ЗОЛОТЫЕ КИРПИЧИ

После обвала цен на недвижимость целый ряд банков решили возобновить ипотечные программы. Кредиты на покупку жилья по-прежнему выдаются под высокие ставки, только гражданам с солидным официальным доходом и чаще всего при условии 50% первоначального взноса

«Ипотека — это практически мертвый продукт, скорее всего, таковым он будет и в следующем году», — честно признается заместитель финансового директора, директор по маркетингу Platinum Bank Анджей Олейник. Но это не означает, что ситуация категорически безнадежна. Просто займы выдаются ограниченному кругу людей. Ушло время тех, кто покупал квартиры в кредит с нулевым взносом и подтверждал свои доходы «честным словом». Пришло время тех, у кого солидная зарплата, накоплена приличная сумма на начальный взнос и кто готов воспользоваться ситуацией и купить жилье по дешевке.

Только для ВИПов
Тот, кто задумывается сейчас об ипотеке, наверняка производит нехитрые расчеты. Арифметика проста: средняя ставка по ипотечным ссудам сейчас 20–26% в год в гривне, хотя до кризиса кредиты обходились в 12–13% в год в долларах.
Казалось бы, разница столь очевидна, что нужно попрощаться с мечтами о вожделенных квадратных метрах. Однако не будем забывать о том, что квартиры за год подешевели на 35–50%, а стало быть большие займы уже не потребуются. Если два года назад для покупки однокомнатной квартиры необходимо было просить у банка $50–70 тыс. и иметь $15–30 тыс. на начальный взнос, то нынче с тем же взносом можно занимать вдвое меньшую сумму. Просто брать ссуду придется в гривне и по более высоким ставкам. Но так ли уж велика переплата в кризис?
Weekly.ua сравнил среднемесячные платежи по ипотечному кредиту двухгодичной давности и кризисному. Оказалось, что, несмотря на рост курса доллара и высокую кредитную ставку, за счет меньшей суммы кредита разница в платежах не столь существенна (см. «Простая арифметика»).
То есть тем, кто в состоянии оплатить 40–50% стоимости жилья (а именно таков минимальный размер первоначального взноса по ипотеке в банках), вполне можно рискнуть и купить квартиру в кредит «на дне». Тем более что ряд банков декларируют даже долларовые займы по ставкам 15–19,5% в год. Правда, выдают их согласно требованиям НБУ только тем, у кого есть подтвержденный валютный доход. Но такое требование является невыполнимым даже для владельцев бизнеса.
И все же по рынку гуляют слухи, что банки только рекламируют ипотеку, а на самом деле никого не кредитуют, так как на это у них нет средств. «Ипотечные ссуды не выдаются вообще, разве что банки перекредитовывают уже существующие займы, то есть практикуют переуступку прав по кредиту новому третьему лицу», — подтверждает исполнительный директор компании «КредитСвит» (кредитный брокер) Любовь Слободенюк.
Между тем на рынке есть финучреждения, которые могут похвастаться избыточной ликвидностью. Например, те, кто вышел на рынок относительно недавно, в кого влили деньги акционеры и кто сейчас активно привлекает вклады. Несколько знакомых автора с высокой официальной зарплатой кредиты на покупку жилья получили. Причем совсем недавно.
Скорее всего, слухи о смерти ипотеки распространяют те потенциальные заемщики, чей доход оказался меньшим, чем требовал банк-кредитор, — ведь условия заимствования за время кризиса значительно усложнились. Банкиры действительно отказывают в выдаче ссуд 60–80% обратившихся. «Банки стали более скрупулезно оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков, ужесточили условия кредитования (большой первоначальный взнос, меньший срок кредита, предоставляют кредиты в национальной валюте)», — отмечает заместитель начальника Управления кредитного партнерства ВТБ Банка Руслан Негинский.
Заемщик теперь должен иметь официальную ежемесячную зарплату не менее 7–10 тыс. грн., стабильное место работы, дополнительные активы, а иногда и платежеспособного поручителя. Так как сроки кредитования в некоторых банках небольшие (до пяти лет), на ипотекополучателя ложится изрядная нагрузка.

Чего ждать
Рассчитывать на то, что в 2010 году ипотечные кредиты станут доступными, не приходится. «Всегда после кризиса сначала банки начинают кредитовать крупный бизнес, корпорации, затем — средний и малый, а уж потом население. На докризисный уровень объемов кредитования населения мы выйдем года через три-четыре, но таких либеральных условий, как прежде, уже не будет, и не должно быть. Например, во Франции предоплата по ипотеке — 30%, поэтому там никогда не было ипотечного кризиса», — говорит председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Все будет зависеть от того, насколько успешно экономика Украины будет справляться с кризисом. «Если осенью-зимой мы увидим первые признаки восстановления, то ближе к лету следующего года можно ожидать постепенного увеличения объемов выданных кредитов. Если же произойдет очередной виток кризиса, кредиты останутся недоступными для подавляющего большинства украинцев еще как минимум годполтора», — объяснил заместитель председателя правления БМ Банка Тарас Кияк.
По оценкам экспертов, кредитные ставки по ипотеке в ближайшие год-полтора вряд ли снизятся, и выдаваться ссуды будут преимущественно в национальной валюте. Это означает, что желающим решить квартирный вопрос надеяться на чудо не стоит. Нужно либо накапливать деньги и приобретать жилье самостоятельно, либо решаться на кредит, все взвесив, просчитав и правильно выбрав кредитора.
Очевидно, что оформлять ссуду следует в банках, предлагающих срок кредитования не менее 20–30 лет (такие кредиторы тоже есть) и по ставкам, не превышающим 20–23% в год в гривне. Есть резон покупать ликвидные объекты, цены на которые не просто стабилизировались, но и имеют серьезный потенциал роста, так как переплата по таким займам все же существенная.

Борис Белецкий специально для http://weekly.com.ua/