Автор: Леся Панченко
Время собирать камни
Когда в сентябре 2008 г. после продолжительной стагнации рынок вместо привычного сезонного оживления показал негативный ценовой тренд и многократное преобладание предложения над спросом, застройщики поняли, что надежд на «спонтанное выздоровление» их бизнеса не осталось. Резонансные события в банковской сфере, валютные колебания, сложности на рынке труда и прочие «издержки» экономического спада подталкивали строителей к поиску «сильного плеча». И государство пошло навстречу представителям одной из основных отраслей экономики, приняв 25 декабря 2008 г. Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства». Однако вместо оптимизма этот документ вызвал у специалистов серьезные сомнения в своей эффективности.
По данным экспертов, уже в марте 2009 г. в стране было остановлено около 80% строек с различной степенью готовности – от стадии котлована до практически завершенных «коробок». А из-за широко распространенной ранее практики продажи квартир, когда дом находится еще на этапе макетов и чертежей, в каждый из таких объектов были вложены немалые средства частных инвесторов. Нынче, пожимая плечами перед покупателями виртуальных квадратных метров, застройщики говорят о кредитных обязательствах, «неподъемных» отчислениях городу и прочих тяготах своего бизнеса .
| |
| Признаки кризиса - заброшенные строительные площадки на окраинах города и даже на Печерске |
| |
Несложно подсчитать, что, реализовав по «докризисным» ценам лишь 50% квартир в проекте, можно было покрыть все затраты по себестоимости строительства и далее работать в прибыль. Когда же девелопер заявляет о дефиците финансов на завершение объекта, в котором уже продано более половины помещений, становится очевидно, что средства были направлены не по прямому назначению, а, скорее всего, на приобретение и развитие других площадок либо на поддержку побочных сфер бизнеса.
Такие принципы «обращения капитала», до кризиса весьма распространенные в отечественном девелопменте, подтверждает президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский: «Существовало два варианта использования разницы между ценой продажи квартиры и затратами на ее сооружение. Первый – внесение денег на депозит (многие из которых были либо до сих пор остаются «замороженными») с тем, чтобы позже направлять их на достройку дома. Второй – инвестирование в следующие проекты (покупку земли, разработку документации, начало возведения нового объекта). Особенностью строительства как производственного цикла является потребность в постоянном финансировании, поэтому свободных средств у компаний не было».
Приведенная схема позволяла строителям динамично развиваться, увеличивать объемы работ и активно наращивать капитализацию. Однако сегодня налицо издержки такого механизма: отсутствие оборотных средств, недостаточное финансирование проектов, минимальная степень готовности множества площадок и, как результат, тысячи возмущенных инвесторов по всей стране. Нерациональное управление денежными потоками и недостаточно грамотная расстановка приоритетов сыграли против застройщиков, которые оказались не в состоянии выполнять свои обязательства ни перед клиентами, ни перед кредиторами. В итоге с начала текущего года местные суды пополнились десятками как коллективных, так и частных исков против строительных компаний.
Хотели как лучше
Оказавшиеся в патовой ситуации застройщики в одночасье превратились из производителей дорогого и высоколиквидного товара в должников, с тоской осматривающих свои обесценивающиеся владенья. Не видя иного выхода, они сконцентрировали свои силы для обоснования стратегической значимости отрасли и необходимости ее финансовой поддержки в сложные времена. Результатом этих воззваний стал вышеупомянутый нормативный документ, положения которого сулили ощутимую помощь отрасли. Однако особенности отечественного законотворчества и множество коллизий вызвали у заинтересованных лиц некоторое замешательство.
| Изначально кандидатами на получение госпомощи были объекты, степень готовности которых в 2009 г. должна составлять не менее 70% либо не менее 50% в 2010 г. при цене 1 кв.м ниже усредненной стоимости строительства |
«Анализ Закона позволяет сделать вывод, что изначально намерения разработчиков были конструктивными, – считает Дмитрий Гадомский, старший консультант налогово-юридического департамента компании Deloitte. – Например, документ освободил застройщиков от передачи части помещений органам местного самоуправления, уменьшил размер взносов на развитие инфраструктуры, узаконил отсрочку их уплаты до 2012 г. Однако вследствие как внутренней, так и внешней несогласованности его положений застройщик рискует снова оказаться в суде. Обладая настойчивостью и юридической грамотностью, можно продолжать предъявлять свои требования и, по сути, блокировать деятельность компании. Все, что закон не запрещает, он допускает, и этим непременно воспользуются».
Кроме заведомо выигрышных нововведений, в данном нормативном документе предусмотрены и механизмы, заставляющие застройщиков приспособиться к работе в новых условиях (ограничить сметную прибыль и общую рентабельность до 15%, внедрить схему аренды жилья с правом выкупа и т. п.). Изучив закон с практической точки зрения, многие игроки строительного рынка поспешили обвинить его в скороспелости, коррупционности и лоббировании интересов отдельных отраслевых гигантов. Особенно острую реакцию вызвала сама процедура финансирования, предложенная чиновниками. «Материальная помощь» не поступала напрямую на счета компаний, как ожидали строители, а предоставлялась потенциальным покупателям в качестве льготного ипотечного кредита. Положение о достройке за государственный счет объектов со степенью готовности 70% в 2009 г. и 50% в 2010 г. также подверглось бурным обсуждениям – сразу возникли вопросы, кто и по каким критериям будет эту степень определять.
Проверять заявленные к государственному субсидированию объекты на соответствие установленным критериям должно было Министерство строительства и регионального развития. Наиболее депрессивный для отрасли период – зима и начало весны 2009 г. – прошел в ожидании перечня проектов, которые получат надежду на выживание. В итоге чиновниками был обнародован обширный список из 750-ти жилых домов (общей площадью 9,6 млн кв. м), расположенных в разных регионах страны.
По приблизительным оценкам, для завершения строительства всех попавших в перечень объектов понадобилось бы 14 млрд грн., в то же время правительство готово было выделить лишь 3 млрд. По этой причине разработали ряд дополнительных требований к претендентам. В частности, в список «счастливчиков» могли пройти только те, кто предложит цену 1 кв. м ниже усредненной стоимости строительства, утвержденной самим Минрегионстроем. Повышали шансы объекта и такие факторы, как прозрачность схемы финансирования его сооружения, а также свобода нереализованных площадей от обязательств перед третьими лицами. К слову, эти площади планировали продавать через аккредитованные в Государственном ипотечном учреждении (ГИУ) банки, которые выделяли бы средства гражданам, готовым, несмотря на кризис, принять на себя «льготные» кредитные обязательства.
Очередь за деньгами
С начала своего существования программа государственной поддержки строительной отрасли претерпела множество изменений и корректировок. При принятии «антикризисного» закона планировалось, что деньги будут поступать застройщикам посредством льготного кредитования физических лиц, приобретающих квартиры в домах, которые находятся под «покровительством» данной программы. С этой целью ГИУ выпустило пакет ценных бумаг в размере 1,1 млрд грн. – предполагаемого первого транша в помощь отрасли.
|
| За считанные месяцы застройщики превратились из производителей дорогого и высоколиквидного товара в должников, с тоской осматривающих свои обесценивающиеся владенья |
Однако самим застройщикам такая схема пришлась не по душе. Финансирование через покупателей-льготников показалось им слишком сложным и неэффективным процессом. Задействовав все свои публичные и скрытые ресурсы, игроки рынка развернули активную кампанию по привлечению прямых дотаций. Сергей Грабарь, исполнительный директор «Украинской строительной ассоциации», рассказывает: «Когда увидел свет Закон №800, нашими специалистами было подготовлено и внесено на рассмотрение 13 поправок. Законодатели согласились с тем, что практики способны более точно оценить и спрогнозировать ситуацию, потому все наши замечания были приняты во внимание. Однако это не до конца прояснило сложившееся положение даже для нас – непосредственных участников процесса. В нынешних условиях серьезные застройщики, не планирующие покидать отрасль, предпринимают все возможное, чтобы выжить, сохранить репутацию и заложить фундамент для работы после кризиса. И поскольку в благополучные для рынка времена они приносили огромный вклад в государственную казну, то сегодня, думаю, вправе рассчитывать на определенную поддержку».
Аргументы застройщиков понятны и, в общем-то, справедливы. Украине необходим активный, динамично развивающийся строительный сектор. Упадок отрасли больно ударил по всем – от представителей власти, оставшихся без мощной статьи наполнения бюджета; специалистов, на всех уровнях вовлеченных в строительный бизнес; до каждого жителя страны, где физический дефицит жилья и в лучшие времена создавал массу социальных проблем. Решающим фактором в данном вопросе стало то, что интересы двух сторон – строителей и власти – пересеклись. Первым необходима финансовая поддержка, а вторые при сложившейся политической ситуации и надвигающихся выборах остро нуждаются в создании позитивного имиджа в глазах электората.
Весной из-за отсутствия каких-либо продвижений на программу поддержки строительной отрасли многие махнули рукой, однако в начале лета правительство вернулось к животрепещущей проблеме. В результате было вынесено долгожданное решение о выкупе квартир у застройщиков, что обеспечивало прямое поступление средств компаниям. Однако такую честь необходимо было заслужить. Профильное министерство срочно провело подготовку к «конкурсу с элементами аукциона» по определению объектов-счастливчиков. Ценовые рамки были довольно жесткими: 8 тыс. грн. за кв. м для Киева, 6 тыс. грн. для областных и 5 тыс. грн. для районных центров. Из 172 объектов-кандидатов Минрегионстрой отобрал 82 по всей Украине, из них 11 в столице и 14 в Киевской области. При условии, что дома будут достроены и введены в эксплуатацию до 25 декабря текущего года, компаниям обещали в течение месяца пополнить счета соответствующими суммами. Аукционы успешно провели с 10 по 17 июля.
Лед тронулся
С этого момента события стали наслаиваться друг на друга по принципу снежного кома. Для прямого выкупа квадратных метров у строительных компаний 17 июля правительство утвердило новый устав ГИУ, позволяющий не только рефинансировать банки для работы на ипотечном рынке, но и самостоятельно финансировать возведение жилья и покупать готовые квартиры. Затем Президентом было наложено вето на решение Кабмина и настоятельно предложено вернуться к первоначальной схеме кредитования покупателей. К полному недоумению игроков рынка привела и обновленная ценовая политика представителей власти: вместо прежних 5 тыс. – 8 тыс. грн. за кв. м были озвучены цифры от 2,5 тыс. до 4,2 тыс. грн. за кв. м. При этом появилось новое условие: квартиры необходимо не только передать государству в установленный срок, но и сделать там «социальный» ремонт.
Первой ласточкой и своеобразным промежуточным звеном в кампании по зарабатыванию предвыборных баллов стал выкуп 75-ти
| Упадок отрасли больно ударил по всем - от представителей власти, оставшихся без мощной статьи наполнения бюджета; специалистов, на всех уровнях вовлеченных в строительный бизнес; до каждого жителя страны |
квартир в 180-квартирном доме в столичном городе-спутнике Боярке. 5 августа ордера были торжественно вручены сотрудникам Министерства внутренних дел, числившимся на служебной очереди. «Скользким» моментом в этой истории стало то, что жилье в Боярке было куплено по 6,9 тыс. грн. за кв. м, что никак не вписывается в новые ценовые рамки. К тому же этот объект был достроен и сдан в эксплуатацию еще в феврале-марте текущего года, и единственной его проблемой оставалась значительная часть нераспроданных квартир. Такое несоответствие заявлений и реальности эксперты отнесли в разряд грамотного лоббирования и личных связей застройщика.
Вопреки противоречивому резонансу, Премьер-министр заявила, что в результате выполнения этой масштабной государственной программы жилье получат тысячи семей, находящихся на льготной квартирной очереди (в основном служебной). Однако на практике оказалось: данная цифра объединяет в себе не только тех, кто действительно получит жилье бесплатно, но и тех, кто сполна заплатит за него из собственных или кредитных средств. Причем для них отделка от застройщика не предусмотрена.
Несмотря на множество коллизий и споров вокруг данной программы, большинство игроков рынка в целом позитивно оценивают
| Достоинство программы в том, что она существует. Недостаток - из-за низкой ценовой планки в нее попали лишь объекты из небольших городов. Для киевских застройщиков цена в 2500-4200 грн. за кв.м неприемлема |
действия правительства. «Когда кофе подают в самолете, он может расплескаться, но если его не предлагают совсем, у вас просто нет выбора, – приводит аллегорию сложившейся ситуации Вячеслав Кредисов, глава правления общественной организации «Новая формация», член совета предпринимателей при Кабинете министров Украины. – Так и в данной ситуации. Когда программа есть, застройщик может выбирать, воспользоваться этим, приняв определенные обязательства, или полагаться на собственные силы. Сегодня желающие участвовать в программе есть, причем их немало». Видимо, претендентов на государственный миллиард было так много, что правительству пришлось резко сузить их круг заведомо непопулярными условиями.
«Огромное достоинство программы в том, что она существует и начинает работать, – подчеркивает г-н Кредисов. – Недостаток – что из-за низкой ценовой планки в нее попали только объекты из небольших городов и невысокого качества (самые бюджетные варианты). Киевские застройщики даже не подавали своих заявок. Для них такая стоимость на сегодняшний день неприемлема».
Наша страна всегда отличалась тесной взаимосвязью бизнеса и политики. Разразившийся кризис и надвигающаяся президентская гонка подтвердили эту тенденцию. Чем закончится марафон под названием «Государственная поддержка строительной отрасли» – покажет время. Единственное, о чем можно сказать уже сейчас: старая истина «кто платит, тот и заказывает музыку» обретает новое звучание. Выиграет в этой ситуации тот, кто способен оплатить свой выбор. В случае с «замороженными» объектами это – государство, протянувшее «руку помощи» незадачливым застройщикам. А вот исполнить собственный победный марш сегодня под силу только компаниям, имеющим достаточный ресурс и запас прочности, о формировании которого стоило позаботиться заранее. 
