Британская ипотека неожиданно стала недоступной

Снижение цен на британскую недвижимость в январе оказалось меньше, чем опасались участники рынка. За три месяца (ноябрь-январь) снижение составило 1%. Но главная опасность в том, что лишь один из четырех заемщиков сейчас реально может платить по кредиту.
Тем не менее крупнейшая в Великобритании ипотечная компания не видит в этом ничего трагического. Мартин Эллис, главный экономист Halifax, уверен, что рынок будет оставаться стагнирущим в ближайшее время, но масштабного падения цен на национальном уровне не ожидается. В отдельных регионах небольшое снижение случится, но это будет компенсировано ростом цен в Южной Англии и Шотландии, уверен эксперт.
По данным второго в стране крупнейшего ипотечного кредитора Nationwide, в среднем по стране цены снизились за январь на 0,1% – это третье подряд месячное падение. Опасения по поводу состояния рынка распространились даже на Центральный Лондон, где традиционно самые высокие цены на недвижимость в мире (дома и квартиры стоят от 1 млн фунтов стерлингов). Однако пока здесь цены еще немного поднимаются: на 0,2% в сегменте до 1 млн и на 0,7% в секторе квартир стоимостью от 1 до 5 млн фунтов стерлингов. Риелторы объясняют это падением спроса из-за меньших годовых и квартальных бонусов, которые урезаны во всем банковском секторе – потенциальным инвесторам в этом году практически нечего вкладывать в недвижимость.
Справка Средняя цена на недвижимость выросла за 10 лет на 182% – с 70 тыс. до 197 тыс. фунтов стерлингов. Пик роста цен пришелся на прошлое лето, когда Halifax предсказывал 11,4-процентный годовой прирост. Сейчас Halifax оценивает годовую инфляцию цен на недвижимость в 4,5%, а Nationwide – в 4,2%. Это самый низкий уровень с декабря 2005 года. Количество одобренных ипотечных кредитов упало в декабре до рекордно низкой отметки в 73 тыс. С июля по октябрь 2007 года ежемесячно продавалось всего около 103 тыс. домов, за аналогичный период 2006 года средние месячные продажи составляли 117 тыс. домов.
На 2008 год эксперты прогнозируют стагнацию в сегменте от 1 до 2 млн фунтов и 5-процентный рост цен на недвижимость стоимостью от 5 до 10 млн. На дорогие квартиры (ценой от 10 млн фунтов стерлингов), как ожидается, цена вырастет на 8% за год.
Не слишком сильное падение цен подкрепило ожидания, что Банк Англии на ближайшем заседании ограничится снижением ключевой банковской ставки на 0,25% с нынешних 5,50%. Напомним, что предыдущее снижение имело место в декабре, также на 25 процентных пунктов. Для сравнения: Федеральная резервная система США серией последовательных снижений ставки довела ее до уровня 3%, за последний месяц понизив ставку дважды.
В Британии бум на рынке недвижимости в 2005 году начался как раз со снижения ключевой ставки на 0,25%, однако сейчас, по мнению аналитиков, такого развития событий ждать не приходится.
Другие эксперты, вопреки прогнозам Halifax, все-таки не исключают дальнейшего снижения цен (на уровне 5-8% в нынешнем и будущем годах), поскольку многие домовладельцы будут вынуждены продать свое имущество: по данным KPMG, лишь один из четырех заемщиков сейчас в состоянии осуществлять ежемесячную плату по кредиту.
И, по мнению британских экспертов, нынешнего снижения цен будет недостаточно для того, чтобы оживить рынок. Хотя недвижимость становится чуть более доступной, гораздо менее доступными оказываются банковские предложения, так что многим новичкам на рынке придется отложить свою первую покупку на месяцы, а может, и на годы. Сочетание предыдущего роста цен и нынешнего ужесточения условий кредитов неожиданно сделало ипотеку недоступной для большинства. Усиление требований банков выразилось в том, что для получения кредита заемщику теперь необходимо, чтобы его доход составлял 351% от суммы кредита.
Снижение ставки рефинансирования (процент, под который Центробанки кредитуют коммерческие банки) теоретически позволило бы ипотечным компаниям снизить в свою очередь проценты по кредиту, но, как показывает практика американского рынка, принципиально это ситуацию сейчас не слишком меняет.
Потенциальные покупатели из-за опасения рецессии вообще не настроены на крупные траты, к коим, вне всяких сомнений, можно отнести приобретение недвижимости. Индекс потребительской уверенности слегка поднялся в январе, но все равно составляет минус 13 (в декабре было минус 14), по данным GfK NOP.
Аналитики сейчас называют три основных фактора риска, которые могут привести к дефолту домовладельцев: длительные сроки кредита, высокое соотношение суммы займа и стоимости жилья, а также слишком высокое соотношение суммы займа и дохода. Из 5,7 млн человек, ставших ипотечными заемщиками в период с апреля 2005 года до сентября 2007 года, треть попадает хотя бы под один из факторов риска. Как минимум 18% относятся к рисковой категории по двум параметрам.

Рита Цветкова