Jones Lang LaSalle: прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость в Европе в 2008 году

По оценкам компании Jones Lang LaSalle, объем сделок в сфере коммерческой недвижимости в Европе в 2007 году составит 220 миллиардов евро. Это на 13% меньше, чем в 2006 году, несмотря на большой объем сделок в первом полугодии, составивший 121 миллиард евро. Во второй половине 2007 года количество сделок сократилось. Их объемы составили около 100 миллиардов евро, что примерно на 25% меньше, чем в аналогичном периоде 2006 года.

По прогнозам Тони Хоррелла, главного исполнительного директора European Capital Markets, подразделения Jones Lang LaSalle, корректировка цен, начавшаяся во второй половине 2007 года, продолжится и в первой половине 2008 года, а новый рыночный консенсус о «справедливой стоимости» будет достигнут к середине года. Он отметил, что общие объемы сделок в 2008 году будут примерно на 20% ниже расчетного уровня 2007 года. Вместе с тем экономическая ситуация будет достаточно устойчивой для формирования положительных условий на стороне спроса на Европейских рынках арендаторов.

К началу сентября 2007 года стали очевидными явные признаки того, что стабильный экономический подъем подходит к концу. Это стало поворотной точкой для европейских рынков инвестиций в недвижимость: начались процессы повышения доходности и негативного прироста капитала, что наиболее сильно проявилось в Великобритании, но также было очевидно и на ряде континентальных рынков Европы. Кредитное сжатие привело к цепной реакции, при которой условия уже проводимых сделок пересматривались в свете ухудшения условий кредитования, осуществление сделок занимало больше времени, а в некоторых случаях сделки были переоценены или отменены.

Во второй половине 2007 года основные доходы выросли на многих европейских рынках. Впервые с 2001 года доходы в офисном секторе выросли более всего, в целом, примерно на 30 базисных пунктов в среднем по Европе. Доходы в торговом секторе выросли в среднем на 25 базисных пунктов, а доходы в секторе промышленных складских помещений выросли незначительно – на 10 базисных пунктов. Рост доходов является общеевропейским феноменом, но быстрее всего он сказался на рынке Великобритании, где он был наиболее ярко выраженным. Хотя на сегодняшний день некоторые рынки континентальной Европы кажутся более изолированными от непосредственного влияния изменения цен на основную продукцию, например, это касается рынков Бенилюкс, Франции и Центральной Европы, но на них также отмечалась возрастающая осторожность инвесторов и уменьшение объемов сделок. Увеличился разрыв в доходности между первичными и вторичными продуктами и участками, причем больше всего выросла рисковая премия на вторичных объектах.

Состав инвесторов также изменился. Инвесторы, использующие значительное внешнее финансирование, были вынуждены уйти с рынка под влиянием цен, а долевые игроки с меньшим отношением размера займа к стоимости недвижимости стали основными игроками рынка. Торги повсеместно были слабыми, крупные объемы и портфели было профинансировать сложнее всего, и многие инвесторы заняли выжидательную позицию.

По прогнозам Тони Хорелла, в 2008 году кредитное сжатие может привести к непредсказуемым последствиям, которые могут по-разному повлиять на цены в Европе. Корректировки цен уже начались в Великобритании, затем наступит очередь континентальной Европы. К концу 2008 года доходы в целом вырастут на 40 базисных пунктов. Доходы от вторичных активов вырастут сильнее, их рост будет как минимум на 50 базисных пунктов больше по сравнению с первичными активами.

Кредитные ограничения повлияют на продажу крупных лотов и портфелей, количество сделок на сумму свыше 300 миллионов евро, вероятно, значительно уменьшится. Частично это снижение будет вызвано сокращением объемов капитала, главным образом, в офисном секторе. Однако, прогнозируется сокращение основных объемов. Тем не менее, объемы сделок все равно сохранятся на уровне, сходном с уровнем 2005 года. Инвесторы, вероятно, будут более прагматичными по отношению к условиям транзакционных процессов в таких новых условиях, будет больше внебиржевых и прямых сделок. Более жесткие кредитные условия сдвинут рынок в сторону покупателей – долевых компаний и компаний с низким уровнем заемных средств, тогда как покупатели с высоким уровнем заемных средств окажутся в менее выгодных конкурентных условиях.

Прогноз активности рынка аренды на 2008 год остается без изменений, ожидается, что рост аренды будет позитивным, хотя и более медленным, чем в 2007 году. В целом, ожидается, что в 2008 году общая аренда офисов будет всего на 10% ниже, чем в 2007 году. На одних рынках это скажется в большей степени, чем на других, в частности, на тех, которые подвержены влиянию финансовых услуг. Однако, уровень предложения во всей Европе, как ожидается, будет контролируемым; ожидаемое будущее предложение относительно ослаблено на этом этапе арендного цикла, и полагается, что дополнительное сокращение кредитного финансирования еще сильнее ограничит предложение. В целом, уровень предложения офисной недвижимости в 2008 году, вероятно, будет стабильным. Однако, рост аренды первичных офисов в крупных городах Европы в 2008 году, вероятно, замедлится, но на большинстве рынков все равно будет положительным.