В апреле рост цен на московские квартиры замедлился

В апреле рост цен на столичную недвижимость замедлился. В среднем цены, по данным разных агентств, выросли на 4–6%, причем больше всего дорожала недвижимость эконом-класса. Эксперты связывают замедление темпов роста с сезонным фактором: ближе к лету активность покупателей снижается. Однако уже с осени следует ждать очередного скачка цен. С начала весны этого года различные аналитики рынка московской недвижимости выдвигали диаметрально противоположные сценарии развития: кто-то говорил, что цены на столичные квартиры вырастут к концу года в два раза, другие утверждали, что рынок ждет неминуемый обвал. Пока ни те ни другие прогнозы не оправдались. Выборы президента, с которыми некоторые аналитики связывали возможные резкие скачки в ценах, значительно на них не повлияли. Итоги апреля показали, что цены на недвижимость по-прежнему ползут вверх, правда, чуть медленнее, чем в начале года.

Апрельское замедление темпов роста цен на столичную недвижимость коснулось как первичного, так и вторичного рынков. «Эта тенденция на первичном рынке во многом обусловлена снижением покупательской активности, которое стало следствием постепенной переориентации спроса на загородную недвижимость в связи с приближающимся сезоном отпусков»,— полагает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Кроме того, по мнению эксперта, спад активности покупателей на рынке можно объяснить возросшим спросом на объекты, которые находятся на начальной стадии строительства, где продажи еще не были открыты. То есть многие покупатели просто отложили планы по приобретению жилья до открытия продаж. Однако в противовес этому влияние на первичный рынок оказывают факторы, провоцирующие пусть не быстрое, но все же повышение цен. Так, например, сокращение объемов предложения дает девелоперам возможность поднимать стоимость квадратных метров. «На ряд объектов был зафиксирован рост примерно 10–15%, что обусловлено наступлением права собственности на эти объекты»,— говорит Алексей Аверьянов. В среднем же, по данным Vesco Consulting, первичное жилье класса де-люкс подорожало в апреле на 3,9%, до $12 170 за кв. м, а жилье бизнес-клас са — на 4,5%, до $7218 за кв. м.

На вторичном рынке столичного жилья эксперты также наблюдают некоторое замедление темпов роста цен. Так, по данным руководителя аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, средние цены за апрель поднялись на 4,8%, что меньше, чем в марте (+5,1%) и феврале (+5%). «Это свидетельствует о затухании тенденции быстрого роста цен, имевшей место в начале года. Ажиотажной активности покупателей не наблюдается уже достаточно давно, а последние два месяца показатели потенциального спроса снижаются, в связи с чем и объективных оснований для продолжения бурного роста цен в настоящее время нет»,— говорит Таганов. «Апрель характеризовался существенным снижением потребительской активности во всех сегментах городского жилья московского региона. Вторичный рынок не стал исключением: спрос сократился почти на 20% по сравнению с мартом»,— добавляет руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Впрочем, по мнению Кудрявцева, апрельский спад покупательской активности пока лишь косвенно свидетельствует о том, что период интенсивного роста цен близится к концу. По данным «МИАН — агентство недвижимости», стоимость 1 кв. м столичного жилья увеличилась на 6,2% в долларовых показателях, достигнув $6059. Темпы удорожания рублевого эквивалента стоимости квартир — около 4,4% по сравнению с мартом. «Динамика стоимостных показателей по сегментам пока еще продолжает соответствовать периоду интенсивного роста цен, во время которого быстрее всего дорожает жилье нижних ценовых категорий,— объясняет Кудрявцев.— В апреле квартиры в панельных домах в среднем по Москве прибавили в цене 6,4% и продавались по $5793 за кв. м, тогда как современное монолитное жилье подорожало на 5,4%, до $7904». Похожие данные приводятся в обзоре рынка московской недвижимости за апрель аналитического центра Индексы Недвижимости. Если в целом сегмент недорогого жилья (панель, кирпичные пятиэтажки) вырос в цене на 6,4%, то элитное жилье подорожало только на 3,7%, говорится в материалах обзора. По данным же аналитиков корпорации «Инком», в столице наиболее активно росли в цене панельные хрущевки (на 7%, до $5,7 тыс. за кв. м) и иное жилье низкого и среднего качества (квартиры в типовых, современных панельных домах и кирпичных пятиэтажках). «Причем если посмотреть по административным округам Москвы, то наибольший рост цен был в недорогих округах, таких как Зеленоград и ЮВАО (8% и 7% соответственно). В остальных округах цены росли в диапазоне 4–6%»,— говорит Дмитрий Таганов. Это свидетельствует о том, что эконом-класс продолжает быть инвестиционно привлекательным. С начала года «дешевые» квартиры выросли в цене на 25–28%. Кстати, в опубликованном вчера исследовании центра макроэкономических исследований аудиторско-консультационной компании БДО «Юникон» недвижимость Москвы в апреле оставалась одним из самых привлекательных объектов вложения средств. «Инфляция в апреле превысила значения февраля-марта и достигла 1,4%, что существенно снизило покупательскую способность инструментов сбережений. Наиболее привлекательными объектами для инвестиций, по результатам прошедшего месяца, стали отдельные ПИФы и московская недвижимость, вложения в которую принесли реальную рублевую доходность около 3,65%. Причем недвижимость продемонстрировала положительную реальную рублевую доходность не только за месяц, но и в годовом исчислении на уровне 5,76%»,— сказано в сообщении «Юникона». Некоторое снижение темпов роста цен на квартиры в Москве в апреле можно также объяснить и возросшим объемом предложения. По данным «МИАН — агентство недвижимости», за прошедший месяц количество предложений на московском рынке жилья возросло на 6% по сравнению с мартом, и в апреле на продажу было выставлено около 26 тыс. объектов. По данным же корпорации «Инком», общий объем предложения квартир в Москве в апреле вырос на 3,1% и составил примерно 32 тыс. объектов. Больше всего квартир предлагается на продажу в ЦАО и ЗАО (24% и 16% соответственно). По видам домостроений в столице большинство предложения пришлось на типовые панельные дома — в течение месяца на продажу было выставлено 6129 объектов в таких домах (или 20% от общего количества). То же самое и в Московской области: на долю типовой панели пришлось 2618 объектов (16% от всего месячного объема предложения). Наиболее популярными у столичных продавцов были двух- трехкомнатные квартиры (до 64% в общем объеме предложения). Объем предложения наиболее ликвидных, однокомнатных, квартир вырос за месяц на 7%, до 23% от месячного объема предложения (7031 объект), говорится в ежемесячном обзоре «Инкома». Эксперты пока не делают долгосрочных прогнозов. Все сходятся в одном: в мае деловая активность населения станет меньше. Не стоит ждать как большого количества предложений от продавцов, так и высокого спроса от покупателей. «В частности, в последние две недели мы наблюдаем существенный спад как по индикаторам спроса, так и по показателям предложения. При этом средние цены также следуют общей тенденции, за последнюю неделю снизившись на 0,3% по сравнению с предыдущей неделей. Однако эта ситуация не показательна, поскольку характерна именно для мая месяца и не дает оснований делать выводы о тенденциях рынка летом»,— считает Дмитрий Таганов. «Вероятнее всего, в мае, с началом отпускного периода, число желающих решать свои жилищные вопросы еще больше сократится, что стабилизирует ценовые показатели вплоть до конца лета — начала осени»,— добавляет Алексей Кудрявцев.

Скорее всего, рынок столичной недвижимости ожидает вполне мирное лето с незначительным ростом цен. А вот осенью ожидается очередной скачок. И тогда уже можно будет скорректировать прогнозы по итогам 2008 года.