Жить и работать за городом

Россия готовится перейти к новой парадигме жилищного строительства: от бетонных многоэтажек к благоустроенным загородным поселкам, соединенным скоростными дорогами. По крайней мере, об этом становится модным поговорить. На состоявшейся 18 апреля в Москве конференции «Landdevelopment в России: проблемы и перспективы» обсуждались различные аспекты комплексного освоения загородных территорий. Большинство участников конференции составили руководители девелоперских и строительных компаний. Глава одной из них, Владимир Пономарев, по совместительству вице-президент общественной Ассоциации строителей России, до ухода в бизнес работал заместителем председателя Росстроя, так что ситуацию знает с обеих сторон: и со стороны делового сообщества, и с точки зрения государства. Выступление Пономарева на конференции было одним из самых интересных.

«Сейчас в стране по-прежнему господствует «точечная» позиция, когда мы не рассматриваем проблему в комплексе, – считает бывший зампред Росстроя. - Мы еще до конца не понимаем, что малоэтажное строительство это только маленький кусочек того, к чему мы должны прийти. Мы вырываем из контекста тот или иной вопрос, правильный по своей сути, но не увязываем его с другими вопросами. Дальнейшее развитие страны, я имею в виду не только строительство, будет связано с комплексным развитием территорий». Владимир Пономарев уверенно заявил, что «мы на самом деле находимся в начале смены парадигмы строительства. До этого времени мы активно развивали мегаполисы. И, несмотря на то, что Россия занимает одну седьмую часть суши, лишь маленькая толика этой земли была освоена.  Если мы не изменим подход, мы не сможем сдвинуться с места».

О том, что российские города перегружены до крайней степени и нам давно пора вслед за Европой и США комплексно осваивать загородные территории, строить там не только жильё, но и социальную инфраструктуру, создавать рабочие места, говорили и другие участники конференции. Михаил Уринсон, управляющий партнер инвестиционно-девелоперской компании «АЛУР», одной из немногих российских структур, имеющих практический опыт по комплексному развитию территорий, рассказал об этой работе и о проблемах, с которыми сталкивается компания. Полностью реализованных проектов у нее пока нет, и появятся они нескоро, поскольку подобные проекты, по словам Уринсона, «растянуты во времени». Их реализация может длиться 15-20 лет. Поэтому под проекты трудно найти инвесторов: «не все верят, что это будет реализовано, не все верят, что это будет востребовано». Девелоперам необходимы собственные серьезные средства, необходимо умение убеждать инвесторов.

Михаил Уринсон рассказал, что в ходе разработки для российских регионов мега-проектов, предусматривающих не только строительство жилья и социальной инфраструктуры, но и создание предприятий, на которых будущие жители станут работать, его компании приходится сталкиваться с устаревшими нормами и правилами, многие из которых действуют еще с советских времен. «Школа градостроительства, созданная в советское время, уже тогда не подтвердила своей способности реализовывать настоящие качественные проекты, а на сегодняшний день это вообще ужас», - считает управляющий партнер девелоперской компании.

В рамках действующего российского законодательства, говорит Михаил Уринсон, чтобы получить разрешение на строительство и пройти госэкспертизу проекта, необходим не только генплан, но и проект каждого индивидуального объекта. «Это конечно безумно по своей сути, - уверен управляющий партнер, - потому что когда реализуется проект, связанный со строительством миллиона или сотен тысяч квадратных метров, проектировать на самой ранней стадии каждый отдельный объект стадии  стоит огромных денег». И эти деньги будут выброшены на ветер, уверен Уринсон, поскольку «каждый конкретный девелопер, который придёт и в рамках нашего большого проекта будет что-то строить, спортивно-оздоровительный комплекс, гостиницу, офис, какие-то промышленные объекты, жилье – он должен иметь выбор, он должен иметь какие-то варианты». Нельзя загонять застройщика в узкие рамки, потому что «он все равно будут делать по-своему. И мы, изготовив заранее подробные и дорогие проекты каждого объекта, просто выкинем деньги, эти объекты окажутся никому не нужными». 

Основной дефицит, который испытывает компания Уринсона, это дефицит качественных проектировщиков. «Приходится привлекать иностранцев, но они вообще не в курсе наших норм и правил, поэтому мы вынуждены создавать тройственный союз: привлекаем российского федерального проектировщика, который разрабатывает опорный план и дает нам четкий детальный перечень ограничений, привлекаем иностранного проектировщика, который может качественно увязать различные функции, транспортные и людские потоки и привлекаем местного специалиста, который работает в проектом институте или конторке при губернаторе, при мэре, в зависимости от того, кто там сильнее. Этот местный специалист помогает все согласовывать и находить контакты в нужных инстанциях».

Любопытно, что в тот же день 18 апреля газета «Известия» опубликовала большую статью Юрия Лужкова, посвященную проблемам комплексного развития территорий. Столичный градоначальник сетовал на то, что он не находит в этом вопросе  взаимопонимания с руководством Московской области. «В области как грибы после дождя растут проекты мини-городов, не обеспеченных собственной инфраструктурой труда и грозящих новыми объемами ежедневной трудовой миграции из области в Москву по всем тем же узким дорогам», - пишет Юрий Лужков. «Люди едут в Москву работать именно из-за того, что мы создаем рабочие места и обеспечиваем социальные стандарты. Давайте вместе делать это и в соседних регионах, - предлагает Лужков, - тогда мы получим намного более сбалансированный рынок труда всей московской агломерации и Центрального округа в целом. Времени, чтобы пяток лет «погодить» и еще столько же чесать в затылке, у нас нет».

Руководитель проектов направления «Муниципальное экономическое развитие» фонда «Институт экономики города» Денис Визгалов, комментируя для сайта RB.ru статью Лужкова, отметил, что «многое из того, что пишет Лужков верно и со многим, конечно, можно согласиться». «Но это только одна точка зрения, - считает Визгалов. - В свою очередь губернатор Московской области тоже мог бы привести очень много важных и веских аргументов и назвать много проблем в отношениях с Москвой. Но настоящая проблема заключается в том, что Лужков и Громов не умеют договариваться - это главное. В свою очередь из-за того, что они не могут договориться, не решаются насущные проблемы».

«Тем не менее, призыв Лужкова хоть как-то договориться это позитивный шаг. По крайней мере, он понимает, что что-то нужно решать», - считает эксперт.

Кстати, еще в июле прошлого года в Росстрое была создана рабочая группа по реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий (КОТ), а местные органы власти утвердили планы мероприятий по реализации таких проектов. Однако, как видим, чиновники до сих пор убеждают друг друга в злободневности стоящих перед ними задач.