Эксперты ожидают, что в 2010-2011 гг. первыми в рынок недвижимости Украины начнут вкладывать деньги украинские и российские инвесторы.
В 2009 г. на украинском рынке недвижимости не было зафиксировано ни одной инвестиционной транзакции (известны только факты приобретения объектов путем заключения сделок по взаимозачету, как в случае с покупкой компанией ISTIL Real Estate гостиницы “Лейпциг”, либо перераспределения долей в проектах, что имело место между компанией “XXI Век” и ее региональными партнерами). Как отмечают эксперты, причины этого — не только дефицит свободной ликвидности, но и отсутствие на рынке качественного предложения на фоне существенно возросших требований. В частности, Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг украинского представительства консалтинговой компании Colliers International (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), поясняет: “Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наиболее активная категория покупателей, таких как институциональные инвесторы и специализированные международные фонды, с середины 2007 г. наблюдает в Украине “пустые полки”. Что же касается тех немногих качественных объектов, которые на рынке таки присутствуют, то, по словам специалистов, запрашиваемая их собственниками цена, даже несмотря на кризис, значительно превосходит ту цену, которую может предложить инвестор. “Инвесторы, присутствовавшие на рынке коммерческой недвижимости до кризиса, в принципе, его и не покидали. Просто в 2009 г. они смотрели на ставки капитализации объектов (норма дохода на инвестированный капитал, которая рассчитывается посредством деления чистых денежных потоков за год на стоимость объекта недвижимости. — Ред.) на уровне 18-20%, рассчитывая на покупку “стрессовых” активов. Однако их никто не продавал, поскольку, с одной стороны, те объекты, которые собственники готовы были предлагать по таким ставкам, не привлекали инвесторов, а с другой — качественные инвестиционные объекты не предлагали по низкой цене”, — добавляет г-н Вершебенюк.
Точка отсчета
На фоне абсолютно неудавшегося 2009 г. более благоприятным в смысле увеличения количества транзакций, по прогнозам экспертов, обещает быть 2010 г. “Мы полагаем, что II и III кварталы 2010 г. станут поворотными для инвестирования в недвижимость, поскольку будут завершены несколько инвестиционных транзакций, инициированных ранее”, — говорит Сергей Сергиенко, управляющий партнер украинского представительства консалтинговой компании CB Richard Ellis (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.). В свою очередь, Петр Радчук, вице-президент ООО “КДД Групп” (г.Киев; инвестиции в недвижимость, развитие проектов жилой и коммерческой недвижимости; с 2007 г.; около 100 чел.), отмечает, что рассчитывать на возврат инвестиций в Украину позволяет и то, что отечественный рынок недвижимости уже достиг своего “дна” (цены на жилье и арендные ставки на коммерческую недвижимость стабилизировались), и во второй половине 2010 г. может возобновиться его рост. “Тогда же мы ожидаем и первых зарубежных инвестиций”, — заявляет эксперт.
Правда, г-н Сергиенко не исключает, что события могут развиваться и по более пессимистическому сценарию, ведь Украина по-прежнему воспринимается как рисковая для инвестиций страна, перед которой стоит целый ряд экономических и политических вызовов. “Если эти проблемы не будут преодолены в ближайшее время, говорить о серьезном возобновлении притока инвестиций на украинский рынок недвижимости можно будет не ранее 2011 г.”, — добавляет он (см. “Девелопер — о перспективах”).
Портрет инвестора
Основными инвесторами, заинтересованными во вложении денег в украинский рынок недвижимости, по мнению Дмитрия Сенниченко, управляющего директора компании “Паркридж Украина” (г.Киев; девелопмент торговой недвижимости; с 2007 г.; 7 чел.), выступят прежде всего россияне, а также сами украинцы. А откуда их деньги “зайдут” в Украину — из Швейцарии или Кипра, это не важно. “Прежде всего доверие Украине должен оказать капитал украинского происхождения. До этого ждать массового прихода в страну иностранцев абсурдно”, — считает г-н Сенниченко. Если же иностранные инвесторы и пойдут в Украину, то, по словам Сергея Сергиенко, в первую очередь из Старой Европы и США.
В целом, г-н Сергиенко выделяет два основных вида инвесторов, которых может заинтересовать украинский рынок недвижимости. Первые — это “чистые” инвесторы, покупающие только “бесхлопотные” доходогенерирующие активы. Но сделки, в которых участниками выступят такие инвесторы, по его мнению, могут быть заключены только в случае срочного, можно даже сказать, “пожарного” ухода с украинского рынка продавца. “Таких случаев может быть лишь несколько”, — добавляет эксперт. Вторые — это девелоперские компании, готовые брать на себя рыночные риски. Но они, по словам г-на Сергиенко, начнут более активно инвестировать в недвижимость лишь в конце 2010 г. — начале 2011 г. При этом г-н Сергиенко полагает, что в обоих случаях сделки с потенциальными инвесторами станут возможны в обозримом будущем только в случае наличия кредитных обязательств, которые можно реструктурировать.
Востребованные проекты
Эксперты рынка сходятся во мнении, что инвесторы, украинские или зарубежные, прежде всего возобновят инвестиции в рынок недвижимости Киева. “Если же говорить о региональном рынке, то в обозримой перспективе инвестиционно привлекательными могут быть качественные и заполненные арендаторами торговые либо складские комплексы в крупных областных центрах”, — констатирует г-н Сергиенко. Что касается не готовых объектов недвижимости, а проектов, то, по словам Петра Радчука, инвесторы будут входить прежде всего в проекты, которые имеют готовые пакеты разрешительной документации или в которых выполнены определенные строительные работы. При этом, скорее всего, они будут претендовать на 50% проекта и более.
В свою очередь, Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж компании “Юкрейниан Девелопмент Партнерс” (г.Киев; девелопмент; с 2006 г.), поясняет: “Поскольку Евро-2012 не за горами, первые инвестиции потекут именно в объекты, необходимые для проведения Чемпионата: стадионы, гостиницы, объекты сопутствующей инфраструктуры. География вложений — города-миллионники, а также города, которые будут принимать у себя матчи Чемпионата Европы”.
В то же время Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании “Т.М.М.”, считает, что в первую очередь инвесторы будут вкладывать деньги в объекты жилой недвижимости, находящиеся на завершающей стадии строительства. “Вероятнее всего, инвесторы будут вкладывать средства в завершение строительства объектов жилой недвижимости, но на достаточно жестких условиях. В частности, оценивать квадратные метры по цене ниже рыночной. При таких условиях отечественный бизнес получает возможность достраивать объекты и выполнять свои обязательства перед клиентами, тогда как прибыль от реализации недвижимости получает инвестор”, — объясняет девелопер.
Если же говорить о размерах инвестиций в проекты недвижимости, то сейчас, по словам экспертов, эти суммы существенно меньше докризисных и составляют примерно несколько десятков миллионов долларов. “Проекты гигантских масштабов, которые было принято начинать в период экономического подъема в 2006-2007 гг., сейчас неактуальны. Скорее всего, в ближайшее время наметится тенденция начинать более доступное по средствам строительство, например, стоимостью $20-40 млн”, — прогнозирует Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента ИК “Драгон Капитал” (г.Киев; инвестиционно-банковские и брокерские услуги; с 2000 г.; около 160 чел.). Кстати, по словам экспертов, именно на проекты стоимостью $10-20 млн были нацелены в прошлом году украинские инвесторы. Но из-за дороговизны активов спрос со стороны данной категории инвесторов, в частности, в Киеве так и остался нереализованным. Региональные же рынки инвесторы не рассматривали вследствие их низкой прозрачности и меньшей привлекательности.
