|
2012-04-09 14:08:40
 Мы публикуем беседу специалистов, собравшихся несколько дней назад на круглый стол, посвященный малоэтажной недвижимости. Изначально планировалось сделать на базе данной беседы некий аналитический материал, но в итоге показалось уместным просто привести стенограмму. К обсуждению был предложен вопрос: являются ли таунхаусы жильем экономичного формата или более высокого уровня. И если экономичного — то какими они должны быть.
Ведущий Девлет Гутаев, руководитель проекта Urbanus.ru, Cottage.ru: Наш семинар посвящен теме: «Что такое таунхаусы в России, в Москве?». Перед нашими спикерами поставлен вопрос: являются ли таунхаусы элитным жильем или это экономичный формат, дающий возможность в перспективе решить проблему комфортного, просторного жилья для многих семей?
Первым я хотел бы предоставить слово Ивану Богатову, генеральному директору Urban Group.
Об опыте проекта
Иван Богатов:
Начну, пожалуй, с базовых вопросов: что можно считать доступным таунхаусом или таунхаусом эконом-класса? Что такое семья среднего класса? Можно ли сегодня построить жилье эконом-класса, особенно в пределах Москвы?
Мне кажется, определение, что доступное жилье – это жилье, доставшееся «на халяву», по очереди, бесплатно – давно кануло в прошлое. Если обратиться к опыту развитых рынков, то на них доступным считается жилье, в котором стоимость одного квадратного метра равна месячному доходу главы семьи, а общая цена жилья не превышает его 100 месячных окладов. Эта формула помогает обойти объективное противоречие, возникающее в связи с разницей цен на жилье в Москве и в регионах. Если исходить из константных цифр, получится, что по цене доступного жилья в Москве, в Иваново можно купить многоквартирный дом. Если же мы привязываем наши расчеты к доходам человека, работающего в регионе, то тогда все становится на свои места. Таким образом жилье эконом-формата – это когда хорошо и много работающий человек может купить необходимые метры, взяв кредит на 10-15 лет.
В большинстве сделок человек продает имеющуюся недвижимость и докупает себе лучшие жилищные условия. Поэтому, рассчитывая формулу доступного таунхауса, мы исходили из того, что его стоимость не должна превышать цену простой двух-трехкомнатной квартиры на не самой дорогой окраине Москвы. Это примерно 300 тысяч долларов.
Теперь встает вопрос: как, уложившись в эту сумму, построить жилье, гораздо более комфортное, чем двушка-трешка на окраине? Комфортное – это в первую очередь большее по площадям. Действующие нормы, применимые к многоквартирным домам: 18-25 метров на человека – на мой взгляд, не дотягивают до понятия комфортного жилья. Мы исходили из цифры не менее 40 кв. метров на каждого члена семьи. В Москве подобный метраж могут позволить себе немногие – стоимость квадратного метра штука упрямая, и конечная цена неизбежно вырастает.
Еще одна важная точка отсчета – для продукта эконом-класса цена земли в стоимости 1 квадратного метра не должна превышать 10-15 процентов. Отсюда легко высчитывается, сколько может стоить сотка земли – мы сразу же оказываемся за МКАД.
Что еще влияет на цену создаваемого продукта? Если говорить о строительстве, то это исходно-разрешительная документация, то есть набор документов, мер, согласований и так далее (все понимают, что я подразумеваю под «и так далее»), который позволит возвести спроектированный объект.
Следующий по значимости фактор, влияющий на цену, – это стоимость строительных материалов, а так же стоимость инженерной инфраструктуры (кабели, трубы, траншеи, которые надо подвести к дому) в пересчете на 1 квадратный метр жилой площади.
Поскольку самым значительным фактором является цена земли, то для уменьшения ее веса в стоимости продаваемого квадратного метра необходимо увеличить количество квадратных метров на единицу площади. Выход из этой ситуации нашли еще в старой доброй Англии в XIX веке: поскольку возводить высокие многоквартирные дома тогда еще не умели, отдельные домики стали ставить рядом друг с другом, объединяя их общей стеной и таким образом экономя и на площади, и на стройматериалах. Так возник таунхаус – городской частный дом, с отдельным входом, собственным маленьким двориком (так называемым backyard – задним двором) и одной или двумя общими с соседями стенами.
Вопрос: И Вы утверждаете, что сегодня можно купить таунхаус по цене квартиры на окраине Москвы?
Иван Богатов: Да, ровно так обстоят дела в поселке «Ивакино-Покровское» в 11 километрах по Ленинградскому направлению. Насколько мне известно, по нашим стопам пошли и другие застройщики, в частности корпорация ИНКОМ.
Вопрос: Какова себестоимость вашего строительства?
Иван Богатов: Вас интересует себестоимость строительная или инвестиционная?
Вопрос: И та и другая.
Иван Богатов: Стройка стоит 1 100 долларов за квадратный метр, включая отделку фасада, которая у нас довольно дорогая.
Вопрос: А какова инвестиционная стоимость?
Иван Богатов: Таким образом, я должен Вам раскрыть прибыль, не так ли? Осталось только назвать процентную ставку по кредитам (смеется). Ну, хорошо, я скажу: инвестиционная стоимость чуть больше 1 700 долларов за квадратный метр.
Вопрос: На какой стадии сейчас находится строительство?
Иван Богатов: Сейчас мы возводим вторые этажи наших трехэтажных домиков.
Вопрос: Какая инфраструктура предусмотрена в поселке?
Иван Богатов: Детский сад, торговый центр, центр бытового обслуживания (химчистка, прачечная, ремонт обуви, кафе, медицинский и аптечный пункт). Под детский сад и супермаркет возводятся отдельно стоящие здания, часть объектов бытового обслуживания разместится в нескольких помещениях, расположенных на первых этажах самых маленьких, 139-метровых таунхаусов. Кстати, именно эти, таунхаусы были проданы в первую очередь.
Вопрос: Когда вы сдаете Ивакино-Покровское?
Иван Богатов: Мы достроим поселок к концу 2008 года, а сдадим во втором квартале 2009-го.
Вопрос: Сколько таунхаусов уже продано?
Иван Богатов: 20 процентов.
Вопрос: Как Вы оцениваете эту цифру – много/мало?
Иван Богатов: Если учитывать, что у нас шли препродажи, а по настоящему мы только начали продавать – то очень неплохо. Мы используем схему, предусмотренную 214-м законом Российской Федерации о долевом участии в строительстве. Чтобы внедрить ее, необходимо собрать и представить огромное количество бумаг. У нас только закончилось оформление Так что продажи – еще впереди. Из 20 процентов, которые я назвал,– это жилье, которое еще буквально вчера было зарезервировано, а сейчас, когда все юридические формальности позади, нам принесли деньги.
Вопрос: 300 тысяч долларов – это цена самого дешевого таунхауса?
Иван Богатов: Нет, это средние по площади 155-метровые таунхаусы, которых больше всего в жилом комплексе. 139–метровые таунхаусы дешевле – но как я сказал, они уже раскуплены, А самый дорогой домик 195,4 метров с видом на лес и самым большим участком) стоит чуть больше 400 тысяч.
Вопрос: Вы все сдаете с чистовой отделкой?
Иван Богатов: Мы работаем в двух форматах: без отделки с установленной необходимой инженеркой и лестницами. Либо с готовой отделкой. Вторых вариантов будет чуть меньше половины.
Вопрос: И сколько будет стоить таунхаус с готовой отделкой?
Иван Богатов: Могу назвать только предварительный расчет. Согласно нему окончательная цена увеличится примерно на 40 тысяч долларов, то есть отделка обойдется в 200 долларов за кв. метр.
Однако вернемся к разговору о доступных таунхаусах в целом. Мы уже оговорились, что для этого требуется высокая плотность застройки. Максимальная плотность, допустимая в поселке таунхаусов, – 5 тысяч квадратных метров жилья на 1 гектар земли. Это ставит серьезные задачи перед архитектором. Ему необходимо сделать такую планировку поселка, при которой сохранялась бы живописность, разнообразие, визуальная игра. Словом, все то, что включает в себя определение «жилая среда» Среда, в которой бы было комфортно людям и, как ни парадоксально, неудобно автомобилям. Потому что быстрое движение внутри поселка опасно и создает дополнительные шумовые нагрузки.
Еще одна задача, которую должен решить архитектор: сделать домики такими, чтобы людям было приятно приезжать в свой поселок, гулять с детьми по улицам, чтобы каждый таунхаус обладал собственным индивидуальным лицом. В Ивакино-Покровском нам удалось реализовать эти задачи. Над проектом работал известный питерский архитектор Максим Атаянц. Согласно его концепции, у нас появились бульвары, площади, аркады, фонтаны. И главный козырь: ни один фасад из 278 домов не повторяется – все балконы и окна имеют индивидуальный абрис, у каждого домика свой цвет фасада. Ивакино-Покровское строится в духе центра старого европейского города, который формировался и строился постепенно. Где все чуть разное – и от того такое обаятельное, человеческое.
Вопрос: А что находится рядом с поселком?
Иван Богатов: С одной стороны – вплотную примыкает лес, с другой – один ряд коттеджей «Золотая арка», за которыми опять же продолжается лес. Малая часть поселка примыкает к перелеску и коттеджному поселку «Зеленая роща». Части поселка расположены по сторонам от Вашутинского шоссе – сейчас совсем тихого, с движением свойственном скорее переулку, чем улице. Но поскольку со временем ситуация может меняться (в километре от нашего поселка на Вашутинском шоссе будет выстроена развязка с новой строящейся Ленинградской трассой) оставлены лесополосы, отделяющие дома от дороги. Кстати, транспортная доступность – еще один важнейший фактор в условиях Москвы. Сейчас самый удобный путь до Ивакино-Покровского – через Химки, минуя перегруженную Ленинградку и Дмитровку, а через некоторое время появится новая удобная трасса.
Вопрос: Из чего строятся ваши таунхаусы?
Иван Богатов: Монолитный каркас плюс газобетон, кирпич, классический (полнотелый) и лицевой и штукатурятся минеральной штукатуркой.
Вопрос: Скажите, можно ли строить еще дешевле, но при этом качественно?
Иван Богатов: Можно строить дешевле по канадской технологии. Сама по себе эта «сэндвичная» технология не так уж плоха. Узкое место – руки наших умельцев, плюс наш не сушеный лес. В результате получаются кривые стены, не закрывающиеся окна и так далее. Хотя стоит такой домик дешевле – около 200 тысяч долларов. Впрочем, у многих покупателей существует предубеждение против «канадских домиков». Как-то мне довелось услышать такой аргумент: «Я не могу жить в доме, который насквозь простреливается из автомата Калашникова». Еще можно строить из силикатных блоков и искусственного утеплителя с фасадной облицовкой. Это заметно дешевле, строительное качество сохраняется, но пропадает индивидуальность.
Вопрос: Могут ли в будущем таунхаусы стать массовой заменой городских квартир?
Иван Богатов: Основным массовым жильем – нет, хотя по своей первоначальной идее таунхаус – это самое что ни на есть массовое жилье. К сожалению, цены на землю в окрестностях столицы не позволяют сделать таунхаусы массовым жильем для работающего в Москве человека. Разумное время, которое человек готов проводить в дороге – это 30-50 минут от МКАД, дальше людям обременительно ездить. А цены на землю в этом радиусе сразу выбивают конечный продукт из категории эконом-класса.
Вопрос: Но при прочих равных земля за городом все равно будет стоить дешевле, чем в городе, и технологи таунхауса позволяют сэкономить на строительстве по сравнению с индивидуальными коттеджами.
Иван Богатов: Из-за того, что земля в городе дорожает, теперь уже становится выгодно строить вблизи Москвы многоэтажные комплексы. Таунхаусы выдавливаются все дальше и дальше. В конце концов, они превратятся в дачный формат вокруг рекреационных зон.
Вопрос: Вы можете набросать портрет вашего покупателя?
Иван Богатов: Это семья из двух и более человек, в которой два человека работают, либо один работает на очень хорошей зарплате. Общий доход такой семьи - около 6 тысяч долларов в месяц. Это городские жители, уставшие от прессинга мегаполиса, которым самим хочется больше релакса, воздуха, природы, хочется более экологичных условий жизни для их детей. Т.е. мы в первую очередь рассчитываем на миграционный спрос из Москвы. Люди меняют свои двушки-трешки на не престижных окраинах на наши таунхаусы. Продав 2-3-комнатную квартиру в Капотне или в Тушино, можно переехать в 5-комнатный 3-этажный дом с собственной спальней на втором этаже, палисадником, где можно поставить мангал и качели для детей. Таким образом, они меняют качество жизни, платя за это увеличением времени проезда до работы. Могут быть, конечно, и жители регионов, которым накладно сразу приобрести качественное жилье в городе.
Вопрос: Фактически таунхаус - это единственное жилье для такой семьи?
Иван Богатов: Это первое жилье, не дача. Это основное жилье, которое по комфорту гораздо выше, чем городская квартира. Это совершенно другой уровень жизни, но за те же деньги.
Вопрос: Как возникло название Ивакино-Покровское?
Иван Богатов: Это топоним, когда-то на этом месте существовала усадьба Ивакино-Покровское с одноименной церковью. Единственное, что от нее уцелело – остатки парка в том самом лесу (или Химкинском лесопарке), к которому примыкает поселок. Мы расположены на землях этой усадьбы – хотелось сохранить о ней память, хотя бы в названии. Подробно об этом можно прочесть на сайте www.ivakino.ru
На фоне рынка
Девлет Гутаев Передаю слово Тимуру Сайфутдинову, генеральному директору консалтинговой компании «Терра-недвижимость».
Тимур Сайфутдинов: Таунхаусы стали появляться в Англии в конце XIX века, причем не как загородное или пригородное, а как городское жилье. Семьи разрастались, детям хотелось иметь индивидуальное жилье, и для экономии денег на покупку земли они пристраивали дополнительные секции к родительскому дому. При этом экономились еще и стройматериалы - на фундаменте, стенах и т.п. В Европе эта идея пришлась по вкусу, потому что таунхаус помогал значительно экономить на строительстве, прокладке коммуникаций и обслуживании. В 1930-е годы таунхаусы перебрались в Америку, это была популярная форма для строительства рабочих городков.
В России таунхаус появился совсем недавно. Один из первых поселков был построен на Мосфильмовской улице. Его возвели иностранные компании для своих сотрудников. Массовое строительство таунхаусов началось в 1995 году, стоимость 1 квадратного метра доходила до 4 тысяч долларов. Затем количество предложений стало расти, и стоимость квадратного метра уменьшилась в несколько раз. Один из первых загородных поселков был возведен в районе Подушкино, примерно на 9-м километре Рублево-Успенского шоссе. Это был достаточно дорогой поселок, потому что, на мой взгляд, девелоперы несколько промахнулись, построив очень большие таунхаусы – по 350 метров, в связи с чем их цена доходила до 2 миллионов. В 2003 году это была очень серьезная сумма, за такие деньги можно было практически купить индивидуальный дом. Поэтому расходились эти таунхаусы не быстро.
Из самых известных и успешных поселков таунхаусов можно назвать несколько проектов компании «Миэль». Например, Барвиха-2 на том же Подушкинском шоссе. Исторически этот поселок предназначался для обслуживающего персонала Барвихинского лечебно-оздоровительного комплекса. В нем были не только таунхаусы, но и пятиэтажки, и школа. Однако первые 1,5 года он плохо продавался, потому что опять же была выбрана неправильная цена - слишком дорого. Но после того, как возникла мода на таунхаусы, дома стали «уходить». На сегодняшний день это, наверное, один из самых больших таунхаусных проектов – там уже третья или четвертая очередь в процессе строительства.
Что происходит на сегодняшнем рынке? Ситуация такова, квартира бизнес-класса в Москве площадью хотя бы 100 метров, с парковкой обойдется минимум в 800 тысяч долларов. Или даже под миллион. В такой ситуации стало интересно строить таунхаусы в пригородных зонах, в том числе, и на престижных направлениях: Новая Рига, Рублевка, Киевское шоссе, Калужское, Дмитровка и так далее. Соответственно, на мой взгляд (и здесь я не соглашусь с Иваном Богатовым), покупатели таунхаусов – это семьи со средним доходом 10-12 тысяч долларов в месяц. Это минимум, который позволит им взять ипотеку и выплачивать кредит. На сегодня самый востребованный формат таунхауса – 220-250 кв. метров. По цене это соответствует жилью бизнес-класса, но с площадью в 2 раза большей, чем в квартире той же стоимости.
Таунхаусы в России делятся на три категории: городское или пригородное жилье; загородное жилье большой площади с большим участком; и, наконец, курортное жилье. Для людей, покупающих таунхаус как пригородное или загородное жилье, очень важна близость городской инфраструктуры и время, которое уходит на поездку в город. Третий вариант – курортный таунхаус – мы переняли у Европы. Где-нибудь на Канарских островах, в Марбене строятся целые поселки таунхаусов, которыми владеют в основном иностранцы, приезжающие туда отдыхать. Обычно эти таунхаусы расположены на территории 5-звездочных отелей с развитой инфраструктурой, и человек, покупающий таунхаус, может совершенно не заботиться о его содержании. 10 месяцев в году он его сдает, а перед приездом вызывает горничную из отеля, которая наводит порядок. У нас курортный таунхаус - это жилье рядом с какими-то развлекательными комплексами: Сорочаны и т.п. Строительство таунхаусов в таких местах оправданно, потому что покупатели не хотят дорого вкладываться в дом, куда они приезжают только на выходные или на каникулы.
С ростом рынка загородного жилья в 2003-2006 годах средняя стоимость таунхауса достигла 2,5 тысяч долларов за метр (точная цифра – 2 450 долларов). Я не беру Рублево-Успенское шоссе, потому что там цена легко доходит до 5, 6, 7 тысяч долларов за квадратный метр. Сейчас в Жуковке строятся таунхаусы по индивидуальному проекту, где цена будет доходить до 10 тысяч за кв. метр.
На данный момент в Подмосковье насчитывается более 55 поселков. Причем мы учитывали не только чисто поселки таунхаусов, но и мультиформатные поселки, в которых, кроме таунхаусов, находятся и индивидуальные коттеджи, и малоэтажные дома. Один из примеров – поселок Павлово-2 на 17-м километре Новой Риги.
География таунхаусов очень широка. Наибольшая доля приходится на Новорижское и Калужское шоссе. Причем, если основное местоположение таунхаусов - от 6-го до 15-го километра от МКАД, то по Новой Риге из-за низкой загруженности трассы они могут располагаться и от 16-го до 30-го км. Я хотел бы остановиться на мотивах, которые движут людьми при покупке того или иного типа таунхаусов. Если это пригородный таунхаус, то его рассматривают как альтернативы городской квартире. Тут очень важно, чтобы это жилье было близко к городу и ко всей городской инфраструктуре. Загородные таунхаусы, находящиеся дальше от города, являются переходным вариантом к загородному дому. Их покупают в основном активные люди до 40 лет. Для них большое значение играет наличие централизованной службы охраны и службы быта.
Курортные таунхаусы требуют либо городской, либо природной инфраструктуры, которая и является притягательным ядром. В курортных таунхаусах ценится централизованный сервис и наличие поблизости курортной инфраструктуры – дома отдыха, отеля.
В заключение хочу сказать, что не разделяю оптимизма Urban Group по поводу таунхаусов эконом-класса. Конечно, на них существует колоссальный спрос. Но при нынешних ценах на землю и при исключительно дорогих коммуникациях очень сложно построить жилье дешевле, чем 1 200 долларов за квадрат. Плюс надо прибавить содержание дома, постоянно растущие цены на электричество, сложности с подключением газа и т.п. Все это не удешевляет себестоимость продукта. Поэтому, на мой взгляд, рынок таунхаусов эконом-класса будет развиваться не очень сильно. Скорее всего, эта ниша будет пополняться за счет некоторых малоликвидных предложений бизнес-класса. Таунхаусы бизнес-класса, наоборот, будут развиваться - за 40-50-м километром, в курортных зонах вокруг гольф-полей и прочей развлекательной инфраструктуры. Спрос на таунхаусы будет расти до тех пор, пока по его цена будет ровняться стоимости 3-4-комнатной квартиры бизнес-класса. Спасибо за внимание.
В Москве и предместьях
Девлет Гутаев: Спасибо. Передаю слово Ляле Тихомировой, специалисту отдела элитной недвижимости компания «Бест-Недвижимость».
Ляля Тихомирова: Добрый день. Я хочу рассказать о городских таунхаусах, которые строятся в Москве и в ближайшем Подмосковье. Как упомянул Тимур Сайфутдинов, первые таунхаусы в Москве появились на Минской улице, этот комплекс назывался «Сетунь». Там было построено 24 коттеджных таунхауса, и до сих пор этот поселок заселен иностранцами. В 1990-х годах наши граждане еще недоверчиво относились к таунхаусам, это жилье считалось не престижным. Почему? Потому что у первых таунхаусов не было целого ряда необходимых опций: инфраструктуры, близости транспортных магистралей, метро, школ и детских садов. Но по мере развития рынка таунхаусов эти пожелания были учтены, и застройщики стали не только более тщательно выбирать место расположения, но и лучше разрабатывать инфраструктуру поселков.
Сейчас проекты таунхаусов привлекают покупателей возможностью ощутить все преимущества проживания в собственном доме, расположенном в нескольких шагах от благ цивилизации. Обычно территории поселков огорожены забором с камерами видеонаблюдения, что дает дополнительное чувство защищенности. Содержание домика обходится владельцу не дороже, чем 35-150 рублей за квадратный метр. Эта сумма включает в себя не только плату за коммунальные услуги, но и сервисное обслуживание автономных нагревателей воды, отопительных систем, электричество, содержание инфраструктуры поселка, а также его охрану.
Сейчас на рынке московской недвижимости существует два типа подобного жилья. Первый – это классические 3-этажные таунхаусы, которые возводятся в спальных районах на окраинах Москвы (Куркино, Митино) и рассчитаны на средний класс. У каждого домика обязательно есть отдельный вход и гараж на одну-две машины. Первый этаж обычно отводится под гостиную, кухню и гостевые комнаты. На самом верхнем этаже располагается спальня хозяев, детские и ванные комнаты. Второй тип таунхаусов – это элитные комплексы, расположенные в центре столицы, имеющие зимний сад и роскошную обстановку, которая дополняется приятным видом из окна на памятники архитектуры. Обычно в таких комплексах есть подземная парковка, эксплуатируемая кровля, а строительство ведется из дорогостоящих, экологически чистых материалов с учетом всех новомодных тенденций. Существует еще промежуточный вариант городских таунхаусов – это таунхаусы, расположенные с достаточно удаленных от центра, но престижных районах столицы: парковых зонах и вдоль берегов Москвы-реки.
Удаленность от метро, пока не развитая инфраструктура и некоторая пустота пейзажа делают таунхаусы, расположенные в спальных районах столицы, самыми доступными на столичном рынке. 90 процентов такого жилья покупается на северо-западе и на юге Москвы. Это известные поселки в Митино, Потапово, Южном Бутово. Строительство таких поселков, как правило, ведется за МКАДом, но достаточно близко, чтобы считаться столицей. Самой быстро растущей площадкой таунхаусов является Куркино, где построено уже 96 подобных квартир. По словам покупателей этого жилья, его преимущества налицо: метраж квартиры в таунхаусе больше, чем в многоквартирном доме в Москве, а себестоимость его ниже; это отдельный дом, а не квартира; в Куркино действует московская прописка, что немаловажно. Похожий проект осуществляется сейчас в Митино - это поселок Рождествено в 3-х километрах от МКАД по Пятницкому шоссе. Там уже возведено 250 таунхаусов. На территории Рождествено расположен теннисный корт, детская площадка, гостевая парковка для автомобилей, ресторан, бар. Минусом этого поселка является отсутствие школы, магазинов и детского сада, за этими благами цивилизации жителям придется ездить в Москву.
Если сравнивать таунхаусы по ценовому показателю с городскими квартирами и загородными коттеджами, то их несомненное преимущество в том, что стоимость за квадратный метр таунхауса значительно ниже стоимости коттеджа или квартиры в Москве. Таунхаус обладает автономными коммуникациями, развитой инфраструктурой, гаражом, семейным наделом, является комфортным для проживания. Поселки находятся в экологически чистых районах, среди лесных массивов, вблизи водоемов. Свежий воздух и красота природы являются прекрасным дополнением к удобной квартире. Еще один плюс: таунхаусы в основном продаются со свободной планировки, позволяя воплотить любые дизайнерские фантазии.
Это что касается достоинств таунхаусов. Недостаток у них, по сути, только один, но очень серьезный: бесконечные пробки на въезде в город.
Девлет Гутаев: Наш последний спикер - Наталья Иванова, руководитель отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия». Наталья, Вы могли бы подытожить выступления Ваших коллег?
Наталья Иванова: Я хотела бы добавить ко всему вышесказанному, что одно из дополнительных преимуществ таунхаусов - это возможность немножко повозиться на своей собственной земле. Человек, живущий в таунхаусе, совмещает городские удобства с некоторыми чертами индивидуальной жизни. Пусть слева и справа существуют соседи, но никто не заливает вас сверху и не ходит по голове. Человек фактически делать все, что хочет: он может выйти на площадку, организовать там себе маленький пикничок, шашлыки пожарить. У него есть своя парковка и никто не угонит его машину, потому что территория огорожена, плюс КПП, который фактически регламентирует все отношения с внешним миром. Поэтому я считаю, что будущее за таунхаусами. Тем более что сейчас они активно развиваются не только в Москве, но и в регионах. Например, наша компания «Инком» занимается проектом в Красноярском регионе.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Все говорили о том, как хорошо поменять городскую квартиру на таунхаус. А в реальности существуют люди, которые поменяли московскую квартиру на таунхаус?
Иван Богатов: Около 30 процентов приходящих к нам покупателей ставят перед собой задачу поменять городскую квартиру на загородный домик.
Вопрос: Тимур Сайфутдинов сказал, что ниша эконом-класса будет пополняться за счет неликвидом бизнес-класса. С чем связана эта низкая ликвидность?
Тимур Сайфутдинов: Очень просто. Вот Иван Богатов показал поселок, в котором 278 разных фасадов и четыре разных планировки. А есть девелоперы-затейники, которые все строят по одному-единственному проекту, с одинаковыми страшненькими фасадами. Вы, наверное, видели вдоль одного из московских шоссе несколько сотен одинаковых серых кубиков. А самое красивое здание среди них – это «Макдональдс». Вот это малоликвидное предложение. Неликвиды образуются из-за того, что люди сэкономили на архитектуре, на планировках, расположили гостиные и кухни на втором этаже и т.п. Плюс при нынешнем тяжелом финансовом положением банков девелоперам не дают кредитов, что вполне может способствовать тому, что продукт, предназначенный для одной ниши, перемещается в другую. С другой стороны, удачно задуманные эконом-проекты, за счет большого спроса, вполне могут подняться в цене и перейти в нишу бизнес-класса.
Вопрос: Иван, а будут ли появляться поселки таунхаусов вовсе без земельных участков. Это бы еще больше удешевило их стоимость.
Иван Богатов: Наличие собственной земли у таунхаусов – это огромный плюс. Пусть это только одна сотка, 10 на 10, или даже полсотки, 10 на 5, но там найдется место, где дети могут поиграть, погулять.
Тимур Сайфутдинов: Культурный уровень наших покупателей пока еще не дорос до того, чтобы владеть участком земли совместно с соседями. Люди платят деньги и хотят за них получить свидетельство на дом, свидетельство на землю, это греет их душу. В Европе, где существуют кондоминиумы с общей землей, немножко другая ментальность, что позволяет людям мирно соседствовать на одном гектаре. У нас такой вариант возможен только для курортного типа таунхаусов, где люди не живут постоянно.
|
