Застройщики закончат начатое. Несмотря на снижение арендных ставок, пустующих офисов и магазинов в Донецке становится все больше

За последние годы в Донецке построили столько офисных и торговых центров, что сейчас им с трудом удается найти применение. Но это не охладило инвесторов, которые в течение ближайших месяцев готовы сдать в эксплуатацию ряд новых коммерческих объектов. Увеличение предложения, прогнозируют эксперты, повлечет дальнейшее снижение арендных ставок, а то и перепрофилирование зданий.

Кабинетов больше, чем клерков

Начало нового сезона деловой активности разочаровало собственников донецких офисов, рассчитывавших осенью заполнить помещения, опустевшие на волне кризиса. Если традиционно с сентября спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в городе вырастал как минимум на 10%, то в этом году, наоборот, снизился по сравнению с весной почти на треть. По словам директора местного АН «Универсал» Олега Ламаша, в начале 2009 г. компании массово переезжали в более доступные помещения, спровоцировав всплеск популярности небольших офисов (50-120 кв. м), расположенных вне фешенебельных и дорогих бизнес-центров. Сейчас же, по информации эксперта, предприниматели освобождают занимаемые площади в связи с уходом с рынка. Лидируют в списке «отказников» продавцы промышленных товаров средней ценовой категории и финансовые учреждения, тогда как торговцы продуктами питания и товарами первой необходимости, а также продукцией класса люкс по-прежнему могут позволить себе содержать презентабельную контору в центре. По самым скромным оценкам, с начала года в Донецке опустели не менее 20% офисных помещений, а в некоторых элитных бизнес-центрах этот показатель достигает 40%.

Предложение тем временем растет. До кризиса шахтерская столица считалась одним из наиболее перспективных для строительства ОЦ городов — дефицит современных помещений здесь достигал 30%. Как следствие, в течение последних трех лет было реализовано порядка трех десятков проектов, причем большинство зданий расположены в центре и позиционируются в самых высоких классах А и А+. К примеру, только в районе улицы Артема находятся БЦ «Столичный», «Донецк-Сити», торгово-офисный центр Green Plaza общей площадью порядка 50 тыс. кв. м. Сейчас достраивается 15-этажный БЦ «Скиф» (ул. Дзержинского), также позиционирующийся в классе А. Общая площадь нового здания — порядка 18 тыс. кв. м. По данным компании «Соцмарт», пока приостановлено сооружение бизнес-центра «Конгресс-холл», а строящийся ОЦ «Текстильщик» заморожен. Директор АН «Жилком» Сергей Тахтаров считает, что количество фешенебельных офисов заметно превышает нынешние потребности города, что уже сказалось на ценовой политике собственников. Если в прошлом году снять помещение в центре Донецка можно было за $40-50/кв. м, то сейчас достаточно широк выбор объектов по 80-100 грн./кв. м, а в спальных районах есть предложения по 50-70 грн./кв. м. Не менее стремительно снижается и цена продажи. «Если до кризиса офис в центре еще на этапе строительства «уходил» по $3,5-4 тыс./кв. м, то сейчас в уже сданном сооружении стоимость квадратного метра не превышает 8-10 тыс. грн. Но очереди потенциальных покупателей не наблюдается. Те, у кого есть средства, ожидают дальнейшего снижение цен», — говорит Сергей Тахтаров. Директор департамента продаж и маркетинга «Дирекции административных зданий» Светлана Воронова допускает, что, учитывая дисбаланс спроса и предложения в сегменте офисной недвижимости, дальнейшее удешевление зданий вполне возможно. Падать в цене будут в первую очередь выведенные из жилфонда квартиры. Многие горожане в свое время купили высоколиквидные объекты в кредит и неплохо зарабатывали на их сдаче в аренду. Теперь же, растеряв клиентов, начинают лихорадочно избавляться от проблемной собственности. Уже сейчас в базах местных риэлторов достаточно большой выбор офисов, расположенных в жилых домах, по $1-1,2 тыс./кв. м, причем продавцы готовы уступать не менее 10% от заявленной суммы. Девелоперы идут на скидки куда менее охотно: БЦ подешевеют не более чем на 5%, уверены эксперты. Начальник аналитического отдела компании «Герц» Максим Сидорский отмечает, что сейчас владельцы офисных центров активно ищут способ перепрофилировать невостребованные помещения, в частности, в некоторых из них вместо кабинетов появятся апартаменты для туристов под Евро-2012.

Из центра ни ногой

На торговых площадях донецкие предприниматели экономят меньше, чем на офисных. Олег Ламаш говорит, что по-прежнему достаточно сложно найти пустующее отдельно стоящее здание в центре города. Если кто-то из торговцев, не выдержав испытания кризисом, сворачивает бизнес, на его место тут же приходит другой, и зачастую наиболее привлекательные помещения даже не появляются в свободной базе данных, а сдаются между своими. По его словам, не только сохранили за собой прежние торговые площади, но и подумывают о расширении продавцы элитных товаров и продуктов питания, тогда как банки и игорные салоны, которые ранее активно охотились за коммерческими объектами, сейчас, наоборот, их освобождают. Сергей Тахтаров добавляет, что наиболее востребованными на сегодняшний день являются небольшие помещения площадью 50-70 кв. м, тогда как до кризиса уважающие себя торговцы открывали магазин не менее 100 кв. м. Но, ужавшись в размерах, ритейлоры по-прежнему не готовы менять прописку. Как и ранее, спросом пользуется преимущественно недвижимость в центре города (Ворошиловский, Киевский и Калининский р-ны). Как следствие, цены на аренду таких помещений по сравнению с докризисными упали лишь на 20-30%: если в прошлом году ставки стартовали с $80/кв. м, то сейчас составляют $60/кв. м в месяц. Стоимость торговых площадей для потенциальных покупателей снизилась вдвое — с 50 тыс. грн. до 25-30 тыс. грн./кв. м, однако выбор выставленных на реализацию объектов невелик.

Осваивать спальные районы готовы продавцы продуктов питания — с начала осени спрос на помещения с их стороны вырос на 10-15%. Чаще всего предприниматели хотят «поселиться» в микрорайонах Текстильщики, Мирный, Солнечный, Заперевальное, которые отличаются хорошо развитой инфраструктурой, большим потоком потенциальных покупателей и умеренными расценками. Снять магазин здесь можно за 80-100 грн./кв. м в месяц, а купить — за 5-6 тыс. грн./кв. м.

Еще активнее торгуются собственники недвижимости на окраинах. В «Жилкоме» говорят, что многие готовы сдавать ее «за сколько предложат», поскольку текучесть арендаторов очень высока и большинство зданий месяцами пустуют. Уже есть прецеденты, когда ставки на площади в отдаленных районах опускались до 20 грн./кв. м, что вдвое ниже, чем до кризиса.

Заработают только профессионалы

Сравнительно неплохо чувствуют себя и донецкие торговые центры. По словам Светланы Вороновой, большинство из них заполнены на 70-80%. Если ранее более выгодным для бутика считалось расположение в отдельном здании с фасадным выходом на одну из центральных улиц, то сейчас все больше торговцев переезжают в ТЦ, которые гарантируют хоть какой-то поток потенциальных покупателей. Впрочем, как признает г-жа Воронова, подобной лояльности девелоперам удалось добиться, главным образом, благодаря готовности идти на уступки арендаторам. С начала года ставки в торговых центрах снизились на 25-30% и на сегодняшний день составляют в среднем 280-400 грн./кв. м.

Максим Сидорский добавляет, что в менее удачных объектах, расположенных вдали от центра, цены упали в несколько раз. К примеру, помещение, которое в прошлом году сдавалось по $30/кв. м, сегодня можно арендовать по 30 грн./кв. м в месяц. Он поясняет подобную уступчивость торговых центров нарастающей конкуренцией за потенциальных арендаторов. В Донецке работают не менее 30-40 ТЦ, причем многие из них открылись накануне или в самый разгар кризиса. Не так давно в центре города, на площади Павших коммунаров, начал работать новый комплекс «Континент», который, по словам г-на Сидорского, не пользуется большим спросом среди потенциальных арендаторов, поскольку занят в основном магазинами, торгующими малоизвестными брэндами. В немилость к ритейлорам попала и «Планета». Она позиционируется в дорогом формате, тогда как может предложить торговцам преимущественно студенческую публику (рядом расположены политехнический институт и институт МВД). Если до кризиса, на волне дефицита торговых площадей, компании закрывали глаза на подобные недостатки, то сейчас готовы мириться с ними лишь при условии существенных ценовых уступок со стороны девелоперов. К примеру, в открывшемся летом этого года на бульваре Шевченко гипермаркете «Амстор» арендные ставки не превышают 250 грн. с НДС и коммунальными услугами, отмечают в компании «Соцмарт».

По мнению экспертов, накал страстей на рынке будет только нарастать. Ведь к вводу в эксплуатацию готовится очередная партия объектов, в частности, Green Plaza (площадь торговых помещений более 11 тыс. кв. м), ТРЦ «Меркурий» (78 тыс. кв. м), вторая очередь ТРЦ «Донецк-Сити» (более 37 тыс. кв. м), торгово-офисный центр на улице Панфилова (9 тыс. кв. м). В отличие от других городов страны, где новые проекты заморожены до лучших времен, в Донецке на всех перечисленных объектах кипит работа — застройщики обещают сдать их в следующем году. «Столь существенная прибавка к уже имеющимся площадям наверняка спровоцирует снижение арендных ставок еще как минимум на 10%», — уверены специалисты.