Одноэтажная Россия: старые песни о главном

Недавнее заявление Дмитрия Медведева о том, что для решения жилищной проблемы надо активнее строить не многоэтажки, а индивидуальные домики эконом-класса, в целом не содержало больших неожиданностей. На эту тему в последние два года неоднократно высказывались и Владимир Путин, и сам Дмитрий Медведев. Более того: малоэтажное строительство ещё в 2006 году было объявлено приоритетным направлением нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Единственный принципиально новый момент в заявлении Медведева - предложение о создании фонда содействия жилищному строительству, куда избранный президент предлагает передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Эти участки в дальнейшем будут продаваться с аукциона под застройку. Речь, по словам Дмитрия Медведева, может идти о миллионах гектаров.

Готовится «окончательная бумага»

Избранный президент настроен решительно: уже через два дня после его заявления, сделанного 2 апреля на заседание президиума совета по реализации национальных проектов при президенте, Правительство РФ приняло постановление «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности». Этим документом с 4 апреля (день опубликования постановления) до 1 января 2009 года в стране вводится запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением такими участками. Таким образом авторы постановления позаботились о том, чтобы до создания фонда «лишние» земли министерств и ведомств не оказались распроданными.

«Торговать землей в нарушение закона - это не их (государственных органов - прим. авт.) функция, и эту безобразную практику надо прекратить», - отметил Дмитрий Медведев на памятном заседании президиума совета по нацпроектам. Причем, судя по всему, постановлением правительства дело не кончится. «Предстоит издать указ президента и принять соответствующий федеральный закон», - пояснил Медведев.

Рабочую группу по отработке механизмов деятельности Фонда содействия жилищному строительству возглавит министр регионального развития Дмитрий Козак. «Она (группа - прим. авт.) разработает механизмы, как эти земли будут предоставляться на рыночных условиях для малоэтажного строительства», - пояснил журналистам помощник президента РФ Игорь Шувалов. Он также сообщил, что федеральный закон, который необходимо подготовить, чтобы фонд заработал, будет принят уже в этом году. Министерству регионального развития РФ поручено до 1 сентября 2008 года создать межведомственную рабочую группу для оценки того, насколько эффективно используют министерства и ведомства принадлежащие им земельные участки и целесообразно ли дальнейшее использования таких участков в прежнем качестве. А субъектам РФ постановлением правительства предложено «внести в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом до 1 октября 2008 года заявки на использование указанных земельных участков в целях жилищного и иного строительства, в том числе для производства стройматериалов, изделий и конструкций».

Победа надежды над опытом

Рабочую группу, которая станет определять, какие именно участки надо отбирать у Минсельхоза, Минобороны и других ведомств под строительство, а также отнимать ли землю в срочном порядке или можно погодить, журналисты уже успели назвать «самой сладкой комиссией». Тем не менее, принятые решения вызывают у ряда экспертов определенный оптимизм. Если новое руководство страны при поддержке «старого» проявит политическую волю и сумеет вовлечь под застройку существенную часть пустующих земель, которых в России и правда немеренно, то это действительно поможет увеличить объемы строительства, снизить нечеловеческие цены на жилье и сделать его хотя бы относительно доступным для среднего россиянина.

Причем, по мнению специалистов, прорыв возможен именно на загородном, малоэтажном «фронте». Хотя бы потому, что все предпринимавшиеся в последние годы попытки очистить городское многоэтажное строительство от монополизма и «коррупционной составляющей» ни к чему хорошему и не привели. В городах «все схвачено» железной рукой. Не дали заметного эффекта даже принятые в конце 2006 и начале 2007 года многочисленные поправки в Градостроительный, Жилищный кодексы и законы. На эти поправки возлагались большие надежды. Они должны были упростить процедуры получение разрешения на строительство, облегчить перевод земель из одной категории в другую и распутать еще целый клубок проблем в строительстве и вокруг него. Однако не упростили и не распутали. Активная борьба с монополизмом и бюрократизмом пока что привела только к новому витку цен на жилье и на стройматериалы и к дальнейшему снижению доступности жилья.

По оценкам председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, с начала реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» доступность жилья в России снизилась в полтора раза. «Можно разбираться, почему это произошло, но как факт это нужно зафиксировать», отметил Грачев.

Довольно неприятным для реформаторов является то обстоятельство, что в малоэтажном строительстве за последние годы тоже неоднократно и шумно озвучивались так и не давшие результата «прорывные проекты», вроде создания строительных кооперативов. По мысли авторов этой идеи (озвучивал ее Дмитрий Медведев), объединившись в кооперативы, будущие домовладельцы сумеют более успешно противостоять чиновникам. А помочь им в этом должен был специальный закон, проект которого правительство обещало внести в Госдуму еще в начале 2007 года. Однако до сих пор и проект не внесен, и кооперативы не созданы. Может, еще внесут и создадут? После изъятия у министерств неэффективно используемых земель?

Другой пример. Поздней осенью 2007 года тихо сдулась «пилотная программа», презентованная в июне одним из координаторов нацпроекта «Доступное жилье» Александром Браверманом, обещавшим уже в октябре 2007-го выставить на аукционы 38 подготовленных к строительству площадок с готовыми инженерными сетями для строительства 20 миллионов квадратных метров жилья. С тех пор об этой программе федеральная пресса больше не вспоминает, а в некоторых регионах «пилота Бравермана» сейчас характеризуют довольно сатирически. Однако не будем терять оптимизма. Может быть именно теперь, «подвинув» Минсельхоз и Минобороны, наши власти действительно создадут эффективный механизм, расчищающий площадку под недорогое строительство, и на просторе, за пределами мегаполисов, этот механизм будет работать.

Где-то за городом, очень недешево

А пока имеет смысл присмотреться к опыту и проблемам одного из тех регионов, в которых загородное строительство уже ведется высокими темпами. Например, Белгородской области.

Вообще, благодатная Белгородчина с ее теплым климатом, плодородными землями и хозяйственным губернатором – настоящая отрада для федеральных чиновников. Отсюда они очень любят рассказывать телезрителям об успехах в развитии сельского хозяйства, в дорожном строительстве и в возведении загородных домов. Большая часть возводимого на Белгородчине нового жилья – малоэтажное. Землю под строительство здесь можно получить без особых проблем. Хочешь, сам строй себе дом, хочешь, ищи подрядчиков.

Сейчас, например, строительная компания «Белгородстроймонтаж» возводит вторую очередь поселка «Спутник» из двухэтажных таунхаусов в ближнем пригороде Белгорода. Заместитель генерального директора компании Андрей Кареев рассказывает, что работы идут полным ходом. Строительство ведется по канадской технологии «Экопан» из сэндвич-панелей. Строить из них, по словам заместителя гендиректора, очень удобно и технологично. «Работа ведётся круглый год, останавливается только в сильный ливень, а в остальное время идёт без помех, - говорит Кареев. – Ведь сами панели изготавливаются под крышей в сухом тёплом помещении. А на объекте мы их только собираем, как конструктор «Лего».

Кареев рассказывает, что белгородцы какое-то время относились к технологии настороженно, не спешили покупать квартиры в первой очереди посёлка. Все-таки это не кирпич и даже не железобетонная панель, а «фанера». Но потом всё-таки дело пошло.

Однако цены на таунхаусы в «Спутнике» высокие: от 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это, правда, с полной отделкой, с установленным газовым котлом, с наклеенными обоями. По соседству, в белгородской многоэтажке, говорит Кареев, квадратный метр обходится ещё дороже. Но в городской квартире этих «метров» поменьше. А таун-хаус размером в сто «квадратов» и ценой в 3 миллиона рублей доступным для большинства россиян, особенно в регионах, никак пока не назовёшь. В отличие опять же от Канады, в которой «Экопан» – это как раз технология для всех.

Кураторы программы «Доступное и комфортное жильё» заявляли, что с развитием малоэтажного строительства и освоением прогрессивных технологий стоимость квадратного метра в России будет составлять 12-18 тысяч рублей, белгородское руководство тоже обещало «вписаться» в эти рамки, но, как видим, это ему не удалось. От 20 тысяч рублей за «квадрат», о которых говорил на днях Медведев, реальная цена тоже оторвалась довольно далеко.

Возможно, цену удастся снизить, когда начнётся собственное производство ОСП в России. Сейчас эти исходные плиты для «сэндвичей» к нам завозят из Германии, Болгарии, стран Прибалтики. Ситуация вообще-то диковатая: все эти государства покупают у нас лес, пускают его в переработку, а отходы (щепу для изготовления плит) грамотным образом складывают, проклеивают и продают нам же за валюту.