Нелегкий год для рынка складов

Среди основных факторов, которые сдерживают в данный момент развитие складской недвижимости в Украине, эксперты называют низкий текущий уровень арендных ставок, не позволяющий девелоперам рассчитывать даже на минимальную рентабельность, высокий уровень вакантности и отсутствие заемного финансирования. Известно, что логистический сегмент на украинском рынке всегда характеризовался более низким уровнем рентабельности, чем торговый и офисный, в большинстве проектов которых закладывалась существенная спекулятивная маржа. Комментирует Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости Colliers International (Украина): «При снижении арендных ставок на 40% и более большинство владельцев торговых и офисных помещений остались в границах положительной рентабельности, тогда как собственники складской недвижимости фиксируют в лучшем случае нулевой, а часто даже и отрицательный доход. По этой причине девелоперы, скорее всего, не будут размораживать строительство складских объектов со стадией готовности менее 50% или начинать новое строительство до момента, когда спрос на складские помещения и, соответственно, арендные ставки начнут расти. Как показала практика, при положительной норме рентабельности все остальные проблемы вполне преодолеваемы».

Общие негативные явления в экономике и финансовой сфере страны, которые усугубляются политической нестабильностью, значительно снизили активность складского девелопмента в 2009 году. Известно, что в Украине до кризисного периода существовали и другие проблемы, препятствовавшие интенсивному развитию рынка складских помещений. К примеру, коррупция и сложности регуляторного характера – сегодня они по-прежнему актуальны и только усиливаются кризисными явлениями. Одной из ключевых проблем в период активного развития сегмента эксперты называли также высокую стоимость участков и спекулятивность земельного рынка. И хотя стоимость земельных участков сегодня упала в несколько раз по сравнению с серединой прошлого года, по мнению игроков рынка, она все равно очень часто превышает разумный уровень. При этом, если раньше земля была активом, привлекающим большой спекулятивный интерес, сегодня в большинстве случаев она стала пассивом и требует значительных затрат на свое содержание.

Среди значимых событий украинского сегмента складской недвижимости 2009 года стоит назвать открытие первого профессионального кросс-дока в Украине компании «Рабен Украина». Данный объект площадью 5400 м² является первым профессиональным складом сквозного складирования на украинском рынке. Он располагается по ул. Броварской, 150, смт Большая Дымерка (Броварской район, Киевская область). По мнению экспертов, открытие первого профессионального кросс-дока является свидетельством качественного роста украинского рынка складской недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ

На украинском рынке складской недвижимости в течение кризисного года усилилась конкуренция среди девелоперских компаний, ужесточилась борьба за небольшое количество потенциальных арендаторов. Без сомнения, в этой борьбе смогут выстоять только наиболее профессиональные и крупные компании.

Девелоперы, осуществляющие свою деятельность в сегменте складских помещений, в большинстве своем приостановили развитие новых проектов и сконцентрировались на завершении уже начатых объектов с высокой стадией готовности.

Если говорить об основных игроках логистической недвижимости в Украине, то они по большому счету остались прежними. В ближайшее время расстановка сил в целом на рынке может несколько измениться, поскольку его могут покинуть некрупные девелоперские компании, которые не в состоянии обслуживать свои долговые обязательства, в первую очередь перед банками. В связи с этим лидеры займут еще большую долю рынка. Виталий Кащенко, генеральный директор «МЛП» по Украине, не исключает, что «на каком-то этапе банкротство девелоперов может привести к определенному дефициту складских площадей. И очень осторожными необходимо быть арендаторам, когда им предлагают сказочно низкие ставки аренды. По моему мнению, в большинстве своем за этим последует смена собственника склада, которая будет очень болезненной для арендаторов. И такие события уже начались на рынке».

Сегодня активными игроками на украинском рынке складской недвижимости остаются GLD Invest Group, BF Group, Ghelamco, «ММК», «МЛП» и некоторые другие украинские и зарубежные девелоперы. Эксперты отмечают, что на протяжении кризисного года локальным девелоперским компаниям удалось усилить свои позиции на рынке. Многие местные игроки, несмотря на сложную финансовую и экономическую ситуацию, продолжают реализацию заявленных ранее проектов и ввод в эксплуатацию объектов складской недвижимости, пусть даже с некоторой задержкой. При этом некоторые международные девелоперы были вынуждены заморозить строительство объектов или приостановить их реализацию на стадии проектирования до того времени, когда появятся потенциальные арендаторы, готовые подписывать долгосрочные договора аренды, или возобновится банковское финансирование.

Говоря о позициях на рынке иностранных и местных девелоперских компаний, Аркадий Вершебенюк отмечает: «в 2008 году на 11 складских объектов, введенных в эксплуатацию украинскими девелоперами, пришлось 7 объектов от иностранных компаний, тогда как все доступные для открытого рынка проекты в 2009 году будут представлены исключительно локальными девелоперами. Такая ситуация объясняется совпадением обстоятельств: в 2009 году международные компании или не начали, или уже успели завершить строительство своих объектов».

СПРОС

Сегодня предложение в складском сегменте Украины превышает спрос, поэтому арендаторы имеют обширный выбор и стали достаточно требовательными. Арендаторы складской недвижимости, как и других сегментов, начиная с конца 2008 года, обращались к владельцам помещений с просьбами-требованиями касательно снижения арендных ставок, кроме того, арендаторы отказываются от фиксации арендной ставки в иностранной валюте и требуют привязки к гривне. Собственники в большинстве своем вынуждены идти на уступки. Так, компания Aisi перезаключила предварительный договор аренды сроком на 10 лет с оператором «Українські Вантажні Кур’єри» («УВК») в отношении проекта логистического комплекса «Терминал Брова-ры» (Киевская область), снизив арендную плату на 30% от зафиксированной в предыдущем договоре, заключенном сторонами в июле 2008 года.

По прошествии года с начала кризиса уровень арендной ставки по-прежнему остается основным фактором для арендаторов при принятии решения об аренде складского помещения. Эксперты также отмечают, что в данный момент наиболее распространенными являются запросы на помещения площадью 1000-3000 м², при том что в 2008 году чаще были востребованными площади 7000-10 000 м².

По данным экспертов Colliers International (Украина), структура спроса на складские помещения существенно изменилась в 2009 году по сравнению с 2008 годом. Значительно увеличилась доля ритейлеров и дистрибьюторов, хотя в 2008 году наиболее востребованными складские площади были среди логистических операторов. Доля производителей снизилась до минимального уровня.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным компании DTZ, по результатам 2009 года новое предложение качественных складских помещений на рынке киевского региона составит около 172 000 м². По состоянию на конец III квартала 2009 года общий объем современных складских помещений в Киевской области достиг около 952 000 м².

По данным компании Colliers International (Украина), до конца 2009 года на рынок будет выведено около 130 000 м² логистических площадей, из них спекулятивное новое предложение (доступное для открытого рынка) составит 105 900 м². Если весь ожидаемый объем новых помещений выйдет на рынок, общее предложение спекулятивных складских площадей киевского региона, по данным экспертов компании, на конец 2009 года составит 824 000 м².

Источник: Colliers International (Украина)

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ

По данным экспертов, арендные ставки на качественные складские площади в киевском регионе составляют в данный момент $5,5-7,5/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По сравнению с серединой 2008 года ставки аренды на некоторые помещения снизились более чем на 40%. По прогнозам, до конца 2009 года ставки останутся на текущем уровне.

Мнения ведущих экспертов касательно вакантности в сегменте логистической недвижимости киевского региона разнятся. Этот показатель может находиться сегодня на уровне 24-29%.

Структура спроса на складские помещения в Киевской области в 2008 – первой половине 2009 года

Источник: Colliers International (Украина)

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ЦЕНТРЫ

Развитие проектов складской недвижимости в региональных центрах Украины также значительно замедлилось. Большинство девелоперов, которые ранее развивали здесь проекты складов, приостановили данный процесс. Те, которые активно присматривались к региональным рынкам, отмечают, что надолго потеряли интерес к ним. Комментирует Ирина Зализенко, заместитель директора, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине: «компании GLD Invest Group, Aisi, «МЛП» временно приостановили строительство своих проектов в Одессе и Запорожье. В регионах продолжает оставаться актуальной тенденция использовать в качестве склада старые индустриальные постройки и заводские цеха. Тем не менее, спрос на помещения такого класса также сократился, а собственники объектов снизили стоимость аренды в долларовом эквиваленте, что отображает экономические реалии и валютный курс».

Стоит отметить, что и до кризиса в региональных центрах не был развит рынок профессиональных складских помещений.

В связи с этим регионы станут вновь привлекательными для логистического девелопмента, скорее всего, на год-два позже, чем Киев и область. Быстрее других регионов, по мнению экспертов, в этом отношении могут оживиться рынки таких крупных центров, как Днепропетровск и Одесса.

По оценкам экспертов DTZ, в региональных центрах Украины арендные ставки находятся сегодня в диапазоне $1,5-5 м²/в месяц (без учета НДС), в зависимости от класса помещения.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ

В течение кризисного года на рынке инвестиционных продаж в сегменте складской недвижимости было абсолютное затишье и, по мнению игроков рынка, оно продлится еще как минимум до конца первого квартала 2010 года. По оценкам экспертов, ставка капитализации, по которой потенциальные инвесторы готовы были бы приобретать существующие логистические комплексы в Киевской области, составляет сегодня 17-22%.

Значительно потерявшие в стоимости активы на украинском рынке привлекают определенный круг иностранных инвесторов, преследующих прежде всего спекулятивные цели. При этом, по словам Аркадия Вершебенюка, «в складском сегменте наивысшая концентрация качественных объектов среди всех сегментов, однако владельцы таких активов не готовы к продажам по существующим ценам. Тот круг инвесторов, который морально готов платить компромиссную цену за активы, внимательно смотрит на ключевые финансовые и экономические индикаторы страны. Сделки с этой стороны ожидаются не ранее, чем подтвердятся заявления аналитиков относительно стабилизации экономической ситуации в Украине и проявятся устойчивые признаки «выздоровления» от кризиса».

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА

Как уже отмечалось выше, в Украине в данный момент наблюдается слабый интерес к развитию проектов в логистическом сегменте как со стороны местных, так и зарубежных инвесторов. И сложно предугадать, когда он начнет расти. По словам Натальи Стельмах, заместителя директора, руководителя отдела инвестиций компании DTZ в Украине, «на данный момент заинтересованность зарубежных инвесторов в участии в проектах складской недвижимости в Украине минимальная, однако, увеличилась по сравнению с IV кварталом 2008 и I кварталом 2009 года благодаря хорошим показателям подписания договоров аренды на логистические помещения, наблюдавшимся в течение последних кварталов. Тем не менее, ставки аренды в процентном выражении снизились сильнее, чем подешевели затраты на строительство и стоимость приобретения участков, из-за чего прибыльность девелопмента логистических площадей значительно снизилась. Компания DTZ надеется на усиление интереса к девелопменту логистических комплексов по мере восстановления ритейла».