Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве за 2007 год

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости на продажу в Москве подвела итоги 2007 года.
 
Тенденции и события 2007 года.
 
В развитии рынка коммерческой недвижимости столицы в 2007 году можно выделить несколько стадий. В начале года – бурный рост цен, который начался еще в 2006 году и стал некоторым повторением сценария, сложившегося 9-ю месяцами ранее на рынке жилой недвижимости. Далее – период стабилизации, продлившийся всего несколько месяцев. И в конце года наблюдался положительный тренд.
 
Основными событиями, повлиявшими на рынок, стали:
 - появление на рынке в момент его бурного роста большого числа переоцененных объектов, - решение о проведении Олимпийских игр в Сочи и, как следствие, перенос части инвестиционного спроса в данный регион, - снижение доходности коммерческой недвижимости как арендного бизнеса,- возросший инвестиционный интерес западных инвесторов.
 
Можно утверждать, что летний период стабилизации был временным явлением, вызванным необходимостью уменьшить долю переоцененных объектов. Подтверждением этому стал возобновившейся в октябре рост цен, а также увеличение средней площади объектов в течение последних месяцев. Однако, свои коррективы вносят политические события: прошедшие в декабре выборы в Государственную думу, а также ожидание президентских выборов. Традиционно на предвыборную гонку расходуются значительные денежные средства, перераспределяясь из различных отраслей рынка, в том числе и коммерческой недвижимости. Уменьшающийся в этот период инвестиционный приток капитала служит сдерживающим фактором развития рынка. Поэтому можно предполагать, что период с небольшим положительным трендом продлиться вплоть до марта месяца.
 
Основные показатели рынка.
 
В 2007 году рынок показал повышение показателей рынка коммерческой недвижимости. На рынок вышло 2377 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов за прошедший год (с учетом инвестиционных проектов) составило 3708 шт., что на 17% больше количества объектов предлагаемых в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $34,6 млрд., и ее рост с 2006 года составил 80%. Общая площадь предложений составила 10,2 млн. кв. м, что на 15%, больше общей площади предложений за 2006 год.
 
Средневзвешенная цена выросла за год на 62% и к декабрю 2007 года достигла уровня $5127/кв.м.
 
Среднее недельное количество экспонируемых объектов в 2007 году составило 716 шт, что на 50% больше аналогичного показателя за 2006 год. Средний недельный объем предложения в финансовом эквиваленте составил $4678 млн., что на 93% больше аналогичного показателя за 2006 год. При этом средняя недельная суммарная площадь предлагаемых объектов практически осталась на уровне предыдущего года (1076 тыс. кв. м в 2007 году и 1011 тыс. кв. м. в 2006 году).
 
За прошедший год интенсивность появления на рынке новых объектов осталась примерно на одном уровне. Так в среднем в течение месяца на рынок выходит 185 объектов, тогда как в 2006 году этот показатель был равен 188 шт. Примечательным также остается факт высокой деловой активности в октябре: и в 2006, и в 2007 годах именно в этом месяце на рынке появлялось рекордное количество новых объектов. Также отметим, что месячная доля новых помещений в общем объеме предложений за прошедший год несколько снизилась, и по всем основным показателям не превышает 20%.
 
В структуре рынка коммерческой недвижимости г.Москвы по-прежнему наиболее представленным остается сегмент офисной недвижимости. В целом по площади на протяжении 2007 года офисным помещениям соответствовало 56% объемов рынка, в 2006 году этот показатель составлял 50%.
 
«Рекордные» предложения.
 
Самым дорогим объектом стало cтроящееся офисно-торговое 7-ми этажное здание класса "А Premium” общей площадью 31430 кв. м и ценой $14300/кв. м, экспонируемое в октябре. Общая стоимость объекта составляла $450 млн. Здание предусматривает размещение торговой галереи, подземную парковку, а также имеет уникальное расположение в 500 м от Кремля на ул. Арбат, 1.
 
В середине мая экспонировался также целый комплекс зданий в районе Новых Черемушек. Суммарная площадь экспозиции составляла 107 тыс. кв. м. Общая стоимость $535 млн..
 
Отметим также появившееся в экспозиции производственно-складской объект: завод МРТЗ, расположившийся на территории общей площадью в 72 Га по адресу ул. Верейская, 29. Общая стоимость выставленного в октябре объекта была $500 млн.
 
Торговая недвижимость.
 
На рынке торговой недвижимости основой чертой в 2007 году стало развитие тенденции децентрализации спроса. На сегодняшний день к разряду особо востребованных торговых объектов относятся не только площади в центре, но и помещения около станций метро и на главных улицах всех 94 кластеров г.Москвы. Также важным фактором можно назвать появление новых торговых сетей и возросшие темпы развития уже существующих. В свою очередь предложение торговых площадей в центральной части столицы составляют в основном низкокачественные объекты, тогда как собственники качественных помещений, понимая ценность своей недвижимости, не стремятся ее продавать. Так, на фоне возросших осенью объемов предложения средневзвешенная цена на торговую недвижимость в центре г.Москвы уже почти не отличается от цен на офисные помещения. Одновременно, все большую роль играет рекламная составляющая торговых помещений в пределах Садового Кольца.
 
В 2007 году на рынок вышло 879 новых торговых помещений. Общее количество экспонируемых торговых объектов за прошедший год составило 1257 шт., что на 20% больше количества торговых объектов предлагаемых в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $7,3 млрд., рост с 2006 года составил 84%.
 
Общая площадь предложений выше уровня 2006 года на 12% и составляет 1,32 млн. кв. м. Следует отметить, что в уходящем году несколько изменилось соотношение экспонируемых торговых площадей в центре города и за пределами Садового Кольца. В 2007 году в пределах Садового Кольца было выставлено 11% от всего физического объема предложения, тогда как в 2006 году этот показатель был равен 8%.
 
Средневзвешенная цена торговой недвижимости достигла уровня 6530$ за квадратный метр. При этом средневзвешенная цена на площади, расположенные в пределах Садового Кольца возросли лишь на 29%. Причиной столь невысокого роста и даже снижения цены в осенние месяцы стало наличие на рынке очень малого числа действительно качественных торговых объектов. Кроме того, цены в этом сегменте рынка являются наиболее чувствительными к средней площади рассматриваемых объектов. Так, например, в середине ноября средневзвешенная цена составила $12022/кв. м, что на 11,3% выше «очищенной цены».
 
Торговые помещения за пределами Садового Кольца за прошедший год подорожали гораздо существеннее - на 64%. При этом «разрыв» между средневзвешенной и очищенной ценой также порой достигал значительных величин. В частности, в середине ноября эти показатели были равны, соответственно, $5723/кв. м и $5042/кв. м, и разница между ними составила 13,5 %. Эти данные отражают дальнейшее снижение средней площади экспонируемых торговых объектов: с 2006 года упала уже более чем в 2 раза.
 
Офисный сегмент.
 
В целом на рынке сохраняется нехватка качественных офисных площадей, спрос на которые значительно превышает предложение. Одним из наиболее важных событий офисного рынка стало ограничение на офисное и точечное строительство в центре Москвы. Этот факт значительно стимулировал рост цен на офисы в пределах Садового Кольца. Однако, нехватка территорий под строительство бизнес-центров наблюдается не только в центре столицы, но и за пределами Садового Кольца.
 
И хотя география спроса на офисы продолжает расширяться (в том числе в районе МКАД), в целом следует ожидать продолжения роста цен на офисные помещения и на протяжении всего последующего года, но уже меньшими темпами, чем в 2006-2007 годах.
 
В 2007 году в сегменте офисной недвижимости на рынок вышло 876 новых предложений. Общее количество экспонируемых офисов за год составило 1357 шт., что на 6% больше количества объектов предлагаемых в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $17,8 млрд., ее рост с 2006 года составил 73%.
 
Общая площадь предложений составила 3,65 млн. кв. м, что на 10 % больше общей площади предложения за 2006 год. Отметим, что доля офисных площадей приходящихся на центральную часть г. Москвы за прошедший год несколько снизилась: с 18% до 16%.
 
Средневзвешенная цена офисных объектов в конце 2007 года превысила $6050 за квадратный метр. В относительных величинах ее рост составил за год 73%. При этом средняя стоимость квадратного метра помещений внутри Садового Кольца в течение 2007 года выросла более, чем в два раза (на 119%), и составила $11810. Отчасти такое подорожание явилось следствием уменьшения средней площади экспонируемых объектов, которая на сегодняшний день уже ниже 1000 кв.м. Рост цен вне Садового Кольца в течение 2007 года был не столь значительным - на 64%, и в абсолютных значениях средневзвешенная цена составила $5124/кв.м.
 
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
 
После долгого периода, когда все внимание, в основном, было приковано к офисным и торговым помещениям, акцент смещается в сторону промышленных и складских зданий. Отчасти – по причине выросших цен на данный сегмент, отчасти – по причине высокого потенциала производственно-складских объектов и территорий с целью девелопмента и редевелопмента. Так в 2007 году в ценовом плане данный сегмент рынка показал максимальный рост и на текущий момент времени продолжает оставаться в стадии бурного развития.
 
Рынок помещений свободного назначения сегодня в значительной части представлен небольшими по площади помещениями, которые можно использовать как в офисных, так и в торговых целях. Средняя площадь объектов в этом сегменте за 2007 год показала наибольшее снижение.
 
В 2007 году объем предложения объектов производственно-складского назначения несколько уменьшился. Общее количество экспонируемых помещений за прошедший год составило 228 шт., что на 4% меньше количества объектов предлагаемых в 2006 году. Еще существеннее – на 23% - снизилась общая площадь предложения.
А вот объем предложения в финансовом выражении увеличился на 34% и составил $2,38 млрд. Причиной такого роста стало значительное подорожание производственно-складских площадей - на 63%. В конце 2007 года квадратный метр в этом сегменте предлагался в среднем за $2122.
 
Объем рынка помещений свободного назначения также снизился: общая площадь предложения упала на 19% и составляет 0,36 млн. кв.м. А вот такой показатель, как количество экспонируемых объектов, показал заметный рост. На рынок вышло 329 новых предложений. Общее количество экспонируемых объектов свободного назначения за прошедший год составило 625 шт., что на 43% больше количества ПСН предлагаемых в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $1,81 млрд., и ее рост с 2006 года составил 34%.
 
Средневзвешенная цена помещений свободного назначения объектов достигла уровня $5098 за квадратный метр, увеличившись за год на 31%.