Стройкредиты: банки «прессуют» девелоперов

Реструктуризировать старый кредит застройщикам сегодня не менее сложно, чем получить новый. Банки предлагают повышенный тариф взамен на пролонгацию отношений, но часть девелоперов вынуждена идти на этот шаг, чтобы удержаться на плаву.

Застройщикам, которые имеют еще докризисные кредитные договоры, сегодня очень сложно договариваться с банками об их реструктуризации. Финансисты не хотят переносить сроки оплаты кредитов или уменьшать проценты. Более того, при возможности банкиры стараются перезаключить договор на новых рыночных условиях, повысив ставку по кредиту.

 

Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец считает, что эта информация отчасти является правдой. «Отношение банков к заемщикам-физлицам и девелоперам отличаются – более негативное оно именно к последним, поскольку основные риски в сегменте финансирования первичного рынка ранее ложились на частных инвесторов и банковские учреждения, а девелоперы зачастую выходили сухими из воды», — вспоминает эксперт.

 

Но, по его наблюдениям, финучреждения стараются идти навстречу заемщику и предлагают разные схемы погашения задолженности — кредитные каникулы, смену валюты, пролонгацию кредита. «За полгода ипотечный портфель банков сократился на 7 млрд. грн. Есть даже определенные лидеры в этом направлении – это системные банки, которые успешно работают с ипотечными портфелями, вследствие чего наблюдается динамика снижения задолженности», — уверяет А. Пилипец.

 

Банкиры также убеждают в том, что они достаточно охотно идут навстречу заемщикам-юрлицам. Например, первый заместитель председателя правления банка «Хрещатик» Юлия Тур отмечет, что около 70-75% общего кредитного портфеля таких заемщиков реструктуризировано. Отказывают обычно тем, кто без особых оснований, ссылаясь на общий кризис, добивается лояльности банка, хотя платить по прежнему графику в состоянии. Другой случай отказа – полная неэффективность реструктуризации, объясняет банкир.

 

Правда, застройщики в большинстве случаев выражают противоположное мнение, хотя и не спешат признавать, что проблемы с финансистами возникли именно у них. Меньше всего сложностей у компаний, которые в прошлом создавались банками либо входят в единый холдинг с кредитующим их финучреждением.

 

«Кроме того, если финансовые дела у банка идут хорошо или, по крайней мере, ситуация в структуре остается стабильной (это касается, как правило, крупных банков с иностранным капиталом), то подобные застройщики обладают бонусными условиями кредитования (им пересматривали и сроки, и условия, и вопросы реструктуризации)», — добавляет начальник службы маркетинга и продаж девелоперской компании Ukrainian Development Partners Олеся Романенко.

 

Часть банков все же вынуждена идти на компромисс даже с «чужими» застройщиками-должниками независимо от размера и статуса последних. Ведь даже компании, работающие на рынке не один десяток лет, способны выплачивать по своим кредитам даже проценты, объясняет президент инвестиционного фонда «Ринако-прогресс» Дмитрий Поддубный. «Поэтому финучреждения пытаются хоть как-то вернуть деньги, выданные застройщикам. В большинстве случаев банк выбирает – не повысить ставку или ужесточить условия, чтобы в результате убытки по кредиту были не 100%, а хотя бы 60-70%. Банки уже давно поняли, что в полном объеме вернуть выданные девелоперам деньги они не смогут никогда», — отмечает эксперт.

 

Даже если банки идут на уступки, то делают это крайне неохотно. Девелоперы для них сегодня стали самыми сложными клиентами, которые не имеют источников генерирования «живых» денег, поскольку основу их активов, и, соответственно залогов, составляют голые земельные участки либо недострои.

 

«Скорее всего, банкам придется эти кредиты списать из-за сильного падения стоимости земельных  участков и обесценивания их как залога. Объем таких кредитов составит 25-30% общего кредитного портфеля», — предполагает советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов. Он объясняет, что период списания будет зависеть от того, как и когда банк захочет показать это в своих финансовых документах. Поскольку кредиты выдаются на несколько лет, их невозврат можно показать в отчетности сегодня, а можно отложить это до окончания срока действия договора. Если банк оттягивает обнародование показателей, то он просто «покупает» время, чтобы за этот период получить хоть минимальную прибыль и сформировать хотя бы частичное покрытие убытков. Такая формула поведения помогает банковской системе держаться на плаву.

 

Как объясняет О. Романенко, в большинстве случаев положительные результаты работы по реструктуризации, срокам и условиям кредитования можно заметить у серьезных игроков рынка недвижимости, работающих с серьезными банками, поскольку вопрос репутации в условиях кризиса является одним из главных. Тем не менее, несмотря на афиширование банками своей лояльности к каждому клиенту, на реальные уступки идут далеко не все.

 

«В основном это касается небольших банков, не имеющих большой финансовой прочности. Эти небольшие финансовые структуры действительно не очень охотно идут на реструктуризацию кредитов или перезаключение договоров. Одним банкам мешает внутренняя политика, вторым — длительная бумажная волокита, третьим – финансовые проблемы в самом банке. Зачастую такой отказ объясняется опасениями банка относительно того, что клиент не сможет вернуть денежные средства даже при новых условиях», — отмечает эксперт.

 

А. Зеркалов считает, что лояльность банка зависит, прежде всего, от его финансового состояния. Чем оно лучше, чем меньше проблемных кредитов в общей структуре, тем жестче будет позиция банка. А если у банка в портфеле большая доля проблемных кредитов, то ему нет смысла забирать себе все залоговое имущество – держать их на балансе он будет только в убыток себе. Поэтому высока вероятность, что он будет вести переговоры с должниками, считает эксперт.

 

Те, кто пытался вести слишком жесткую политику по отношению к заемщикам-юрлицам (особенно банки, в которых поменялись собственники и учреждения с иностранным капиталом и менеджементом) достаточно скоро вынуждены были смягчить ее — они начинают понимать, что сумма выданных и просроченных кредитов многократно превышает суммы возможного дохода, который можно получить от продажи заложенной ипотеки, делится наблюдениями Д. Поддубный.

 

При перезаключении договора банк одновременно с либерализацией одних условий (например, продлением срока кредитования) ужесточает другие. Обычно это выражается в повышении процентной ставки на 25-30%. Этот вариант не идеальный для застройщика, но он дает шанс протянуть до восстановления рынка, считает А. Зеркалов.

 

Не все застройщики спешат перезаключить договоры именно по причине неоднозначности их выгоды, но переговоры между сторонами продолжаются. Правда, конкретные условия соглашений никто не разглашает – отношения основываются на конфиденциальности и индивидуальном подходе. Достижение компромисса поможет многим стройкомпаниям пережить кризис.