В последние годы особым спросом на украинском рынке недвижимости стали пользоваться подвалы, или как трактует толковый словарь Ушакова, – помещения под первым этажом, ниже уровня земли, которые используются для различных хозяйственных нужд или для жилья.
Жилищный кодекс Украины к подвальным этажам относит помещения, в которых больше половины их высоты расположено ниже уровня земли. В современном загородном домостроении подвальные помещения, в силу рационального использования строительных материалов и земли, сегодня становятся все более популярными. И это не случайно, так как в наши дни подвал рассматривается как возможность значительного расширения полезной площади дома. Перечень помещений, которые можно в нем разместить, поражает своим разнообразием.
Сфера интересов
В подвале могут размещаться, например, гараж, мастерская, насосная станция, инженерные коммуникации и системы жизнеобеспечения дома –
котельная, системы водоснабжения и подготовки воды, вентиляционный блок. Кроме этого, владельцы загородной недвижимости очень часто в подвалы помещают сауны, бассейны, тренажерные залы, бильярдные и другие объекты жизнеобеспечения.
Подвальные помещения востребованы и в городской многоэтажной застройке. Если пройтись по Киеву или другому городу, особенно, по центральной его части, то можно заметить, что подвалы тоже используют как полноценные помещения – организуют в них рестораны, кафе, магазины, тренажерные залы и другие объекты, несвязанные с постоянным проживанием людей. Национальное законодательство запрещает использовать подвальные помещения многоэтажных домов в качестве жилого фонда.
Впервые коммерческий интерес к подвалам в Украине возник в конце 80-х годов прошлого столетия. Именно тогда был взят курс на перестройку и сделаны первые шаги по легализации предпринимательской деятельности и в подвальных помещениях первые советские бизнесмены устраивали мастерские и другие объекты своего зарождающегося бизнеса. Пик освоения подвальных помещений пришелся на начало третьего тысячелетия. Объясняется это тем, что, начиная с 2000 года, были созданы условия для приватизации подвалов в форме долгосрочной аренды с правом выкупа. Это позволило выделить подвальные помещения в отдельный сегмент рынка недвижимости.
Сегодня найти «незаселенное» подвальное помещение в центре города – задача непростая, но вполне реальная. Правда, в большинстве своем «свободные» подвалы – это сырые помещения, требующие серьезного ремонта, затраты на который сопоставимы с ценой самого объекта. И все же инвестиции в подобную недвижимость – дело очень даже перспективное, и со слов знающих людей, – весьма прибыльное, хотя и рискованное. Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское...
Первоочередная задача
Владельцы подвальной недвижимости, прошедшие все этапы превращения сырого, с признаками явного подтопления подвала в комфортное помещение, отмечают, что для качественного и полноценного переоборудования необходимо провести гидроизоляцию подвала.
Вопрос качественной гидроизоляции подвалов одинаково актуален как для старых домов, так и для современных многоэтажных новостроек. С той разницей, что для гидроизоляции подвалов в строящихся зданиях выполняется наружная гидроизоляция, а в старых застройках, когда такие работы не могут проводиться по конструктивным или экономическим соображениям, гидроизоляция проводится изнутри помещения. При этом в первую очередь проводятся работы по восстановлению гидроизоляции и устранению последствий действия грунтовых вод.
Для защиты от сырости используются различные гидроизоляционные смеси. Локальные течи обрабатываются быстро схватывающимися составами, которые надежно блокируют поврежденные поверхности. Бетонные и кирпичные конструкции покрывают специальными растворами, которые повышают их влагостойкость.
При новом строительстве выполняют наружную гидроизоляцию стен подвала. При этом если строительство ведется на маловажных грунтах, когда грунтовые воды находятся ниже пола подвала, то достаточно двойной обмазки стен горячим битумом. Если грунт сильно увлажненный, то требуется оклеечная гидроизоляция с использованием рубероида или полиэтиленовой пленки. Наиболее сложные гидроизоляционные работы возникают при расположении пола подвала ниже уровня грунтовых вод.
В этих случаях дополнительно требуется подпольная гидроизоляция с применением сварных полиэтиленовых полотнищ или многослойных рубероидных ковров с устройством бесшовных оснований под полы из монолитного железобетона. Учитывая, что такие сложные работы неизбежно придется проводить в затопленных водой котлованах (что не позволяет гарантировать их качество), следует стремиться к тому, чтобы полы подземных помещений были расположены выше уровня грунтовых вод.
Важный вопрос
Важная роль при обустройстве подвального помещения отводится вентиляции. В развитых европейских странах для решения этой задачи при строительстве частных домов широко применяют световые приямки для подвальных окон с водоотводом. Производители этих изделий стремятся разработать прочную и легкую конструкцию, проводящую дневной свет в подвальные окна и создающую условия для многофункционального использования подвальных помещений.
На сегодняшний день и украинские застройщики, в основном при возведении коттеджей, применяют продукцию немецкого концерна АСО, который разработал специальное решение для подвальных помещений, – светопропускающий приямок ACO Markant®. Данная система сочетает в себе две функции: служит, как для освещения подвальных помещений, так и для сбора дождевых вод.
Стоимость данной системы варьируется в диапазоне от 100 до 600. Все зависит от размера приямка, аксессуаров и типа решетки, которая может быть обычной и усиленной, с возможностью наезда легковым автомобилем.
Во многих подвальных помещениях вентиляцию выполняют через специальные отверстия, расположенные в его верхней части. Следует помнить, что вентиляция эффективна только тогда, когда существуют два канала: приточный и вытяжной. Их располагают в противоположных сторонах подвала: приточный – у пола, а вытяжной – под потолком.
Эффективность вентиляции увеличивается, если вытяжные каналы вывести за пределы крыши. В кирпичных домах для этого в стенах предусматривают специальные каналы, а в деревянном доме можно установить асбестоцементные или металлические трубы. В домах каркасной конструкции вентиляционные трубы можно спрятать внутри каркаса.
Уповаем на профессионалов
Если владелец из подвала желает создать комфортную среду своего обитания, без услуг профессиональных дизайнеров интерьеров ему не обойтись. С помощью визуальных эффектов можно и потолки от http://potol-ok.kiev.ua/ «приподнять», и стены «раздвинуть». Эти проблемы решаются несколькими способами.
Первый из них, и, кстати, наиболее распространенный, – применить при оформлении как можно больше зеркал, а второй – сделать фальшокна. В результате у человека, находящегося внутри подвального помещения, создается иллюзия, что за окном улица. Неплохо эту функцию выполняют витражи, оснащенные соответствующей подсветкой, рисунок которых отражает тематику «подвального царства».
Дарья Никитина, член московского Союза художников, отмечает, что художник по витражам, работая в подвальных помещениях, в первую очередь решает проблему искусственного света и «осветительной» роли витража в помещении: будет ли он основным или дополнительным источником света, какова его функциональная роль? Чаще всего это световой потолок, плафон или ниша. При этом целостность витражного панно необязательна. Это может быть диптих, триптих или даже сложная композиция из пяти декоративных ниш.
Например, изображение цветущего сливового дерева с сидящим на нем попугаем как бы просматривается сквозь коллонаду. Такой прием создает впечатление цельности и динамичности изображения. По-разному выглядит витраж с включенной и выключенной подсветкой. Витраж полностью преображается. Возникают две разные цветовые гаммы, и два разных настроения.
Витражи часто используются в декоративных перегородках, так как они увеличивают и преобразуют пространство. Это особенно важно в цокольных, подвальных, темных, непропорциональных и низких помещениях. Такой витраж расширяет пространство подвального помещения, делает его солнечным и уютным.
Именно поэтому, заказчики и художники по витражам, чаще всего, выбирают теплую и светлую гамму опалисцентных стекол. Ведь именно такое стекло обеспечивает необходимое рассеивание света при близко расположенных лампах. Как основной цвет лидирует опалово-белый и цвет топленого молока. Светло-голубые оттенки создают ощущение свежести в СПА-зонах, но при отсутствии доминирующих источников теплого спектра, могут придать нездоровый вид людям в комнате отдыха.
Яркие и контрастные сочетания приемлемы только при оформлении хамама или «восточной» комнаты, которые часто располагают в цокольных этажах. Сочную и броскую гамму, красных, синих и зеленых оттенков, часто выбирают для украшения винных погребов, гаражей и спортзалов. Там яркий витраж не утомит, а создаст праздничное настроение.
Особых технических требований к витражам для подвальных помещений нет. Для СПА-зон и других влажных помещений желательна обработка антиоксидантом, чтобы избежать возможного окисления патины. Повышенные требования по влагостойкости предъявляются только к осветительным системам и креплениям витражей.
Необходимо знать
При новом строительстве высоту подвала принимают равной 1,9-2,2 м. Этого вполне достаточно, чтобы разместить в нем хозяйственные, складские и другие помещения, обеспечивающие комфортные условия жизнедеятельности. Более высокие подвалы неэкономичны как при строительстве, так и при дальнейшей эксплуатации (в частности, при отоплении в зимнее время).
Однако в уже построенных домах, процесс обустройства подвального помещения может потребовать увеличения его высоты. Надо помнить, что все случаи проведения работ с выемкой грунта требуют тщательного обоснования. Для этого необходимо проведение комплекса работ по инженерным изысканиям, разработка проекта реконструкции, анализ напряженно-деформированного состояния зданий. Такие работы выполняют различные проектные и научно-исследовательские институты.
Нельзя забывать и о дизайн-проекте преобразования подвальных помещений. Дизайн-проект «под ключ» подразумевает комплекс услуг от проектно-дизайнерской компании, который включает в себя разработку концепции дизайна с учетом пожеланий заказчика, осуществления отделочных работ, а также проведение контроля за их качеством.
Сам процесс создания дизайн-проекта можно разделить на несколько этапов. Первый – разработка концепции дизайна, выбор стилевого решения, подбор материалов и составление сметы. Второй этап подразумевает работы по реализации дизайн-проекта, а если точнее, то это выбор и закупка материалов. На третьем этапе подключается рабочая бригада. Завершающая стадия выполнения работ включает в себя заказ, комплектацию мебели, декоративных аксессуаров, их размещение в интерьере, а также чистовые работы по его отделке.
Понятно, что в этом процессе заказчику отводится не последняя роль, но стоит помнить о том, что есть вещи, которые лучше доверить профессионалам. И еще нельзя забывать, что гармонично обустроенное подвальное помещение может быть выполнено только при условии соблюдения множества правил, которые известны только профессиональному дизайнеру.
Николай Бойко
Автор выражает благодарность Дарье Никитиной, члену московского Союза художников, и компании «АКО Строительные Элементы» за помощь в подготовке материала
