Гостиница, или отель – это здание с меблированными комнатами, которые должны быть удобны как для кратковременного ночлега, так и для долгосрочного проживания.
Современная гостиница должна иметь качественные и управляемые системы освещения, безопасности, контроля климата, водоснабжения и энергоснабжения. Практически обязательным условием для успешного гостиничного бизнеса можно назвать наличие доступа в Интернет, эфирного и/или спутникового телевидения, автономных систем отопления и горячего водоснабжения, фильтрации воды, аварийной подачи энергии.
Наряду с большим количеством самостоятельно действующих объектов, в Украине, как и во всем мире, работают украинские и мировые сети гостиничных брендов, которые объединяют ряд гостиниц или отелей, характеризующихся едиными стандартами проживания и качества обслуживания.
Гостиницы могут классифицироваться по уровням: в зависимости от качества и применяемых материалов в отделке помещений, наличия дополнительных услуг, возможностей для бизнеса, системы питания и т.д. Наиболее распространенной системой классификации является, так называемая, «звездная» система, при которой большее количество «звезд» подразумевает более высокий класс объекта.
Кроме того, гостиницы отличаются по различным практическим характеристикам. Так, выделяются гостиницы пригородные и расположенные в центрах городов, курортные и бизнес-отели. Они могут различаться этажностью, перечнем дополнительных услуг, площадью номеров.
Наличие… присутствия
Именно так можно охарактеризовать нынешнее состояние гостиничного бизнеса в Украине. Эта сфера недвижимости присутствует, есть даже гостиницы мировых сетей, отели высокого класса. За последние годы получили развитие малые гостиницы, мотели и хостелы. В докризисное время наблюдался постоянный рост в этой сфере бизнеса.
Тем не менее, по количеству гостиничных номеров на душу населения Украина на сегодняшний день занимает одно из последних мест в Европе. В нашей стране этот показатель составляет в среднем 2 гостиничных номера на тысячу жителей, тогда как в странах Европы – не менее 14-18.
Официальные данные Государственного комитета по статистике Украины имеются пока только за 2008 год. Тогда в стране насчитывалось 1595 гостиниц на 69 тысяч номеров. Наиболее динамично развивающимся является рынок гостиничной недвижимости столицы, что подтверждается постепенным увеличением предложения качественных объектов, даже в условиях мирового финансового кризиса.
В докризисный период значительное внимание также уделялось и развитию гостиничного сектора в региональных городах страны, в первую очередь, в крупных центрах Украины – Донецк, Харьков, Львов, Днепропетровск, Запорожье, Николаев. Также развивались курортные и рекреационные территории – Одесская, Херсонская область, Николаевская, Запорожская, Донецкая области, Крым и Карпаты.
Правда, экономические причины обусловили значительное замедление, а местами и остановку развития в этой отрасли.
Большинство из представленных на рынке объектов построено в советские годы, и не отвечает современным мировым стандартам гостиничной индустрии. Новое предложение практически повсеместно представлено небольшими отелями на 20-40 номеров, которые в основном управляются самостоятельно, собственниками или их представителями, и не входит в какие-либо сети. Частично реконструирована и часть «старых» отелей, в наиболее развитых регионах (Киев, Донецк, Крым, Одесса и Карпаты) появились и новые отели значительного размера, с числом мест более 80.
Кроме того, часть существующих гостиниц производит реконструкцию и перепрофилирование с целью получения более высокого класса. Побудительный мотив для этого – предстоящий Чемпионат Евро-2012. Благодаря наличию жестких требований со стороны УЕФА можно точно оценить количество гостиничных номеров высокого класса в городах, которые примут матчи чемпионата.
Так, номеров класса «5» в Киеве законтрактовано 541, в Донецке более 108, во Львове 735 и в Харькове 219. Номеров класса «4» – 1342 в Киеве, 461 в Донецке, 1261 во Львове и 1963 в Харькове. Всюду, кроме Львова, имеется значительный недобор номеров высокого класса, что является побудительной причиной для дальнейших строительства и реконструкции объектов.
В условиях кризиса многие девелоперы вынуждены пересматривать концепцию гостиничных проектов, повышать или понижать их катигорию, уменьшать общую площадь объекта или отказываться от нового строительства в пользу реконструкции существующих зданий.
Региональное развитие
На конец 2009 года, сообщила Элеонора Мельник, менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг», в Киеве насчитывается 128 гостиниц различного класса, уровня и размера. В структуре предложения преобладают отели категории «3». Отели высокого класса занимают до 15% в общем предложении гостиничных номеров. Категории «5» соответствуют отели «Интерконтиненталь», «Опера» и «Хайятт».
В докризисное время, добавляет Марина Смирнова Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, существовала программа по строительству гостиниц в столице, согласно которой предполагалось посроить 40 новых отелей, были выделены площадки и разработаны концепции для отелей общим объемом порядка 4 тыс.400 номеров.
В Одессе количество гостиниц, по данным Jones Lang LaSalle Hotels, также достигает 100, однако общее количество номеров примерно в 2-2,5 раза меньше, чем в Киеве. Связано это с тем, что большая часть гостиниц представляет собой мини-отели курортного типа. Те же 15%, что и в Киеве, можно отнести к гостиницам высокого класса. В городе нет гостиниц под управлением международных сетевых операторов, а вновь построенные в последние годы объекты, как правило, небольшие. Новые проекты рассчитаны в основном на позиционирование в верхнем сегменте рынка, в случае их реализации можно ожидать появления в южной пальмире международных гостиничных сетей.
Предложение объектов гостиничной недвижимости в Донецке, по данным «Эрнст энд Янг», составляет 25 гостиниц на 2 тыс. номеров, четверть из которых – качественные отели. Также на гостиничном рынке Донецка довольно широко представлены частные гостиницы с небольшим номерном фондом, порядка 10-50 номеров, которые относятся, преимущественно, к категории «3».
В отличие от Одессы здесь основной спрос формируют деловые клиенты, спортсмены, представители властных структур. Существуют планы по строительству еще трех крупных объектов, но в стадии реализации находится лишь один. Функционирует гостиница класса «5», «Донбасс Палас», которая является членом всемирной гостиничной ассоциации «The Leading Hotels of the World», также до требований этого класса доведены гостиницы «Виктория» и «Централь».
Более 30 гостиниц, согласно данных Группы компаний «Проконсул», насчитывается в Харькове, при этом общий номерной фонд составляет около 2 тыс. номеров. Преобладают гостиницы категории «3» и «1» с небольшим номерным фондом, до 55 номеров. В то же время появление города в списке принимающих матчи Евро-2012 положительно сказалось на существующей гостиничной недвижимости. В течение 2009 года сертификаты соответствия категории «5» получили отели «Космополит» и Sun Light Hotel, также несколько объектов были сертифицированы по требованиям категории «4».
Малые отели и апартаменты
Превышение спроса над предложением в последние годы привело к появлению специфического вида услуг – сдачи квартиры посуточно. Причем, если изначально речь шла лишь о бабушках у вокзала, то постепенно сформировался цивилизованный бизнес, при котором можно заранее забронировать место проживания, причем как по телефону, так и в сети Интернет. Преимуществом данного вида временного проживания является, в первую очередь, цена, зачастую ощутимо более низкая, чем в гостиницах. Также к плюсам относят автономность и сохранение приватности проживания. Это же можно отнести и к минусам – вместе с автономностью клиенты получают и необходимость самостоятельно думать о таких вопросах, как питания, уборка и т.д. Рынок посуточной аренды квартир все еще формируется, большинство компаний имеют в своей реальной базе не более тридцати собственных квартир, а для снижения издержек требуется увеличение базы.
Все более развивающийся сектор гостиничной недвижимости – малые гостиницы, или мини-отели, первые из которых появились еще 10-15 лет назад в курортных местностях. Особенное большое развитие такой вид бизнеса получил, понятное дело, в Карпатах и Крыму, но там мини-отели соседствуют с крупными объектами. А вот в маленьких по всему побережью морей и в горах такие гостиницы – единственная возможность цивилизованного проживания. Чаще всего малые гостиницы представляют собой большие усадьбы, «спрятанные» под частный жилой дом, и рассчитанные на 5-20 номеров. Общее количество мини-отелей в стране подсчитать сложно, поскольку статистические органы не дают информацию в разрезе формата гостиниц. Но можно воспользоваться информацией налоговых органов, согласно которым в стране зарегистрировано около 3 тысяч частных предпринимателей, предоставляющих гостиничные услуги, или, говоря официально, услуги временного проживания. Часть из них занимается упомянутым выше квартирным сервисом, но можно также с уверенностью сказать, что в Украине насчитывается не менее 2000 мини-гостиниц.
Рынок апарт-отелей и хостелов пока не получил должного развития в Украине. Апартаментами принято называть меблированные гостиничные номера, сочетающие в себе домашний комфорт и доступ к гостиничному сервису. Чаще всего апарт-отели размещаются на верхних этажах многофункциональных комплексов, и могут предлагаться как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду, а также продаваться. Есть апарт-отели в Киеве («Senator Apartments», «Sherborne Guest House» и др.) и в Крыму.
Хостел – это молодежная гостиница или база отдыха, предусматривающая размещение по типу общежития, с комнатами на несколько человек. Такое проживание позиционируется, в первую очередь, в расчете на молодых клиентов, в основном студентов. Развитием этого бизнеса занимается «Всеукраинская молодежная хостел организация», управляющая сетью хостелов в Киеве, Одессе, Львове, Ужгороде, Харькове, Крыму и Каменец-Подольском.
Серьезным толчком в развитии сферы малых объектов гостиничной недвижимости также станет чемпионат Евро-2012. Для размещения туристов-болельщиков УЕФА разрешает использовать мини-отели, апартаменты, частные усадьбы, пансионаты и базы отдыха, и даже фан-лагеря, с проживанием в палатках. Главное – цивилизованность обслуживания, возможность бронирования любого места, надежность. Потому перспективы развития сети мини-отелей, квартирного сервиса и хостелов особенно велики в Киеве, Харькове, Донецке и Львове.
Новостройки и проекты
Проекты строительства новых гостиниц во всех городах были заморожены в 2009 году в связи с кризисом. Лишь объекты, на которых выполнялись отделочные работы, завершались. Реальные перспективы в этом году имеются лишь в городах – хозяевах матчей чемпионата по футболу.
Так, новое предложение в Киеве на конец 2009 года составило 536 номеров. Были введены в эксплуатацию 5-звездочный отель «InterContinental», бутик-отель категории 3-4
City Park Hotel Kiev, который при фонде 23 номера можно отнести к категории малых отелей, а также арт-отель «Баккара» и отель «Фараон». Два последних являются отелями на воде, еще такие называют – флотели. Это нововведение для нашего рынка имеет перспективу развития в городах, расположенных вдоль крупных рек, например, в Киеве, Днепропетровске, Николаеве.
Вероятность введения в эксплуатацию в ближайшие 1-2 года, говорит Мария Козак,главный маркетолог-аналитик компании «Соцмарт», имеют гостиницы «Славянский двор», «Старо», «Гранд отель» ( под управлением Fairmont). Все они уже готовы более чем на 80%. Кроме того, на близких к окончанию стадиях работ находятся гостиницы Holiday Inn, Crown Plaza, а также несколько гостиниц в пригороде, к примеру «Борисфен», «Черный лед» и др. Правда, кризис повлиял и на почти готовые объекты, в результате сроки сдачи в эксплуатацию ряда объектов могут быть сдвинуты на 2011 или 2012 года.
Были планы по строительству трех новых гостиниц высокого класса в Донецке, однако на данный момент идет реализация одного объекта.
Также была введена в эксплуатацию одна новая гостиница во Львове, «Рейкарц», в этом году ожидается открытие отеля «Максим» и второй очереди гостиницы «Леополис».
В Харькове в первую очередь идет процесс реновации существующих объектов и получения ими сертифицированного статуса. Так, категорию «5» в этом году могут получить гостиницы «Карнавал-Ресорт», «Меркурий» и один из корпусов гостиницы «Харьков». Также несколько отелей планируют пройти сертификацию по категориям «4» и «3».
Завершается строительство отеля-бутика класса «5» «Палас», также ведется строительство нового корпуса гостиницы в ресторанно-гостиничном комплексе «Урарту». Все еще на стадии проектирования находятся планы по строительству гостиницы в составе МФК «Металлист-Сити» и по возведению гостиницы на центральной площади города.
Прогноз
Рынок объектов гостиничной недвижимости можно назвать наименее развитым сектором коммерческой недвижимости страны. Нынешнее состояние гостиничной сферы бизнеса характеризуется значительным уровнем ненасыщенности рынка качественными объектами гостиничного типа. Спрос превышает предложение, что неминуемо сказывается на ценах: по всей стране, а в особенности в Киеве, они выше, чем в большинстве городов Европы для равнозначных объектов. Сравнительно велика и средняя заполняемость номеров. Этот показатель несколько снизился за ушедший год, но все же гарантирует окупаемость вложений, причем в сроки, как правило, не более 6-9 лет.
Потому все докризисные годы в этой сфере наблюдался постоянный рост. Правда, он был, в первую очередь, в периоды подготовки к различным мероприятиям международного уровня, к примеру, к конкурсу «Евровидение» в 2005 году или к чемпионату по футболу. Любой рост, конечно, можно оценить положительно. Проблема в том, что такой характер развития гостиничной сферы недвижимости свидетельствует об отсутствии в стране комплексной программы развития туристической привлекательности Украины.
На сегодняшний день туризм не используется в нашей стране как весомый источник привлечения капитала в страну. Если в странах Европы туризм формирует порядка 8% ВВП, то в Украине этот показатель составляет порядка 2%. А ведь курортная и рекреационная территория в нашей стране составляет до 15% от общей площади страны, имеется 61 историко-культурный заповедник и 130 тыс. памятников истории, архитектуры и садово-паркового искусства. По количеству объектов мирового природного наследия, говорит Виктория Каратанова – руководитель аналитической службы Группы компаний «Проконсул», Украина занимает 39-е место в мире наряду с такими туристически привлекательными странами как Италия, Германия, Польша, Словения.
То есть, потенциал есть. Нужно лишь верно его подавать и эффективно обслуживать. Кроме подготовки к Евро-2012, толчком к развитию гостиничной отрасли в ближайшее время может стать законопроект, который устанавливает нулевой НДС на услуги гостиниц на зимний период. Правда, проект этот еще не утвержден парламентом. Снижение налогов даст гостиницам возможность вести более гибкую ценовую политику в период зимнего сезона. Все это позволяет с оптимизмом оценивать будущее, и при возвращении кредитных ресурсов в строительстве, ожидать дальнейшего развития отрасли.
