К 2012 году в Украине может появиться намного меньше гостиниц, чем прогнозировалось
Негативное влияние финансово-экономического кризиса на рынок гостиничной недвижимости Украины, как ни странно, оказалось не столь критичным, как на европейские рынки. Особенно это касается отелей высокого класса. Тенденцию подтверждает Скотт Антел, партнер, руководитель группы по гостиничному бизнесу в России и СНГ международной юридической фирмы DLA Piper: “В России, и в несколько меньшей степени в Украине, кризис на гостиничной недвижимости отразился меньше, чем в других странах”. По словам эксперта, в РФ и в Украине, вследствие значительного разрыва между предложением гостиниц международного уровня и спросом на них, в 5-звездочных гостиницах изначально была установлена более высокая плата за сутки проживания (EUR400-600. — Ред.), чем в отелях США, Европы и Азии. Таким образом, прибыльность гостиниц в Украине и России оказалась значительно выше, чем в крупных городах мира. “Один из ключевых показателей в гостиничной отрасли — суточный доход за номер. В Украине и России в 2009 г. он был существенно выше даже тех весьма неплохих доходов, которые гостиницы в других странах получали до экономического кризиса, разразившегося в 2008 г. (к слову, хотя средний уровень заполняемости киевских гостиниц категорий 4 и 5 “звезд” снизился, суточная стоимость номеров в них почти не уменьшалась — подробнее об этом см. стр.74, 75. — Ред.)”, — объясняет г-н Антел.
Учитывая это, эксперты утверждают, что перед операторами, которые выйдут на рынок гостиничной недвижимости Украины одними из первых, открываются хорошие перспективы. Вопрос только в том, где найти средства и возможности для реализации гостиничных проектов от начала до конца.
ЧТО ИМЕЕМ
Напомним: отсутствие инвестиций стало основной причиной “заморозки” многих проектов гостиничной недвижимости, в том числе и в Киеве. В частности, если верить данным специалистов компании Roland Berger Strategy Consultants (г.Киев; с 1992 г.; 20 чел.), из 60 анонсированных в 2007-2008 гг. проектов в столице 85% были “заморожены”. Как результат, в 2009 г. в Киеве открылся всего один 5-звездочный отель — InterContinental Kyiv на ул.Б.Житомирская, 2-а (инвестор и девелопер проекта — киевское ООО “Ярославов Вал”). В этой 11-этажной гостинице 272 номера. Кроме того, в прошлом году в столице начали работу два так называемых флотеля (отеля на воде) на Набережном шоссе: в начале года — флотель “Фараон” на 25 номеров (инвестор неизвестен; на официальном сайте гостиница, к слову, значится как 5-звездочная, но некоторые туроператоры относят ее к 4-звездочным), а в конце года — арт-отель “Баккара” на 208 номеров (первая гостиница сети “Аккорд Отели” (владелец “Козырная Карта”, управляющая компания — “Премьер Интернешнл”; позиционирует себя как отель среднего уровня категории “3+”). Небольшой деловой бутик-отель City Park Hotel Kiev на 23 номера открыли в начале октября 2009 г. на ул.Воровского, 20-а (управляющая компания — City Hotel Management).
Кроме того, в конце декабря 2009 г. группа компаний St Sophia Homes (г.Киев; девелопмент, управление проектированием, строительством, готовыми объектами недвижимости; с 2006 г.; 100 чел.) возобновила ранее приостановленное из-за проблем с финансированием строительство 24-этажного гостиничного комплекса с жилыми апартаментами на бул.Т.Шевченко, 28-30. Оператором гостиничной части комплекса выступит американская компания Hilton Worldwide (до сентября 2009 г. — Hilton Hotels Cor poration). Константин Пивоваров, глава правления St Sophia Homes, утверждает, что компания возобновила работу после получения очередного кредитного транша и планирует завершить проект до Евро-2012. В текущем году инвестиции в строительство гостиницы составят 150-200 млн грн. Ранее же в проект было вложено около 180 млн грн.
Отметим, что столь же немногочисленными, как введение новых либо “рестарт” ранее начатых проектов, были на рынке Украины и сделки купли-продажи гостиничных объектов. В частности, в 2009 г. Фонд госимущества продал на аукционе 51% акций киевского отельного комплекса “Братислава”. Купило акции некое донецкое ООО “Прайветинвестмент”. Сумма сделки, несмотря на наличие трех претендентов, составила всего 20,56 млн грн. при стартовой цене 20,51 млн грн. Кроме того, многопрофильный холдинг ISTIL Group (г.Киев; с 1992 г.), владельцем которого является бизнесмен Мохаммад Захур, за $35 млн приобрел киевскую гостиницу “Лейпциг”. Инвестор пообещал вложить в реконструкцию $25 млн и открыть в здании 4-звездочный отель. К управлению гостиницей компания ISTIL Real Estate, которая входит в ISTIL Group и непосредственно опекает проект “Лейпциг”, планирует привлечь международного оператора. Предполагается, что он не только даст гостинице свое имя и менеджмент, которые должны обеспечить ожидаемую загрузку, но и разделит с собственником бизнес-риски. “Это предполагает оплату фиксированной арендной ставки за пользование объектом, а также вложение собственных средств в девелопмент объекта”, — объяснил Мартин Гормут, генеральный директор компании ISTIL Real Estate. Эксперты в возможности девелопера привлечь в качестве соинвестора международного гостиничного оператора глубоко сомневаются. “Ситуация, в которой одна из известных международных гостиничных сетей инвестирует в строительство отеля, является довольно редкой. За исключением, пожалуй, предоставления какого-то начального займа (по сути — задатка) для открытия гостиницы”, — поясняет Скотт Антел. По его словам, международные гостиничные сети обычно владеют только своими брендами, а не гостиницами, и специализируются исключительно на предоставлении услуг управления. “Сейчас внимание международных операторов сфокусировано исключительно на договорах по управлению, тогда как их участие непосредственно в развитии проекта ограничивается разве что попытками привлечь к нему международных партнеров-инвесторов”, — подтверждает слова коллеги Инна Бисовецкая, старший консультант департамента стратегического консалтинга украинского представительства международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости CB Richard Ellis (г.Киев; с 2008 г.; 85 чел.).
БЕЗДЕНЕЖЬЕ
К слову, что касается международных партнеров-инвесторов, то, несмотря на якобы радужные перспективы гостиничного рынка Украины, привлечь их в новые или уже существующие проекты довольно-таки сложно. “Многие зарубежные инвесторы в полной мере ощутили на себе последствия мирового финансового кризиса и кризиса ликвидности: у них просто стало меньше финансовых ресурсов”, — говорит Алексей Зеркалов, советник инвестиционной компании “Драгон Капитал” (г.Киев; с 2000 г.; около 140 чел.). Что касается инвесторов, вкладывающих средства в рисковые активы, то они, по словам аналитика, ищут обесценившиеся активы или проекты, которые можно выкупить по дешевке. Правда, таких предложений на рынке еще очень мало — собственники проектов не готовы продавать их по той цене, по которой их готовы купить упомянутые инвесторы. В целом, как прогнозирует г-н Зеркалов, “не стоит ожидать начала строительства новых гостиничных объектов до тех пор, пока кредитные ставки в гривне не упадут до 12-13% годовых”.
Рыночный срез
Как свидетельствуют данные исследования международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Hospitality (инвестиции, отельный бизнес, девелопмент; с 2007 г.), в 2009 г. инвестиции в гостиницы стран Европы, Ближнего Востока и Африки (регион EMEA) уменьшились вдвое (с EUR6,4 млрд до EUR3,2 млрд) по сравнению с 2008 г. и вшестеро (с EUR19,8 млрд до EUR3,2 млрд) по сравнению с 2007 г. “Самым активным в регионе в прошедшем году оказался британский рынок, несмотря на то что он пережил серьезное падение за последние три года. При этом объем инвестиций из Великобритании составил в 2009 г. EUR935 млн — 29% общего объема инвестиций в регионе EMEA”, — говорится в отчете. За Великобританией, по информации отчета, следуют Франция и Германия — доля их инвестиций составила 16% и 9% соответственно (EUR520 млн и EUR300 млн).
Крупнейшей сделкой в Европе в 2009 г. эксперты Cushman & Wakefield Hospitality называют приобретение международным фондом Invesco Real Estate в Гамбурге отеля Radisson Blu с номерным фондом в 560 комнат у группы Azure за EUR155 млн. Эта сделка последовала вскоре после покупки компанией MacDonald Hotels комплекса Aviemore Highland Resort в Шотландии за EUR153 млн. Кроме того, в конце года “дочка” испанской компании BBVA выкупила гостиничный бизнес на Стрэнде — центральной улице Лондона — примерно за EUR125 млн.
В исследовании указывается, что прошедший год был отмечен сокращением инвестиций в гостиницы региона EMEA представителями бизнеса из других регионов, что поддержало внутренних инвесторов.
СМУТНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
Впрочем, не только новые, но и большинство из ранее громко заявленных девелоперами проектов гостиничного бизнеса, по мнению экспертов, скорее всего, не будут реализованы до Евро-2012. По данным международной консалтинговой компании “Colliers International (Украина)” (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), в столице наиболее вероятной в 2010-2012 гг. будет реализация проектов двух гостиниц: Fairmont Grand Hotel на ул.Набережно-Крещатицкая, 1-а (5 “звезд”, 260 номеров, девелопер — ООО “Ярославов Вал”), а также Holiday Inn на ул.Антоновича, 79 (3 и 4 “звезды”, 200-250 номеров, девелопер — компания “Торонто-Киев”). (В то же время, если верить заявлениям заместителя председателя КГГА Евгения Червоненко, к концу 2011 г. в столице откроются 18 гостиниц категорий 4 и 5 “звезд”, большей частью которых будут управлять сетевые операторы. — Ред.)
Еще ряд проектов международных, а также местных гостиничных операторов может быть реализован до 2012 г. в других городах Украины. В частности, в первом полугодии 2009 г. девелоперы заявили о планах открытия гостиницы Park Inn (Rezidor Hotel Group) в Днепропетровске, Novotel и Ibis (Accor Group) во Львове, а также гостиниц Etap (Accor Group) в Киеве, Львове и Харькове. Кроме того, представители международной гостиничной сети Wyndham Hotel Group подписали меморандум о сотрудничестве в развитии гостиничной инфраструктуры Донецка с группой компаний “Герц”. Присматриваются к площадкам и проектам гостиниц в Украине такие международные операторы, как Kempinski, Marriott и др. Правда, по мнению экспертов, вряд ли они будут рассматривать проекты, строительство которых планируется завершить до Евро-2012. Так, Михаил Мельник, директор департамента аудита международной аудиторско-консалтинговой компании ЧАО “Делойт энд Туш ЮСК” (г.Киев; с 1993 г.; около 400 чел.), считает: “Вряд ли гостиничные сети, которые до сих пор не вышли на этот рынок, будут осуществлять инвестиции в расчете на доходы в период Евро-2012, поскольку времени остается очень мало и реализовать крупные проекты в столь сжатые сроки достаточно сложно”. В свою очередь, как отметила Катерина Демьянчук, консультант департамента оценки и консалтинга компании “Colliers International (Украина)”, “существует вероятность реконструкции действующих гостиниц (или административных зданий) и приведения данных объектов в соответствие с потребностями международных операторов либо вхождения их в проект на стадии строительства”.
Эксперт — о реалиях
Евгений Самарцев (48), советник министра культуры и туризма, председатель Всеукраинского объединения общественных организаций “Совет по туризму и курортам” (г.Киев; с 2007 г.; входят около 30 ведущих национальных и региональных профессиональных ассоциаций в сфере туризма и курортов):
— В Украине достаточно много гостиничных проектов, которые были начаты, но не реализованы из-за кризиса. Теперь же эти участки будут стараться продать либо войти с ними в любой другой проект, где есть реальные деньги.
Я же считаю, что для стимулирования гостиничного бизнеса необходима системная туристическая инфраструктура. Например, хороший парк развлечений создает перспективу для постройки нескольких тысяч новых гостиничных номеров. Если, например, через несколько лет такой проект начнет обретать реальные очертания в Киеве, то сразу появится интерес к дополнительным инвестициям в отели.
Оператор — об инвесторах
Скотт Антел (48), партнер, руководитель группы по гостиничному бизнесу в России и СНГ международной юридической фирмы DLA Piper (г.Москва; в России — с 2002 г.; более 170 чел.):
— Наиболее реальными инвесторами гостиничных проектов могут быть только местные застройщики или, возможно, международные фонды, специализирующиеся в области недвижимости. При этом местный партнер иногда становится гораздо более интересным для будущей гостиницы, ведь, чтобы избежать затягивания процесса согласований и получения разрешений, необходимо наличие определенных связей.
Источник: business.ua
