоматизированная противопожарная система со спринклерным пожаротушением, системами дымоудаления и оповещения о пожаре; система обеспечения бесперебойного электропитания; круглосуточная охрана и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения.

К недостаткам БЦ можно отнести разве что более высокую арендную плату, включающую в себя и дополнительную оплату эксплуатационных расходов.

По качеству отделки, применяемых систем и расположению все офисные объекты имеют градацию, схожую с гостиничной, но обозначаемую не звездочками, а латинскими буквами: высокий класс «A», «В+» и «B», средний класс «С+» и «C», и классы пониже «D» и «E».

Секреты успеха

Существует немало параметров, которые определяют успешность любого бизнеса, и в том числе деятельности бизнес-центра, но главное, говорит Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM, без чего успех невозможен: наличие продуманной концепции и профессиональной управляющей команды.

К сожалению, далеко не все вновь построенные объекты соответствуют своему классу. Особенно это касается БЦ класса «B», коих немало было построено в последние годы. Их арендаторы жалуются на недостаточную парковку, шумные лифты, отсутствие кафе для персонала и многое другое. Все это, возможно, играло меньшую роль несколькими месяцами ранее, в условиях дефицита площадей, но сейчас, когда найти арендатора стало намного сложнее, выигрывают те девелоперы, которые могут предложить за свои деньги реальное качество: отделки, инженерии, профессионального управления.

Важен также достойный подбор арендаторов. По словам Марии Шкарпетиной, наличие известных компаний как гарантирует стабильный доход собственникам зданий, так и притягивает новых арендаторов. Профессиональное управление делает возможным своевременную реакцию на потребности арендаторов.

Кроме того, эффективные управляющие компании смогли при сохранении сервисных функций сократить свои расходы, тем самым, снизив и арендную стоимость. Ведь на сегодняшний день важнейшим фактором, влияющим на привлекательность БЦ, является приемлемая величина арендной ставки, соответствующая качеству объекта. Арендатор готов платить, но не за простое позиционирование, а за «начинку», которая соответствует классу объекта, говорит Елена Логвинова.

И конечно, при прочих равных условиях более успешным будет БЦ, который предлагает за ту же цену большее количество телефонных линий, более широкий канал Интернета, развитую инфраструктуру досуга, в частности, наличие фитнес-центров, и т. д.

Отметим, что наиболее предпочтительная технология строительства бизнес-центров – монолитно-каркасная, поскольку она оптимально подходит для высотного строительства по затратам ресурсов, и позволяет значительно сократить сроки строительства объекта. Применение высококачественных фасадных систем, обеспечивающих безупречный внешний вид, высокие тепло-, звуко-, виброизоляционные и защитные свойства, делает такие бизнес-центры более привлекательными для потенциальных арендаторов.

Состояние рынка

В докризисное время инвестиционный климат в Украине был благоприятным для развития проектов коммерческой недвижимости. Так, общая сумма инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в 2007 г. составила около $1 млрд., из которых немалую часть заняли объекты офисной недвижимости. И сдавались они быстрыми темпами, поскольку уровень вакантности площадей не превышал в Киеве 5%, был невысоким и в других городах.

Начиная с четвертого квартала 2008 года, развитие рынка офисной недвижимости значительно замедлилось. Продолжающаяся на протяжении последних нескольких лет тенденция активного роста в офисном сегменте сменилась фазой спада. Многие потенциальные арендаторы на время приостанавливают свои планы по экспансии и развитию, пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. Данные мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории.

Все это вынуждает девелоперов также сокращать свои планы. Новое офисное строительство приостановлено, акценты многих крупных компаний сместились на другие сегменты. Так, «ТММ» и «НЕСТ» сконцентрировались на развитии жилого сегмента, DeVision сместилась в сторону развития торгового сегмента, не отказываясь, полностью от развития офисной составляющей своих объектов. Проекты офисной недвижимости продолжают развивать такие девелоперы, как Группа компаний FIM, Isa Prime Development, Demir Group, НСМ, Concorde и некоторые другие.

Стоит отметить качественное изменение: те немногие бизнес-центры, которые все же достраиваются и сдаются в эксплуатацию, могут похвастаться высоким классом «А» и «В».

В течение первого полугодия 2009 г. в г. Киеве было введено в эксплуатацию два объекта профессиональной офисной недвижимости – БЦ Capital Hall и торгово-офисный комплекс «Левобережный». Кроме того, введены вторая фаза БЦ «Ирва», «Протасовъ бизнес парк» и «Позняки». Общее предложение профессиональных офисных помещений классов «А», «В+» и «В» в Киеве по состоянию на начало июля 2009 г. составило, по данным компании «Knight Frank», 1055,8 тыс. м2. Оценка компании «Jones Lang LaSalle» несколько большая – 1073 2 тыс. м2.

В регионах страны ситуация пока что еще хуже: девелоперы вынуждены заморозить или перенести ввод в эксплуатацию объектов.

Арендные ставки и тенденции рынка

Следствием снижения спроса стал значительный спад арендных ставок. На протяжении первого полугодия 2009 года арендные ставки на качественные офисные помещения в среднем снизились на 30-40% в национальной валюте и на 50-70% в долларовом эквиваленте.

Большая часть арендаторов, говорит Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг», предпочитает заключение краткосрочных договоров на 1-3 года с ежегодным пересмотром ставки аренды. Произошло смягчение условий аренды помещений и внедрение дополнительных бонусов: переход к расчету в гривне, сокращение депозитных платежей до двух месяцев, бесплатные парковочные места и косметический ремонт за счет арендодателя, арендные каникулы и т. д.

Можно отметить ряд тенденций рынка: значительное увеличение объема предложений субаренды, увеличение уровня вакантности площадей до 10-15%, изменение структуры спроса с помещений размером до 500 м2 на помещения размером около 200 м2.

Кроме того, по словам Оксаны Елмановой, произошла переориентация участников рынка с «проектов на бумаге» к готовым проектам: доля предварительных договоров значительно сократилась, практически все хотят арендовать помещения в уже построенных БЦ.

Наконец, изменился и «состав» основных арендаторов. Если до кризиса наибольший спрос проявляли банковские, финансовые и строительные компании, то на данный момент доминируют производственные, фармацевтические компании и отрасль IT-технологий.

Планы и проекты

Несмотря на финансовые сложности и падение спроса, появление новых объектов ожидается и в этом году. Так, должны открыться два крупных проекта класса «В»: ISA Prime Developments готовит к выходу на рынок БЦ «Горизонт Парк», а Группа компаний FIM в начале осени планирует открытие БЦ «FIM Center». По данным «Эрнст энд Янг», также до конца года запланированы к вводу БЦ на Полевой, Костельной, Андрющенко, Туровской, «Кинетик», а также крупные БЦ «Топаз» и офисные площади в составе МФК «Эспланада». В дополнение к этому, согласно данным «Jones Lang LaSalle», до конца 2009 г. возможен выход БЦ «Львовская брама», БЦ на Саксаганского, Набережно-Крещатицкой, Светлицкого, Дегтяревской.

Есть проекты и в регионах Украины. Так, по данным Группы компаний «Проконсул», в Харькове заявлен к вводу до конца года целый ряд объектов: офисно-торговые центры «Platinum Plaza», «Ave Plaza» и «Solaris», МФК «Місто», БЦ «Тетрис», «IBC Capital». Компания Real Estate Solutions разработала концепцию нового БЦ класса «B+» в Запорожье, где качественные офисные площади высокого класса отсутствуют. Компания Concorde планирует строительство бизнес-центров класса «B» в Симферополе, Полтаве, Киеве и Донецке. В Днепропетровске компанией «МиКомп» заявлено о строительстве БЦ «Астана», а «Консоль ЛТД» там же планирует завершить строительство современного БЦ «Civilization».

Однако эксперты осторожны в оценках. Так, если изначально к вводу в эксплуатацию во второй половине 2009 г., по данным «Knight Frank», было запланировано 192,7 тыс. м2 офисных площадей, то теперь эксперты компании ожидают ввода не более 70 тыс. м2. В «Эрнст энд Янг» чуть более оптимистичны, и ожидают появления от 70 до 120 тыс. м2 офисных площадей. Цифры в примерно 100 тыс. м2 придерживаются и в «Jones Lang LaSalle».

Подводные камни

Основная проблема строительства – финансовый кризис, и то, что девелоперы осуществляют поиски дополнительного финансирования. Так, ранее распространена была примерно такая структура финансирования: 30% собственного капитала и 70% заемного. Осенью прошлого года это соотношение сместилось к пропорции 50:50 соответственно. Сейчас же банковская система практически парализована, и если и может выдавать кредит, то, как говорит Мария Шкарпетина, только под качественный проект и наличие собственных инвестиций девелопера в размере 60-70%.

Сегодня доступное заемное финансирование практически отсутствует, большинство девелоперов находятся в поиске альтернативных форм, привлекая, в частности, крупные зарубежные компании и инвестиционные фонды.

Однако, помимо этого, на пути строительства бизнес-центров остаются и «докризисные» препятствия. Среди них Елена Логвинова называет длительную подготовку проектной документации, трудности при оформлении землеотводов, перманентный перенос сроков строительства, и, как результат, переоценка финансовых возможностей инвесторов. Существует и дефицит земельных участков в центральных частях крупных городов для возведения новых бизнес-центров.

В то же время Андрей Голубков, менеджер проектов «Knight Frank», считает иначе: если земельный участок соответствует техническим требованиям проекта, а сам проект офисного центра выполнен в соответствии с действующими нормами, то никаких препятствий для его реализации, при наличии достаточного объема финансирования, нет.

Прогнозы и перспективы

Сегодня эксперты рынка недвижимости выделяют два возможных варианта дальнейшего развития рынка офисной недвижимости: оптимистический и пессимистический.

Согласно оптимистическому сценарию стабилизация в офисном сегменте начнется в первой половине 2010 г., с дальнейшим постепенным возобновлением роста арендных ставок. В пессимистическом варианте стабилизация начнется в 2011 г., а роста арендных ставок можно ожидать не ранее 2012 г.

В любом случае, в течение 2009 г. кредитование в массовых масштабах не возобновится, новый этап развития рынка офисной недвижимости возможен не ранее 2010 г., а активный рост рынка коммерческой недвижимости начнется с 2012 г.

Количество качественных офисных площадей в стране все еще недостаточно, в особенности в крупных региональных центрах, но также и в Киеве. Совсем отсутствует такой вид офисной недвижимости, как бизнес-парки, под которыми подразумевается единый комплекс мало– и среднеэтажных зданий, расположенных за городом или на окраине, в экологически благоприятном районе, где отдаленность от центра компенсируется развитой социально-бытовой инфраструктурой, большим наземным паркингом и низкими арендными ставками.

Так или иначе, но все эксперты сходятся в одном: кризис – временное явление. И через год или два-три, но рост как в экономике в целом, так и в строительстве в частности, возобновится.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит Группу компаний FIM, компании Jones Lang LaSalle, Knight Frank, «Эрнст энд Янг» и Группу компаний «Проконсул» за предоставленную информацию