Жилищные кооперативы в Европе: квартира за 600 евро в месяц

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение граждан с целью строительства конкретного многоквартирного дома и его последующего обслуживания. От жилищного кооператива следует отличать кондоминиум - форму собственности, при которой объект недвижимости разделяется на индивидуальную и совместную собственность.

Кондоминиум появился еще 2 тысячи лет до н.э. в древней Вавилонии, где сохранились письменные свидетельства о продаже собственником одного их этажей дома. Жилищно-строительный кооператив появился гораздо позднее в Европе. В 1720 году после пожара в городе Ренн (Франция) сотни семей остались без крыши над головой, что привело к строительству домов, где каждый покупатель оплачивал свою квартиру заранее. Примеру Франции вскоре последовали Великобритания, Швейцария, США.

В России в 90-е годы доверие к жилищным кооперативам было значительно подорвано в связи с многочисленными финансовыми пирамидами. В Западной Европе такие ситуации тоже встречались, но гораздо реже, и сейчас можно с уверенностью сказать, что участие в жилищно-строительном кооперативе не грозит потерей всего капитала.

Как это работает?

В Европе существует несколько моделей жилищно-строительных кооперативов: первая модель предполагает создание жилищного кооператива для строительства домов при поддержке государства для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Второй вариант предполагает создание кооператива с целью финансирования проекта: участвовать в нем могут все желающие.

Рассмотрим первую модель на конкретном примере: в конце 2007 года мэрия города Алкала де Энарес, находящегося в 30 километрах от Мадрида, выделила земельный участок под застройку и дала добро на строительство более 3,5 тысячи квартир.

Данный проект рассчитан прежде всего на необеспеченные слои населения: по законодательству совместный годовой доход семьи, претендующей на такое жилье, не должен превышать 53 тысячи евро, у них не должно быть частной собственности и они должны быть прописаны в данной местности как минимум в течение 5 лет. Об институте прописки следует сказать особо: в Европе прописка не дает никаких прав на собственность, в которой ты прописан.

Участок под застройку делится на лоты, на каждом из которых предусмотрено строительство нескольких зданий. Каждая из таких площадей выкупается строительными компаниями и агентствами недвижимости, которые в свою очередь ищут застройщика. Как правило, часть денег берется в кредит в банке, для получения остальной части средств и создается жилищно-строительный кооператив.

Каждый, кто соответствует критериям, указанным выше, может принять участие в проекте и в итоге стать владельцем просторной квартиры по очень низкой цене. Ведь цены на конечный продукт устанавливает мэрия: на данный момент они не могут превышать 1,5 тысячи евро за квадратный метр. Рыночная цена в данном районе колеблется около 3,500-3,8 тысячи евро за «квадрат». Таким образом, квартира площадью 91 квадратный метр с гаражом обойдется покупателю–участнику жилищно-строительного кооператива всего лишь в 140 тысяч евро.

Финансирование происходит по следующей схеме: 30 тысяч евро выплачиваются в день подписания договора: эти деньги, как правило, идут на выкуп земельного участка у мэрии, в течение строительства (от 18 до 24 месяцев) выплачиваются небольшие равные суммы (в среднем около 600-700 евро), которые финансируют строительство. По окончании строительства на остальную сумму выдается ипотечный кредит сроком на 25 лет.

Данный вариант подкупает низкой ценой квартир, но имеет и свои минусы. Конечно, в Западной Европе очень редки случаи мошенничества в отношении данных проектов, особенно находящихся под жестким контролем мэрии. Тем не менее, есть и серьезные недостатки:

• Необходимость предварительно проживать или быть прописанным в данном районе.

• Отсутствие дополнительных денежных влияний за исключением средств вкладчиков. Цены на строй материалы растут, соответственно растут и издержки. Несмотря на то, что официально поднять стоимость жилья нельзя очень часто это бывает единственным выходом.

• Коррупция есть и в Западной Европе. Вполне возможно, что вас попросят заплатить наличными около 30% от стоимости квартиры сверху.

• В течение 25 лет такое жилье нельзя ни продать, ни сдать в аренду.

• Никто и никогда не даст вам гарантии, что вы получите ключи от новой квартиры в сроки, которые вам обещали.

ЖСК для строительства жилья свободного назначения

Данный вариант не имеет ограничений ни по семейному доходу, ни по территориальному признаку. Перед тем как приступить к рассмотрению предложений, необходимо собрать информацию о застройщике. Если это солидная компания, то она, как правило, гарантирует своими активами возврат средств вкладчика в любой момент, а также указывает в договоре, что окончательная стоимость квартиры не может увеличиться более чем на 2 % от предусмотренной в начале проекта.

Как правило, проекты жилищно-строительных кооперативов рассчитаны на срок от 4 и более лет: в связи с этим цены процентов на 20-30 ниже рыночных. Например, в Мадриде квартира площадью 70 квадратных метров возле метро обойдется в 226 тысяч евро. В связи с тем, что у вас целых 4 года до окончания строительства форма платежа не так обременительна: при подписании договора выплачивается от 5 до 7 % от стоимости квартиры, на протяжении 4 лет - остальные 15-13 %, для того, чтобы к моменту получения ключей на руки вы могли взять ипотечный кредит – 80 % от стоимости жилья.

Вариант прекрасно подходит для людей, рассматривающих приобретение недвижимости в качестве выгодной инвестиции. На первоначальном этапе форма оплаты позволяет получить статус собственника при минимальных затратах. На протяжении строительства выплаты составят около 600 евро, что не так обременительно для покупателя как приобретение квартиры на вторичном рынке, где нужно подготовить всю сумму сразу. К моменту сдачи квартиры она уже выросла в цене как минимум на 10-15 %. Ведь несмотря на призрак ипотечного кризиса в Европе специалисты в сфере недвижимости предсказывают весенний рост цен на 1,5 %.

Текст: Светлана Бабкина

http://www.homeweek.ru/