Обзор земельного рынка Москвы

Учитывая, что развитие рынка недвижимости непосредственно связано с развитием земельного рынка, логично предположить, что и земельные отношения в столице, где рынок недвижимости уже вступил в цивилизованную фазу, являются прозрачными и дружелюбными для застройщиков. Однако на практике это не всегда так. Несмотря на то что за последний год законодательство сделало шаги навстречу московским землепользователям, земельный рынок столицы остается непредсказуемым. Тем не менее это не является препятствием для активной застройки территорий города.

   Законодательство
   Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, – гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.
   К московским органам, регулирующим земельные отношения, помимо Мосгордумы и правительства Москвы, относится Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее Москомзем). Вопросами местного масштаба занимаются префектуры административных округов.
   Основным нормативным правовым актом, лежащим в основе земельного законодательства в России, является Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в октябре 2001 года. В конце 2004 года введен в действие Градостроительный кодекс РФ, который регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кроме федерального законодательства на территории столицы действует законодательство города Москвы. Как отмечают эксперты консалтинговой группы «Михайлов и партнеры», оно во многом опережает федеральное законодательство, а в отдельных случаях ему противоречит. Например, московский Закон «О Землепользовании и застройке» запрещает приобретение в частную собственность земель, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации, хотя федеральным законодательством подобного ограничения, как и передачи полномочий по установлению указанного ограничения субъекту РФ, не предусмотрено.
   Среди конкретных документов, регулирующих земельные отношения в столице, можно отметить «Закон г. Москвы о землепользовании и застройке», «Закон об основах градостроительства в г. Москве», «Закон об основах платного землепользования в г. Москве» и др.
   Основными видами землепользования в Российской Федерации, согласно земельному законодательству, в настоящее время являются право собственности и аренда. Но преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда. Московские власти открыто не провозглашают невозможность приобретения земли в частную собственность, более того, правительством Москвы в июне 2006 года было принято «Постановление о передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Также столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность, однако на практике дело обстоит иначе. Тем не менее понять московские власти можно, ведь земля – это существенный источник доходов в бюджет города, и передача ее в частные руки противоречит интересам Москвы. Игроки рынка подтверждают, что получить земельные участки в частную собственность в столице практически невозможно.
   В декабре прошедшего года в первом чтении был принят проект Градостроительного кодекса Москвы, который разрабатывался почти пять лет. Новый кодекс сводит воедино практически все градостроительные законы столицы, поэтому часть их после введения кодекса будет отменена. В числе вопросов, рассмотренных в документе, затронута наболевшая проблема «точечной» застройки, которая, согласно заверению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, будет полностью решена. Однако, по общему мнению, проект требует дополнительной доработки для устранения ряда противоречий, на которые указали представители оппозиции. Второе слушание законопроекта намечено на конец зимы 2008 года.
   Что касается значимых для земельного рынка столицы изменений законодательства, вступивших в силу в уходящем году, то к ним, по мнению экспертов КГ «Михайлов и Партнеры», можно отнести следующие:
В очередной раз была перенесена дата, до которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности – теперь это необходимо сделать до 2010 года.
Федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд», который фактически ущемляет права землепользователей, предоставляя федеральным органам более широкие полномочия по резервированию и изъятию земельных участков.
Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В частности, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для городов с численностью населения более 3 миллионов человек (Москва и Санкт-Петербург) закон установил стоимость выкупа земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости.
Тот же закон № 212-ФЗ с 2011 года вводит административную ответственность для юридических лиц за нарушение порядка и сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Еще одно значимое новшество, вводимое законом № 212-ФЗ, – это положение о том, что теперь вне зависимости от того, когда был заключен договор об аренде земельного участка, лицо вправе приобрести его в собственность. Необходимо пояснить, что ранее одним из оснований для отказа в приобретении земли в Москве было положение законодательства, в соответствии с которым лица, заключившие договор аренды, после вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году, уже реализовали свое исключительное право на приватизацию и уже не имеют права приобрести его в собственность. Теперь же это основание для отказа устранено.

   Предложение
   В соответствии с Земельным кодексом все земли делятся на 7 категорий по целевому назначению:
1. земли поселений;
2. земли сельхозназначения;
3. земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения;
4. земли лесного фонда;
5. земли водного фонда;
6. земли особо охраняемых территорий;
7. земли запаса.

   В рамках каждой категории предусмотрено определенное количество видов разрешенного использования. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости от того, к какой категории он относится. Для смены категории земельного участка необходимо получить разрешение главы субъекта (в Москве – мэра города). Разрешение на изменение вида разрешенного использования выдает орган местного самоуправления, поэтому изменить вид разрешенного использования участка несколько проще, чем изменить категорию. Это дает застройщику некоторую свободу действий в рамках одной категории, однако во многих случаях без изменения категории не обойтись.
   Площадь столицы на 1 января 2007 года, по данным Департамента земельных ресурсов г. Москвы, составляла 108 083 га (см. таблицы 1, 2). В городе выделено около 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования.
Москва славится весьма плотной застройкой территорий, особенно это относится к центру города. Считается, что найти участок в столице для девелопера – большая удача, хотя существуют и другие точки зрения. Так, в компании «Система-Галс» полагают, что найти участок, пригодный для строительства, не представляет проблемы. «Несмотря на то что количество незастроенных площадок в городе за последние годы значительно сократилось, до сих пор повсюду можно встретить пустыри и другие неохваченные строительством территории. Широкие возможности кроются и в освоении промышленных территорий», – замечают эксперты компании.
   Промзоны, совокупная площадь которых в настоящее время составляет около 19 тыс. га, являются одним из основных территориальных резервов столицы. Многие московские заводы и фабрики давно прекратили свою деятельность и в лучшем случае сдаются в аренду под офисы и склады классов С и D, а в худшем – пустуют. Сегодня ведется активная работа по сокращению площади столичных промзон: существующие производства уплотняются, выводятся и даже закрываются.   Благодаря тому, что большая часть производства исторически расположена в центральной части города, участки под такими предприятиями пользуются ажиотажным спросом, ведется теневая борьба за контроль над предприятиями, о чем не раз сообщалось в средствах массовой информации.
   Два года назад правительство столицы приняло постановление, согласно которому площадь территорий производственного использования должна быть сокращена до 15 200 га, однако ожидается, что эта цифра будет пересмотрена и к 2020 году общая площадь промзон сократится до 11–12 тыс. га. Соответственно, около 7–8 га в настоящее время потенциально доступны для девелопмента, однако освоение промзон требует больших финансовых вложений и доступно далеко не всем компаниям.
   Среди «нетрадиционных» площадок для строительства можно назвать надпутевое пространство Московской железной дороги, к освоению которого приступает корпорация Mirax Group. Речь идет об участке надпутевого простран­ства Киевского направления от Третьего транспортного кольца до Минской улицы, на котором будет построено до 2,4 млн. кв. м площадей различного назначения.
   В конце 2007 года стало известно, что мэрия Москвы совместно с Федеральной сетевой компанией «ЕЭС» и Московской объединенной электросетевой компанией разрабатывает программу реабилитации участков, занятых линиями электропередачи. Сообщается, что под застройку может пойти до 750–800 га таких участков, которые будут распределяться посредством аукционов. Однако учитывая, что расходы по перекладке линий электропередачи лягут на плечи инвесторов, игроки рынка опасаются, что проекты на таких участках окажутся рентабельными.

   Спрос
   Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.
   По данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.
   В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.
   Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

   Ставки
   Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.
   В Департаменте земельных ресурсов г.Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.
   Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка – т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.
   При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.
   По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:
1. площадь земельного участка;
2. площадь застройки;
3. общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;
4. транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также  выход границ участка к крупным автомагистралям;
5. вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

   По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей стоимости строительства.

   Тенденции, прогнозы
   Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.
   Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.