Стройки разморозились

Продавцы столичных метров и риелторы так и не дождались сезонного оживления спроса. Цены топчутся на месте, а их «изменение» за март (по разным оценкам, от -1,2% до +0,39%) больше похоже на проявление статистической погрешности. Тем не менее, рынок недвижимости, скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.

НОВЫЕ ВЕЯНИЯ. По данным портала «Столичная недвижимость», в марте 2010 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 20% всего объема предложений (в предыдущие месяцы их было 10—15%). Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля. То есть, на рынке увеличивается доля новых продавцов, которые приходят не «висеть» месяцами в базах данных, а действительно продать квартиры. Похоже, что в «войне нервов», которая вот уже который месяц длится между продавцами и покупателями, начали постепенно выигрывать последние. О чем говорит еще одна новинка на рынке недвижимости: в марте одна из «юных» риелторских компаний презентовала новый для Украины формат работы — вознаграждение за сделку берется только с продавца, причем половину суммы полученных комиссионных риелторы отдают покупателю. Логично, когда за услугу платит тот, кто больше заинтересован в сделке, а менее заинтересованную сторону поощряют неким бонусом. В докризисные времена более заинтересованным был покупатель, сегодня же на одного платежеспособного покупателя приходится легион продавцов.

Также в неофициальном разговоре некоторые риелторы стали говорить о том, что с покупкой жилья стоит подождать. Мол, чтобы свои люди из регионов могли купить жилье в столице подешевле, правительство может ударить по ценам законом. Однако, по мнению директора АН «Украинский Дом» Руслана Безуглого, такой шаг будет стрельбой из пушки по воробьям: коллективная экономия пусть даже на сотне квартир, например, по $10 тыс. даст $1 млн, а это не того масштаба выгода, ради которой стоит изменять законодательство. Кроме того, многие из «своих людей» уже давно сами владельцы столичной недвижимости, поэтому такое искусственное снижение ударило бы и по их интересам. Впрочем, как говорит руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, непосредственно повлиять на цены вторичного рынка жилья законодательным путем не получится: снижения цен нужно добиваться увеличением объемов строительства.

КУДА ПОЙДУТ ЦЕНЫ. По данным портала «Столичная недвижимость», с начала года уровень средней цены предложений в долларовом эквиваленте уменьшился всего на 4%. То есть цены снижаются по 1% каждый месяц. «Они будут себя вести так до конца года», — считает аналитик инвесткомпании BG Capital Александр Романов. Хотя, думается, если продавцы не дождутся в сентябре ожидаемого активного ипотечного кредитования, то цены на жилье начнут снижаться более быстрыми темпами. И вероятность того, что таки могут не дождаться, есть. «Сейчас у банков другие задачи: они формируют резервы для покрытия плохих кредитов, выданных в период экономического бума (по нашим оценкам, их около 20% от общей массы), — Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital. Мы ожидаем, что во 2-м полугодии банки осторожно начнут возобновлять кредитование. Однако его объемы будут незначительны, банки будут использовать кредиты как инструмент прощупывания рынка».

ПРОСТОР ДЛЯ ПАДЕНИЯ

Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к ее определению.

СРЕДНЯЯ ЗАРПЛАТА. В марте глава НБУ Владимир Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4 средние заработные платы, в России — 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы киевлянин платил за квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть 2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около $9,2 тыс.).

ВВП. В качестве критерия можно использовать и такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например, к Мексике, где квартиру в 40 кв. м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем, сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.

ДО ИПОТЕЧНОГО БУМА. Можно вспомнить, какими были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН «Благовест», составляла $850/кв. м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ. Гендиректор группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения инвестиционной привлекательности жилья, его цена должна равняться арендной плате за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Как показал наш обзвон, среди объявлений самых дешевых квартир встречаются не только «закидушки», по которым риелторы вычисляют своего клиента, но и реальные предложения.

1-КОМНАТНЫЕ

• $40 000 — Соломенский р-н, ул. Новополевая, 24/13/5
• $41 000 — Днепровский р-н, ул. Березняковская, 21/12/4
• $42 000 — Святошинский р-н, ул. Михаила Котельникова, 23/13/4

В феврале самой дешевой «единичкой», среди встретившихся нам, была квартира за те же $40 000 на той же улице Новополевой, но с другим метражом (24/15/5).

2-КОМНАТНЫЕ

• $52 000 — Святошинский район, ул. Большая Окружная, 57/36/4
• $58 000 — Днепровский р-н, ул. Тампере, 43/31/6
• $59 000 — Днепровский р-н, бул. Перова, 47/30/8

Месяц назад самую дешевую «двушку» мы отыскали за $55 500 в Голосеевском районе.

3-КОМНАТНЫЕ

• $68 000, Днепровский р-н, пр. Мира, 57/36/7
• $72 000, Деснянский р-н, ул. Викентия Беретти, 74/42/9
• $74 000, Шевченковский р-н, ул. Туполева, 63/42/7

В феврале самая дешевая из найденных «трешек» стоила $72 000.

«ПЕРВИЧКА»: НАЧАЛО РАЗМОРОЗКИ

Весна немного «разморозила» рынок новостроек. По словам Сергея Костецкого, ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development, в строительную отрасль уже пошли инвестиции, в том числе зарубежные, начали выкупаться недостроенные объекты с целью их завершения. «Если летом прошлого года было «заморожено» около 95% объектов, то сейчас уже порядка 70%, — говорит эксперт. — Видя оживление строительства, люди начали покупать квартиры в домах со степенью готовности не менее 80%». «Но рынок первичной недвижимости все еще инертный», — отмечает руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов.

Виной тому — высокие цены. Да, они понемногу снижаются: по данным портала Relt.ua, средняя стоимость квадратного метра на 1 апреля составляет 14 206 грн., что на 3,6% меньше, чем на 1 марта. Но этого снижения недостаточно в условиях отсутствия ипотеки. Мощный толчок мог бы получить рынок, если правительство поддержит программу Украинской строительной ассоциации, предусматривающую строительство жилья экономкласса стоимостью $400—450/кв.м. Для реализации программы необходимо выделение государством бесплатной земли под строительство и 1 млрд грн. госкредита. Понятно, что, даже в самом лучшем случае, первые дома появятся не ранее середины следующего года. Но психологический эффект принятия подобных программ — уверенность и покупателей, и строителей в скором появлении на рынке дешевого жилья — может подтолкнуть цену вниз уже в этом году.

АРЕНДА: ВЕСЕННЕЕ ОЖИВЛЕНЬИЦЕ

Март, по словам директора АН «Оптимум Плюс» Юрия Базелинского, принес небольшое увеличение активности со стороны арендаторов. Если в феврале было всего 650—680 сделок, то в марте уже 750—800. Небольшой рост числа сделок эксперты связывают с возвращением в Киев покинувших его ранее специалистов, а также с кадровыми обновлениями в министерствах и ведомствах. Понятно однако, что при наличии на рынке аренды, по оценке Сергея Костецкого, около 30 тыс. квартир, такая «динамика» существенного влияния на ценовую ситуацию не оказывает, поэтому цены стоят. Аналитики отмечают небольшие изменения, но они в пределах статистической погрешности. Так, по данным компании SV Development, за период с 1 марта по 1 апреля 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир (по реально заключенным сделкам) в Киеве снизилась на 1,78%.

Правда, надо отметить, что ценовой застой наблюдается в сегменте самых ходовых 1—2-комнатных квартир, которые, как правило, находятся в спальных районах Киева. В случае с элитными квартирами арендаторы в надежде на наплыв бизнесменов из регионов резко подняли цены. Как рассказывает директор АН «Новый адрес» Татьяна Котенко, 2-комнатная квартира бизнес-класса в центре, в феврале стоившая $800/месяц, в марте неожиданно подорожала до $1000. «Хотя в принципе предпосылок для такого подорожания пока еще нет. Увеличения спроса со стороны вип-клиентов я не наблюдаю», — уточняет эксперт.

ТИХОЕ СПОЛЗАНИЕ. В целом на рынке присутствует огромное превышение предложения над спросом. Если такое соотношение будет сохраняться, по мнению Сергей Костецкого, цены на аренду в Киеве будут снижаться с темпом до 3% в месяц. Юрий Базелинский дает более радикальный прогноз. «К лету, когда люди будут съезжать, цены на аренду могут снизиться на 10—15%», — утверждает эксперт. Удешевление столичной аренды спровоцирует аналогичный процесс и в городах-спутниках. Сейчас здесь, как и в Киеве, полный штиль. Несмотря на то что цены в пригороде ниже (к примеру, «единичка» в Вышгороде стоит 1700 грн.), ажиотажа со стороны арендаторов не наблюдается. Дорогая «коммуналка» плюс расходы на проезд практически полностью съедают разницу в цене.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Несмотря на мгновенное «вымывание» недорогих квартир (по цене порядка 2000 грн. в месяц), иногда попадаются и более дешевые варианты.

КОМНАТЫ

• 513 грн., Подол. р-н, Леси Украинки, 45/13/7
• 632 грн., Дарн. р-н, ул. Славгородская, 20/0/8

Месяц назад самая дешевая комната попадалась за 678 грн.

1-КОМНАТНЫЕ

• 1580 грн., Соломенский р-н, ул. Гарматная, 22/0/0
• 1738 грн., Днепр. р-н, ул. Петра Запорожца, 45/30/7

В феврале самая дешевая «единичка» была по 1995 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 1975 грн., Голос. р-н, ул. Метрологическая, 48/30/7
• 2488 грн., Святош. р-н, пр. 50-летия Октября, 44/28/6

В феврале самую недорогую двухкомнатную мы отыскали за 2633 грн.

3-КОМНАТНЫЕ

• 2954 грн., Десн. р-н., ул. Теодора Драйзера, 72/42/8
• 3175 грн., Святош. р-н, ул. Картвелишвили, 60/39/6

Месяц назад минимальной ценой аренды трехкомнатной квартиры, обнаруженной нами, была 2952 грн.

ПРОЩУПЫВАНИЕ ПОЧВЫ