Главные плюсы и минусы российского рынка элитной недвижимости в сравнении с зарубежным

Наступивший 2008 год ознаменовался для отечественного рынка недвижимости существенно возросшим спросом на так называемую «зарубежку», немалая доля которой приходится на элитный сегмент. При этом будет наивно полагать, что зарубежная элитная недвижимость во всем превосходит российскую. Давайте послушаем, что думают на этот счет профессионалы рынка?

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании «Paul's Yard»

Сравнивая отечественный и зарубежный рынки элитной недвижимости, находишь много отличий, но объективное сравнение характеристик рынков, в результате которого можно было однозначно выставить плюс или минус тому или иному обстоятельству не так просто. Для понимания этих противоречий следует принять, что эти рынки имею следующий ряд принципиальных обстоятельств:

1.Отечественный и западный рынки элитной недвижимости имеют стратегические или системные отличия связанные с различной историй формирования понятия элитности того или иного вида товара, и формирования самой элиты, как социальной группы.

2.В разные периоды времени рынки разных стран испытывают конъюнктурно-культурное влияние соседних рынков.
Это влияние может быть как краткосрочным, формирующим спрос только для иностранца (мода покупать виллы в Испании, или покупать недвижимость в Праге или горнолыжных курортах), так долгосрочным, когда внимание элиты одной из стран привлекается к традиционным элитным объекта той или иной страны (покупка замков, островов, недвижимости в традиционно престижных районах Лондона). Кроме того, взаимное влияние часто имеет поверхностное действие, связанное с видимыми, временными (модными, техническими), аспектами, не затрагивающими сути. Тем не менее, проникновение нерезидентного капитала и идей способно оказать серьёзное, даже среднесрочное влияние на тот или иной рынок элитной недвижимости.

3.Отечественный рынок недвижимости, в силу его неразвитости, имеет явный пиетет перед элитностью, что в свою очередь обуславливает всякого рода спекуляции на тему «элитности» образуя псевдоэлитные объекты, элитность которых образована всего лишь маркетинговыми ходами талантливых брокеров, капитализация которых со временем будет уменьшаться.

4.Западные элитные рынки в полной мере используют аутентичность и историчность объектов недвижимости. Отечественный рынок использует только топонимическую составляющую, в крайнем случае, недалекую историю и то, только для целей маркетинга. В связи с этим, в настоящее время уничтожена существенная часть элитных объектов, вместо них созданы современные, качественные, технологичные, дорогие, но не элитные объекты, а моральное устаревание этих новинок начинается еще до окончания стройки.

Таким образом, основным плюсом /минусом отечественного и западного элитных рынков является принципиальное отличие:

Отечественный рынок: элитным является современный объект в престижном районе (зачастую это просто добротный объект)

Западный рынок: элитным является объект, имеющий неоспоримую культурную, архитектурную, историческую ценность, максимально сохраненный с использованием аутентичных материалов и технологий или реставрированный.

Вывод: Российскому элитному рынку еще есть, куда расти во всех смыслах.

Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости «WELHOME»

Основные плюсы и минусы российского рынка элитной недвижимости, как это ни парадоксально, лежат в одной плоскости и вытекают из одного и того же фактора – молодости рынка. Российский рынок недвижимости по сравнению с большинством зарубежных рынков всё ещё находится в стадии формирования – отсюда и его специфические особенности.  Одна из  положительных отличительных черт нашего рынка заключается в его высокой динамике: в силу своего «возраста» он пока далёк от насыщения и активно развивается. Кроме того, Москва характеризуется высокой покупательской способностью, и по уровню платежеспособного спроса обгоняет многие мировые столицы.

При этом молодость рынка влечет за собой не только плюсы, но и минусы. Так, у нас до сих пор не сформированы четкие критерии элитарности жилья, и зачастую проекты, позиционируемые как элитные, по своим характеристикам не соответствуют этому статусу. Побочный эффект динамичного развития строительства – сложности с социальной, архитектурной  и  инфраструктурной однородностью. На сегодняшний день в Москве нет районов с полностью сформированной инфраструктурой класса de luxe, и существующие элитные районы не могут сравниться по этому критерию с лондонскими или нью-йоркскими «аналогами».

Наталья Завалишина, руководитель проекта DPM холдинга «МИЭЛЬ»

Российский и зарубежный рынки недвижимости объединяет то, что элитная недвижимость существует, прежде всего, в столицах или на крупных курортах. Поэтому имеет смысл сравнивать рынки элитной недвижимости, например, Москвы и Парижа. Во Франции этот сегмент более структурирован, а параметры отнесения жилья к элитному классу более понятны. В Москве рынок элитной недвижимости не структурирован, но отдельные районы можно отнести к элитным, например: Остоженка, Замоскворечье, Плющиха. Здесь осуществляется точечная застройка с применением западных технологий и соблюдением повышенных мер безопасности.

Принципиальное различие заключается в том, что российский рынок элитной недвижимости, в отличие от зарубежного, не структурирован. В так называемых, развитых, зарубежных странах, например, во Франции, Великобритании, Испании можно выделить территории, где находятся элитные жилые кварталы и престижная коммерческая недвижимость. Хотя, например, в странах, так называемых новых рынков – Болгарии, Черногории очень сложно выделить элитные направления.

Еще одним отличием является то, что за рубежом существуют элитные регионы, чего практически нет в России. Сейчас идет активное развитие Сочи, сюда вкладываются значительные инвестиции, связанные с подготовкой к Олимпийским играм, но пока Сочи нельзя отнести к элитному региону. По комфортности проведения отдыха, уровню сервиса, чистоте курорта, насыщенности развлечениями, безопасности для любого инвестора более привлекательны зарубежные курорты.

За рубежом элитными могут быть целые направления. Во Франции элитными являются несколько кварталов Парижа, в том числе одна из самых шикарных и известных улиц Парижа – Авеню Фош, где расположены квартиры, апартаменты, частные дома наиболее известных деятелей политики, шоу-бизнеса и т.д. Традиционно элитным регионом, пользующимся повышенным вниманием, является Лазурный берег. Подобную ситуацию можно наблюдать и в Испании. Здесь есть целые города, жилье в которых можно отнести к элитному классу. Например, Марбелья пользуется повышенным интересом со стороны российских покупателей, и мы считаем ее элитной. Хотя с точки зрения испанцев и немцев, которые в свое время очень активно покупали недвижимость в Испании, она не считается настолько престижным районом. Практически весь Лондон и его ближайшие предместья можно рассматривать как одно из самых элитных и дорогих направлений в Европе. Даже инвестор с доходом выше среднего вряд ли станет покупать здесь недвижимость. Сами англичане говорят, что рынок недвижимости Европы – это одно, рынок Великобритании и, прежде всего, Лондона – это что-то обособленное.

Зарубежный и российский рынки элитной недвижимости различны еще и в том, что, к примеру, московская элитная недвижимость – это новостройки, а зарубежная, - наоборот, жилье вторичного рынка. К примеру, во Франции, в пределах старого Парижа строить запрещено, поэтому старое жилье реконструируется и пользуется большой популярностью. В Стокгольме самый престижный район – это построенные в 19 и реконструированные в 20 веке дома. В этой части Стокгольма запрещено не только возводить новые здания, но и что-либо перестраивать и реконструировать. Конечно, инфраструктура, лифты, электричество и все самые последние достижения техники, такие как интернет и спутниковые антенны здесь есть. При этом в фасадной части домов запрещено что-либо изменять. Та же тенденция наблюдается в Лондоне, хотя часть девелоперской застройки здесь значительно больше, чем где-либо в Европе. Например, в районе Ист-Энд, который раньше считался не очень престижным, сейчас возводятся дома, которые можно отнести если не к элитному, то, по крайней мере, к хорошему бизнес-классу. Поэтому элитное жилье в европейских странах – это жилье вторичного рынка, жилье с историей. А в Москве – это все-таки новостройка. Еще стоит отметить, что в странах восточной и южной Европы, которые пользуются повышенным спросом, элитных объектов не так много, поскольку массовое строительство нацелено, прежде всего, не на элитные объекты, а объекты массового спроса.

Наталья Новикова, генеральный директор компании «Renaissance Realty»

Дефицит качественных предложений и чересчур высокие цены на отечественное жилье заставляют многих покупателей обратить внимание на зарубежный рынок недвижимости, который кажется, на первый взгляд, гораздо более интересным, чем российский, прежде всего, за счет большого выбора предложений. Действительно, когда вам предлагают приобрести виллу в Испании по цене квартиры в не самом престижном районе Москвы - тут есть о чем задуматься. Однако здесь не все так однозначно. Прежде всего, не факт, что в цену, по которой вам предлагают виллу, включены все потенциальные расходы, необходимые при покупке. Так, в некоторых странах существенных финансовых затрат потребует оплата услуг юриста и нотариуса, также достаточно дорого покупателю может обойтись оплата ежегодного налога на недвижимость, который, кстати, у нас пока является чисто символическим. Непредвиденные расходы могут серьезно ударить по кошельку - например, в Испании и Италии они составляют до 9-10% от стоимости всей покупки, - и серьезно омрачить радость от приобретения жилья. Следует быть настороже и любителям исторической недвижимости. Так, приобретенный, скажем, во Франции старый замок может оказаться настоящей денежной ямой, требующей огромных расходов на его реставрацию и дальнейшее содержание.

Кроме того, надо помнить, что не все страны одинаково лояльны к иностранным покупателям. Так, в некоторых странах (например, в Швейцарии) существуют определенные квоты на приобретение недвижимости иностранцами. Для того, чтобы не ошибиться и сделать правильный выбор, необходима помощь профессионалов. И опять проблема: направление зарубежной недвижимости достаточно новое для нашего рынка услуг, и у агентств может элементарно не хватать опыта в проведении подобных сделок. Кроме того, есть риск нарваться на непрофессионалов, которые предложат приобрести жилье в любой точке мира, при этом, не обладая ни актуальной информацией по объекту и не имея никаких договоренностей с иностранными агентствами.

Что касается отечественного рынка недвижимости, то тут, прежде всего, стоит отметить существенный недостаток качественных и ликвидных объектов. И все же, на мой взгляд, инвестирование в московскую элитную недвижимость остается наиболее выгодным вложением средств. По темпам роста цен московская "элитка" (30% в год) опережает большинство европейских и азиатских стран. Причин для остановки этого роста я пока не вижу. Данный сегмент рынка всегда будет пользоваться высоким спросом. Он менее всего подвержен колебаниям рынка и в большей степени отвечает критерию надежности по сравнению с остальными сегментами рынка. Наиболее привлекательны для инвесторов новые "раскрученные" проекты, которые только недавно вышли на рынок. Примеры - жилой комплекс в районе Плющихи, на улице Погодинская, а также клубный дом класса de luxe на Смоленском бульваре. Оба проекта находятся на начальном этапе строительства, и потому квартиры в них реализуются по инвестиционным ценам.

Жанна Гусейн, руководитель департамента зарубежной недвижимости «Prestige Property» ГК «Пересвет-Групп»

Интерес к рынку зарубежной недвижимости у российских граждан и компаний появился достаточно давно и подогревается высоким ростом цен и высокими рисками на отечественном рынке. Главный вопрос для сравнения, конечно же, ценовой. Наглядную картину нам дадут несколько примеров. Так в престижном районе Берлина за 5000 евро за квадратный метр вам предложат квартиру в элитном доме с великолепным уровнем отделки общих зон, холлов, и самих апартаментов, вплоть до встроенной техники на кухне. Цена же за метр элитной недвижимости в Москве начинается от 15000-30000 долларов, и за эти деньги вы приобретете всего лишь голые стены, но зато в престижных районах города. В России пока отделка даже элитного жилья не предусмотрена, за исключением редких проектов. В Дубаи цена квадратного метра элитного жилья начинается от 5000 до 35000 долларов. За эти деньги вам предложат недвижимость, а вернее сервисные апартаменты с дизайнерской отделкой от Трампа, Дома Версаче или Армани. Еще один пример для сравнения - за 300 000 евро можно приобрести апартаменты на Лазурном побережье Франции, в Москве, это – всего лишь небольшая двухкомнатная квартира улучшенной планировки.

Если сравнивать качество строительства элитного жилья в России, то оно не уступает европейскому. Российские строители уделяют огромное внимание и архитектуре, и инфраструктуре, и обустройству домов элит класса. Что касается жилья в Эмиратах, то не раз звучала критика в адрес объектов: качество материалов не всегда соответствует климатическим условиям страны, однако в сегменте премиум, качество всегда остается на высшем уровне. Если сравнить инвестиционную привлекательность российского и зарубежного рынка, Россия и Дубаи в сегменте элитной недвижимости обладают наибольшей доходностью от 30 % и выше. Тогда как в Западной Европе – 5-12%. Европа обладает самым стабильным и надежным рынком. В России же, долгосрочные прогнозы боятся делать даже самые именитые аналитики.

Дубаи имеют свои преимущества по сравнению с другими рынками. Дополнительным аргументом в пользу покупки недвижимости в Дубаи, естественно, являются безналоговые преимущества его свободных экономических зон. Принадлежащая иностранцам недвижимость, равно как и доходы, не облагаются никакими налогами. Жилье можно свободно сдавать в аренду через управляющие компании. Возможность получить беспроцентную рассрочку, а так же долларовые цены ставят ОАЭ на первое место среди других стран по покупке элитной недвижимости.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании «Blackwood»

Среди основных плюсов российской элитной недвижимости можно отметить высокий инвестиционный потенциал и перспективы, которые связаны с развитием данного сегмента недвижимости. Появление новых форматов недвижимости – апартаменты, лофты, которые очень популярны в Великобритании и США, и привлекают большое число покупателей. Высокий уровень роста цен на элитную жилую недвижимость в Москве связан с дефицитом свободных площадок под застройку в центральных районах города, очень высокий спрос со стороны иностранных покупателей. Хотя данный фактор характерен практически для всех столичных или крупных зарубежных городов.

Однако есть и определенные недостатки. Зачастую, в России элитными называют квартиры, которые не соответствуют критериям такого жилья по тем или иным показателям. В России в настоящее время слабо развиты системы кредитования, рассрочки при покупке недвижимости, в то время, как за рубежом более совершенны и удобны. Кроме того, основным недостатком Российской элитной недвижимости можно считать продажу квартир в состоянии Shell & core, в то время как элитная недвижимость за рубежом предлагается покупателям с полной отделкой, начиная от сантехники, заканчивая посудой и столовыми приборами. Дизайн интерьеров при этом разрабатывают известные дизайнерские и архитектурные бюро, при этом покупателям предоставляется право выбора, например, цвета (светлый/темный) или стиля (классика/модерн и пр.). Данное предложение имеет ряд преимуществ как для покупателя, который экономит время и силы, требующиеся на проведения ремонта своими силами, а также для риэлторов, для которых важно привлечение покупателей новым продуктом. Хотелось бы повторить, что недостатки российского рынка элитной недвижимости в основном связаны с неразвитостью и становлением данного сегмента рынка, развитие которого началось не так давно, в то время как за рубежом данный сегмент имеет богатую историю и большой опыт развития.

Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости «DOKI»

По итогам 2007 года число россиян, планирующих приобрести недвижимость за рубежом? выросло более чем в полтора раза. В то же время спрос на элитное жилье в пределах МКАД остается стабильным, а вот в загородном сегменте спрос на элитные объекты значительно ниже предложения (примерно на 25%) По нашим наблюдениям, именно из загородного элитного сегмента спрос в последнее время значительно сместился за рубеж. Те, кто может себе позволить купить дом за 3-4 млн. долл очень хорошо подумают где его приобрести: в Подмосковье, на Франузской Ривьере или, например, на Мальте?

Основным минусом Подмосковного элитного жилья остаются транспортные проблемы, неоднородность социального окружения, проблемы с социальной инфраструктурой. По сути, сейчас не важно где находится загородный дом и сколько он стоит: одинаково «подарить» час-другой своего времени пробке могут жители как Новорижской, Минской, Рублевской трасс, так и собственники загородных домов на Калужсокой, Киевской, Ярославской. Порой собственники загородной недвижимости, продающие дома, говорят о том, что лучше иметь квартиру в Москве и дом у моря и летать туда по выходным, чем каждый день стоять в пробке в дороге домой из города в область. К тому же, «курортный» дом может быть очень интересным объектом инвестиций, его можно еще и сдавать и получать доход.

Плюсы «российской элитки» это, конечно, юридическая простота оформления в собственность, по сравнению с зарубежной недвижимостью, более низкая налоговая ставка, и, конечно, синдром «родной земли». Ведь элитную недвижимость в Москве и Подмосковье покупают те, кто живет и работает в столичном регионе или в России – как правило, это не столько инвестиционные вложения, сколько квартиры и дома «для себя».

Евгений Иванов, генеральный директор компании "Усадьба"

Основное различие нашего рынка от зарубежного в том, что там уже устоявшийся рынок. Рынок, действующий как минимум на протяжении нескольких веков. Наш рынок находится на стадии развития. Это можно назвать как плюсом, так и минусом. Плюс - это интересно, так как к нам обращаются застройщики, которым мы предоставляем консалтинговые услуги. Минус - отсутствует понимание элитности. Хотелось бы понимать под элитностью - наличие особняков жилого назначения с огороженной территорией в пределах Садового кольца (такое свойственно Западу), элитные районы, где статусность населения находится на одном уровне, имеется в виду социальная прослойка. К такому уровню приближается Остоженка (нет уже коммуналок). Направленность на развитие в следующих районах: Платиновая (Брильянтовая Миля) - Болотная Площадь, Замоскворечье, Арбат (восстановление), Плющиха.

Наш рынок следует мировым тенденциям в плане архитектуры, качества строительства. Главный плюс российского рынка (правда для всех рынков этот плюс всегда ограничен во времени) - состояние активного роста и инвестиционной привлекательности. Главный минус (хотя может быть для некоторых участников одновременно и плюс) - состояние российского законодательства, в части регламентирующей процессы, связанные с недвижимостью, начиная от получения площадки для строительства, заканчивая вторичным рынком продаж недвижимости.