Агентство NAI Pickard выпустило Годовой обзор рынка коммерческой недвижимости Украины за 2009 г.
Состояние рынка
Кризисные тенденции отразились наразвитии рынка ТЦ Украины. Они проявлялись и в снижении уровня посещаемости ТЦ, и в увеличении доли вакантных площадей, и в снижении средней арендной ставки. Международный оператор всегменте продуктов питания Окей покинул украинский рынок. Сеть DIY Караван сократила свое присутствие на украинском рынке до одной торговой точки. Тем не менее, существуют и положительные тенденции. Так, стремительно расширяет свою сеть Ашан, также развиваются OBI, Zara, открылись первые торговые точки продовольственных сетей Real и Novus. Готовится к выходу на украинский рынок ряд других международных операторов. Несмотря на снижение розничного товарооборота в Украине, в рейтинге привлекательности для торговых операторов компании A.T. Kearney Украина, как и годом ранее, занимает 17-ю позицию. В 2009 году сетевые операторы предпочитали развиваться в Киеве и городах - миллионниках. Города с населением менее 500 тыс. человек были менее привлекательными.
Предложение
Несмотря на негативные тенденции в экономике, в 2009г. в Украине было открыто 24 торговых центра из 57 заявленных, кроме этого 3 ТЦ расширили свои площади. Наибольшее количество открытых торговых центров (7) пришлось на Киев. Наиболее крупные ТЦ–DreamTown (Киев), Ривьера (Одесса) и Киев (Полтава). На сегодня порядка 330 объектов торговой недвижимости можно отнести к торговым центрам. Их совокупная торговая площадь составляет 3,1 млн. кв. м. Прирост торговых площадей за год составил 401,5 тыс. кв. м что в 1,6 раза меньше, чем годом ранее. В процентном отношении прирост площадей составил 15% по сравнению с 21% в 2008 г. Прирост торговых площадей в городах-миллионниках в количественном отношении превышал объем введенных площадей в менее крупных городах. Средняя насыщенность областных центров торговыми площадями в ТЦ составляет 180 кв. м на 1000 жителей. Поэтому показателю, как и годом ранее, лидирует г. Черновцы. В 2009 г. в пятерку лидеров вошел г. Полтава. Из городов-миллионников самая высокая насыщенность торговыми площадям и у Киева(Киев занимает 8 место в данном рейтинге)
Спрос
Сетевые операторы в ходе опроса отмечают, что готовы развиваться в первую очередь, в Киеве, потом–в городах-миллионниках, и в последнюю очередь–в менее крупных областных центрах.
Такая же тенденция прослеживается и в отношении заполняемости торговых центров. За год вакантность торговых центров существенно увеличилась. Так, вакантность ТЦ в Киеве на конец 2009 г., составила 2%, в городах-миллионниках–6-10%, в менее крупных областных центрах–в среднем 15-20%. В Киеве и городах- миллионниках запоняемость ТЦ адекватна рыночной ситуации является вполне допустимой.
Что касается областных центров с меньшим количеством населения, объекты в хорошем месте, с грамотно проработанной концепцией заполнены до 100%, в независимости от размера города. Средняя заполняемость ТЦ в городах с населением менее 700 тыс. человек говорит не столько о перенасыщении города торговыми центрами, сколько указывает на неудачное место расположение плохо проработанную концепцию отдельных объектов.
Арендная ставка
Арендная ставка с конца 2008 г. значительно снизилась во всех торговых центрах.
В долларовом эквиваленте средняя арендная ставка уменьшилась на 40 -45 % и составила на конец года для галерейных магазинов в среднем $57 в месяц за 1 кв. м в ТЦ Киева, в объектах городов-миллионниках базовая ставка составляет в среднем $20 в месяц за 1 кв. м (включая НДС). После падения ставок сначала 2009 г., ряд ТЦ в начале осени значительно поднял их уровень. Характерной особенностью кризисного периода развития рынка недвижимости Украины, является отвязка в расчетах от курса доллара. Ряд операторов и владельцев ТЦ в качестве справедливой арендной платы перешли на процент от оборота. Привязка арендной ставки к проценту от оборота становится с начала кризиса все более популярной. Закрепление данной формы взаиморасчетов произойдет, по нашим ожиданиям, после выхода из кризиса.
Прогноз
2010 год не обещает быть богатым на новые торговые центры. В процентном отношении прирост новых площадей ожидается меньшим, чем в текущем году. Открывающиеся объекты – преимущественно те объекты, которые с наступлением кризиса находились на высокой стадии готовности.
На сегодняшний день большой редкостью являются работы по строительству ТЦ «с нуля», что грозит дефицитом качественных торговых площадей для многих областных центров на этапе выхода из кризиса.
Уровень заполняемости торговых центров будет увеличиваться: операторы вполне приспособились к новым реалиям, и в этих условиях развивают свои сети. Откровенно неудачные проекты с высокой долей вероятности будут вынуждены прибегнуть к ре концепции. Ставка аренды незначительно повысится. Рыночные предпосылки для резких колебаний на рынке в ближайший год отсутствуют.
NAI Pickard
http://www.proretail.info
