Галереи в подземелье

Галереи в подземелье

Обобщенно оценивать недвижимость, находящуюся в «андеграудне», довольно трудно, поскольку под землей может находиться большое количество объектов различного профиля, имеющих лишь одну сходную черту, – расположение относительно уровня земли. Тем не менее, можно говорить о трех основных видах подземной недвижимости: торговые и торгово-развлекательные комплексы; автомобильные паркинги; транспортные развязки и тоннели.

Кроме того, многие наземные объекты недвижимости частично находятся под землей: например, нижние этажи торговых центров или паркинги под торговым, офисным или жилым зданием.

Также под землей прокладываются магистральные инженерные сети, создаются соединительные галереи. В некоторых мегаполисах мира существуют целые «города» под землей, где расположены магазины, кафе, кинотеатры, театры и даже аттракционы, в том числе «американские горки».

Развито использование подземного пространства в Монреале, Лас-Вегасе, Париже, Токио, Стамбуле и многих других городах. Уровень освоения подземного пространства в них, как говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ», достигает 20% от всей площади «пятен» городской земли, где возможно строительство под землей. В Киеве этот коэффициент составляет не более 6%, еще меньше он в других городах страны.

Это значит, что потенциал для развития очень велик.

Развитие рынка подземной торговой недвижимости в нашей стране началось с Киева, в конце 90-х гг. В 2000 г. появился первый торговый центр под площадью Славы, принадлежащий сети ТЦ «Квадрат», ныне «Навигатор». Затем такие же ТЦ появились в переходах метро «Майдан Незалежности», «Дружбы Народов» и «Шулявская».

В начале 2000 г. открылись еще два крупных подземных ТЦ: «Метроград», расположенный между площадями Льва Толстого и Бессарабской, и «Глобус», разместившийся под центральной площадью страны. Оба ТЦ вызывают немало споров как среди архитекторов, так и среди маркетологов. «Метроград» многие эксперты называют несовершенным в силу отсутствия качественной единой концепции и существования проблем с инженерными сетями, но из-за удачного расположения он пользуется немалой популярностью.

«Глобус» считается одним из самых благополучных ТЦ города, и по причине хорошего расположения и удобной организации пространства, самым успешным среди подземных. Однако оформление его частей, выходящих наружу Майдана Незалежности, спорное и вызывает много критики среди любителей киевского центра.

Еще несколько появившихся сравнительно недавно подземных ТЦ в Киеве – это Галерея подарков «Новый проезд» в переходе между ул. Красноармейской и Бессарабским кварталом, ТЦ «Мир обуви и стиля» в подземном переходе станции метро «Крещатик», ТРЦ «Арена-Сити», расположенная рядом с Бессарабским рынком, где под землей находится часть комплекса.

Большинство подземных ТЦ расположены в центре, что вполне объяснимо. Именно здесь наибольший приток потенциальных покупателей, но есть острый дефицит свободной земли и невозможность сноса существующих зданий, многие из которых являются архитектурными памятками. Разумное подземное строительство позволяет развивать коммерческую недвижимость без ущерба для городского пространства.

По развитию недвижимости под землей Киев впереди всех региональных центров Украины, что объясняется как концентрацией финансовых ресурсов в столице, так и холмистым рельефом города, способствующим развитию строительства под землей. Так, в Донецке есть лишь подземные ярусы у наземных комплексов, в частности у ТРЦ «Золотое кольцо» на пл. Павших Коммунаров.

Один реализованный подземный «центр» есть в Харькове – «Подземный город» – находится в переходах в районе Южного вокзала, но по своему размеру не дотягивает не только до города, но и до небольшого местечка. Он во многом схож как со столичным «Глобусом», так и с московским «Манежом». Торговый центр под землей есть и в Полтаве, расположен также под центральной Круглой площадью города. В Одессе построены подземные ярусы в ТЦ «Афина» Греческой площади и «Европа» на Дерибасовской.

В Донецке, Харькове, а также в Днепропетровске, Одессе, Симферополе, Львове, Мариуполе, Ривном и других крупных и средних городах есть не только «подземные центры», но оборудованные под торговлю в небольших магазинах пешеходные переходы..

В целом можно считать, что строительство подземной коммерческой недвижимости в регионах Украины находится все еще на начальной стадии.

Финансовый кризис, продолжающийся уже больше года, конечно, негативно отразился и на этой сфере недвижимости, однако по мере появления положительных тенденций в экономике строительство под землей обязательно возобновится, ведь при всех сложностях обозначенная ниша достаточно выгодная. Подтверждают это и планы, которые появляются в разных городах.

В частности, в Киеве продолжается проектирование реконструкции Европейской площади, которая будет включать в себя и сооружение подземных переходов, паркинга и торговых объектов. По планам подземное пространство двух центральных площадей Киева будет соединено под улицей Крещатик в единую систему. Правда, для этого придется перекладывать все инженерные коммуникации от Майдана Незалежности до Европейской площади.

Проектируется и подземный ТРЦ «Троицкий», который будет построен вместо снесенного наземного рядом со НСК «Олимпийский». Существуют планы строительства подземных ТЦ под центральными площадями Харькова – Свободы и Конституции, но пока что для них нет даже проектов. Намечается подземное строительство в Ривном, где в рамках реконструкции площадей Короленко и Театральной планируется возвести подземный торговый центр, а также добавить ярус для расположенного там «Дома одежды».

Преимущества и недостатки

У торгового центра под землей есть ряд преимуществ по сравнению с наземными «собратьями». Например, гарантируется постоянный и довольно интенсивный поток посетителей, которые даже в случае «транзитного» прохождения являются потенциальными покупателями. Кроме того, отсутствуют расходы на создание и поддержание внешней отделки фасада здания, нет влияния внешних атмосферных воздействий, а затраты на отопление или охлаждение здания существенно ниже. Важно и то, что срок службы подземных строений больше, чем у наземных.

Однако такие объекты имеют и недостатки, основной – удорожание проекта. Оценочно строительство одного этажа подземного ТЦ стоит на 20-25% дороже одного этажа на поверхности, каждый последующий этаж удорожает строительство еще на 20%.

Причин для удорожания несколько. Во-первых, подземное строительство осложнено наличием большого количества инженерных коммуникаций и необходимостью усиления расположенных поблизости наземных зданий.

Во-вторых, необходимо создавать эксплуатируемую кровлю или дорожное покрытие на поверхности. Кроме того, требуется большая, чем в наземных объектах, толщина перекрытий и внешних стен, усиленное освещение и вентиляция воздуха. Конечно, понадобится выполнить подробные геолого-изыскательские исследования участка строительства, и уделить особое внимание оборудованию коммуникаций, то есть пешеходных переходов, входов, паркингов и т. д.

В связи с удорожанием необходима тщательная проработка проекта: он обязан обеспечить окупаемость и прибыль в последующем.

Концепция подземных ТЦ имеет и ряд особенностей, говорит Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы Группы компаний «Проконсул». Так, чаще всего это Fashion-center, не имеющий традиционных «наземных» якорей, таких как продуктовый супермаркет и магазин бытовой техники. Лишь в ТРЦ «Арена-Сити» есть супермаркет для жителей центра. Также следует учитывать «зеркальную концепцию»: чем ниже этаж от поверхности, тем меньше интерес к нему у покупателей. Потому на нижних этажах следует располагать «якоря» – развлекательную зону, фаст-фуд и др., которые обеспечат приток посетителей на все ярусы комплекса.

Есть, по словам Виктории Каратановой, и архитектурные отличия подземных ТЦ от наземных. Например, это более широкие проходы и вообще наличие больших открытых пространств, а значит, более низкий коэффициент полезного использования помещений. Часто используется идея атриума, который визуально расширяет пространство, часто обеспечивает связь с улицей или используется для демонстрации товаров.

Подземные паркинги

Современное здание любого формата предполагает использование его работниками, посетителями или жителями немалого количества транспортных средств, каждое из которых требует место для парковки. На поверхности трудно разместить много автомобилей. Между тем, отсутствие просторной парковки лишает ТЦ до трети товарооборота. Потому грамотно организованный паркинг является одним из обязательных условий успешности проекта, несмотря на то, что его сооружение увеличивает затраты на 20-40%. Проектироваться он должен из расчета одно машиноместо на 18–25 м2 торговой площади.

Нужны подземные перехватывающие паркинги и городам: если расположить их вблизи центра или транспортных узлов, можно существенно снизить загруженность центральных улиц. Несмотря на сложность финансирования, руководители целого ряда городов планируют создание перехватывающих парковок, в том числе подземных.

Так, уже несколько лет подряд киевская мэрия собирается создать целую сеть таких паркингов, первые из которых должны появиться через 2-3 года в районах ВДНХ и Одесской площади, а также около нескольких станций метрополитена. Выделено более 30 участков под подземные паркинги и во Львове. Там они проходят в рамках подготовительных мероприятий по проведению Евро-2012.

Есть планы по сооружению подземных парковок и у ряда львовских гостиниц. Правда, в этом городе при строительстве подземных сооружений нужны предварительные археологические изыскания. Группа компаний World Business Trade Centre Group (Испания) планирует осуществить инвестиции в проектирование, строительство и дальнейшее администрирование общественных подземных ротационных паркингов в Киеве, Харькове, Донецке и Запорожье общей емкостью до 20 тыс. машиномест.

Паркинги должны будут находиться в эксплуатации у инвестора на период долгосрочной концессии.

Тоннельные артерии

В наследство от советских времен Украине досталась развитая база и нормативы по строительству мостов и метро, а вот для сооружения автомобильных тоннелей нет ни соответствующей техники, ни нормативной базы. А планов хватает, и обоснованных. Возможность строительства транспортно-пешеходного тоннеля под центром города рассматривают в Севастополе.

Необходимы, по мнению местных властей, подземные развязки Харькову и Закарпатью. О планах по строительству подземного тоннеля под Днепром в Кременчуге заявил губернатор Полтавской области. Сразу несколько перспективных тоннельных проектов есть и в Киеве, например, от станции метро «Левобережная» до пл. Победы, от Московской площади до Воздухофлотского моста.

Чаще всего на слуху еще два проекта:

• Северный тоннельный переход, который бы вывел Кольцевую дорогу под Днепром в район города Бровары
• Подольский тоннель, который бы соединил новый мост через Днепр с районом Воздухофлотского моста.

Проекты эти достаточно актуальные, и могли бы кардинально изменить ситуацию с транспортом на целом ряде киевских магистралей и улиц.

Но для такого строительства, говорит Сергей Чернышов, главный инженер концерна «Киевподземдорстрой», нужна дорогостоящая техника: проходческий комплекс, который включает в себя щит, оборудование для нагнетания, завод для производства системы крепления тоннеля, подвижной состав для откатки породы и др.

Диаметр проходческого щита составляет порядка 14-15 м, что даст возможность создать двухствольный тоннель с трехполосным движением в каждом направлении. Средняя скорость проходки тоннеля составляет порядка 20 м в день, а стоимость одного погонного метра – порядка 100 тыс. евро. Это и быстрее, и зачастую дешевле, чем сооружение моста на том же направлении. А проходческий комплекс можно использовать на других объектах в дальнейшем или без проблем реализовать за рубеж.

Юридические нюансы

Украинское законодательство не регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства подземных объектов. Земельный кодекс предусматривает возможность иметь в собственности или аренде земельный участок, имеющий вертикальные границы, а вот горизонтальные границы не определяются, и право землепользования распространяется как на наземное пространство, так и на подземный участок на всю глубину, необходимую для возведения здания.

Однако возможность только подземного строительства кодекс не учитывает. Кроме того, для возведения подземных объектов часто используется пространство под дорожным покрытием, в том числе в пределах «красных» линий, предусматривающих ограниченный режим застройки.

Наиболее распространенный способ решения этого вопроса – осуществление строительства в качестве инвестора, а не заказчика. В этом случае инвестор получает право собственности на подземный торговый центр, избегая трудностей с земельным оформлением, однако проектирование проходит под жестким контролем городских властей.

При использовании пространства под землей, следует уделять большое внимание технической безопасности: проводить геологические изыскания, рассчитывать зону влияния на соседние здания и подземные коммуникации. В то же время, по мнению специалистов Научно-исследовательского, проектно-изыскательского и конструкторско-технологического института оснований и подземных сооружений (НИИОСП имени Герсеванова), современные геотехнологии и методы прогнозирования позволяют обеспечить надежность и безопасность подземного строительства любых масштабов и в любых геотехнических условиях.

Серьезное внимание нужно уделить гидроизоляции подземных сооружений. В зависимости от способа защиты основания, гидроизоляция делится на два вида. По словам Михаила Базового, менеджера категории гидроизоляционных материалов компании Henkel, вертикальная гидроизоляция защищает стены объекта от бокового поступления влаги, горизонтальная – от капиллярного всасывания воды стенами.

Выделяются также три типа гидроизоляции по способу нанесения: обмазочная, оклеечная и штукатурная. Первая производится многослойными водонепроницаемыми покрытиями и эластичными мембранами. Из таких же многослойных водонепроницаемых мембран выполняется оклеечная гидроизоляция. Наконец, штукатурная – выполняется из многослойных битумно-полимерных растворов. Эти мероприятия должны быть связаны с мерами по тепло- и звукоизоляции объекта в единую систему.

Расчет необходимой толщины изоляции, говорит Вадим Терещенко, глава представительства УАБ «Парок», зависит от ряда внешних и эксплуатационных характеристик: геологического состояния в месте строительства, уровня и воздействия грунтовых вод, нагрузки на материалы и требований в зависимости от типа объекта.

Дмитрий Падалка

Редакция благодарит Группу компаний «Проконсул», компании «Эрнст энд Янг», ТММ, «Хенкель», УАБ «Парок» и концерн «Киевподземдорстрой»за помощь в подготовке материала