Петербургская элита в поисках места для жизни

По данным компании Knight Frank, предложение элитного жилья на первичном рынке Петербурга остается ограниченным. Новые проекты немногочисленны, они едва способны компенсировать выбывающие объекты. На конец 2007 года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом только 32,7% из общего количества квартир предлагалось на рынке. Эксперты считают, что рынок элитной недвижимости Петербурга пока находится в стадии формирования. Перспективы его развития (в том числе в сравнении с рынками Москвы, Сочи, других регионов России) будут обсуждаться на международной конференции Elite Estate 20–23 мая.

Островитяне

Элитные новостройки возводятся сегодня в Центральном, Петроградском, реже — в Адмиралтейском и Василеостровском районах. Наибольший объем ввода элитного жилья обеспечивает Петроградский район, в частности Крестовский остров.

Долгое время весь Крестовский являлся цельным объектом недвижимости. Сначала он был подарен сестре Петра Первого Наталье (отсюда старое название Остров Св. Натальи). В 30-х годах XVIII века остров был пожалован графу Христофору Миниху, затем в течение длительного периода принадлежал богатым семьям Разумовских и Белосельских-Белозерских.

На современном Крестовском острове элитные объекты возводит целый ряд компаний. Например, корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» строит жилой комплекс «Дом у моря» (12 строений высотой в 4–6 этажей). Его жильцы смогут швартовать собственные яхты рядом с домом. Неподалеку предлагается эксклюзивный двухэтажный особняк на одну семью площадью свыше (!) 1,3 тыс. кв. м.

Более скромный, но, безусловно, элитный особняк — коттедж на Крестовском компании «Петербургреконструкция». Дом общей площадью более 470 кв. м (площадь участка — 1,1 тыс. кв. м) располагается рядом с Приморским парком Победы на берегу Малой Невки. Он воссоздан по историческим чертежам усадьбы князей Белосельских-Белозерских.

Компания «Невский Альянс» предлагает состоятельным покупателям элитное жилье в шестиэтажном комплексе «Резиденция на Крестовском». Готовится к сдаче комплекс клубного типа «Фаворит». Его возведением занимается «Петербургреконструкция». Три жилых дома и корпус семейного досуга будут расположены на закрытой территории в 2,5 га.

К сожалению, в настоящее время Крестовский постепенно теряет свой элитный статус. Этому способствует увеличение плотности застройки. Кроме того, строительство нового стадиона для «Зенита» на 50 тыс. мест отнюдь не будет способствовать повышению элитарности острова. Впрочем, территориям у воды и у парков потеря классности все равно не грозит, считают аналитики. Что касается Каменного острова, который в разное время принадлежал канцлеру России Гавриилу Головкину, графу Бестужеву-Рюмину, цесаревичу Павлу Петровичу, то сегодня он является настоящим оплотом российской элиты. Здесь расположены резиденции Президента РФ, его полпреда, губернатора Петербурга и других высокопоставленных лиц. Новое жилищное строительство на острове не ведется (а объекты вторички практически не попадают в листинги). Последний построенный на Каменном элитный объект — комплекс, сданный в 2003–2004 годах (проект корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»).

От Петроградки до Васильевского

В материковой части Петроградского района сегодня продолжается строительство Каменноостровской коллекции «Возрождения Санкт-Петербурга». В ближайшее время «СтройИнжиниринг» завершит строительство жилого комплекса «Иматра». В первом квартале 2009 года сдает свой «Дом начала века» компания «Промышленно-строительный Альянс». «Возрождение Санкт-Петербурга» также строит в Центральном районе комплекс «Резиденция на Суворовском» и элитный дом на ул. Шпалерной. На Васильевском острове строительство объектов класса de Luxe ведется гораздо скромнее. Единственный крупный проект — построенный в прошлом году жилой комплекс «У Ростральных колонн» (компания «Эталон-ЛенспецСМУ»). Впрочем, Васильевский является своего рода «темной лошадкой». «После реализации масштабного проекта по намыву территории в западной части острова и строительства на новых землях элитного жилья с видом на залив, Василеостровский район станет одним из лидеров по вводу элитного жилья», — уверен Леонид Сандалов («Бекар»).

Также возможно создание на месте намыва отдельных островов с элитной застройкой, связанных между собой эстакадами, добавляет Сергей Бобашев. Впрочем, такой проект, по его мнению, может быть востребован рынком после окончания строительства Западного скоростного диаметра.

Питерские крыши

Во всем мире одним из самых престижных видов жилья считаются пентхаусы — шикарные апартаменты на последних этажах, имеющие выход на обустроенную крышу. По сути это индивидуальный коттедж на вершине многоэтажки, с отдельным лифтом, бассейном и другими атрибутами звездной жизни. В Петербурге, с его линейной архитектурой, классических пентхаусов мало. Много мансард, но они представляют собой совершенно иной уровень комфорта.

«Классических пентхаусов в Петербурге всего несколько штук, — считает Леонид Сандалов. — Это, к примеру, элитный объект на крыше дома по ул. Кораблестроителей, несколько двухуровневых пентхаусов на Невском проспекте, большой трехэтажный пентхаус площадью почти 1 тыс. кв. м на наб. Робеспьера (дом «Возрождения Санкт-Петербурга»). Кроме того, шикарный пентхаус с куполом венчает жилой комплекс «Аврора» на Выборгской набережной, рядом с гостиницей «Санкт-Петербург».

Шик промзон

Элитного жилья не хватает уже сейчас (многие объекты даже не успевают поступить в открытую продажу). И количество свободных участков под застройку неуклонно сокращается. Определенные перспективы развития первичного рынка элитного жилья связывают с освобождением территорий промышленных предприятий.Так, еще в 2001 году «Корпорация С» построила на Манежной площади элитный жилой комплекс. Для реализации проекта пришлось освободить участок, на котором располагались производственные помещения завода «Спецавтоматика». В ближайшее время Группа ВТБ собирается начать строительство многофункционального комплекса «Набережная Европы» на месте Российского научного центра «Прикладная химия». Выбранный участок находится в самом сердце Петербурга. Владельцы элитных апартаментов смогут любоваться из своих окон Стрелкой Васильевского острова, Петропавловкой, Ростральными колоннами и другими памятниками Северной столицы.

Еще один крупный проект, предполагающий возведение элитного жилья, возможно, будет реализован на месте Балтийского завода, но это — планы более отдаленного будущего. Строительство дорогого жилья на месте промзон характерно не только для центра. К примеру, компания «Петербургская Недвижимость» собирается создать жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе (Приморское шоссе) на месте завода «Редан».

«На месте бывших промзон целесообразно возводить именно элитную недвижимость, иначе проект будет экономически не выгоден. Ведь застройщику приходится вкладывать немалые средства и в переезд промышленного предприятия», — говорит Олег Пашин. По его словам, чаще всего экономика проекта и рыночная ситуация предопределяет создание на таких участках не только отдельно взятого жилого комплекса или объекта коммерческой недвижимости, но многофункциональной застройки, куда включаются и офисы, и жилье, и объекты инфраструктуры и т. д.

Впрочем, по словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полины Яковлевой, многие участки такого рода обладают неблагоприятным окружением, которое существенно влияет на уровень «классности» проекта. Выходом из подобной ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже, соответственно, понижение класса проекта, полагает эксперт.Аналогичной точки зрения придерживается Леонид Сандалов. По его мнению, крупные проекты по реновации территорий промзон приведут к развитию скорее сегмента бизнес-класса.

По закону элитарности

«Назвать среднюю стоимость элитного жилища в Петербурге невозможно», — считает Сергей Бобашев. По его словам, квартиры такого «ранга» — штучный, эксклюзивный товар. «Можно ли привести среднюю цену яйца Фаберже?» — задает он риторический вопрос.

Впрочем, некоторые цифры — хотя бы в качестве иллюстрации — мы приведем. Так, по словам Александра Гиновкера («Невский Простор»), самая дорогая на его памяти квартира была продана на Дворцовой набережной по цене $25 тыс. за кв. м. Но чаще на вторичном рынке жилой элиты называются цифры $15–20 тыс. за «квадрат» (можно предположить, что более дорогие объекты просто не попадают в листинги).

Не менее трудно предсказать, какими темпами будет дорожать элитное жилье. Но в том, что происходить это будет, никто не сомневается.

«Поскольку в исторической части Северной столицы по-прежнему сохраняется дефицит предложения, можно с уверенностью говорить о том, что удорожание элитной недвижимости превысит темпы роста инфляции», — отмечает Илья Андреев. «Разрыв в стоимости между элитным жильем и недвижимостью эконом-класса продолжит расти, в то время как доля жилья de Luxe относительно общего количества жилой недвижимости будет уменьшаться», — говорит специалист.

«По сравнению с 2006 годом темпы подъема цен на элитное жилье значительно замедлились, хотя и остаются на высоком уровне. По итогам года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитного жилья выросла на 40%», — отмечают специалисты компании Knight Frank.

Сергей Бобашев считает, что давать прогноз ценовой ситуации на рынке элитного жилья — задача неблагодарная. Этот рынок, по его словам, живет по своим законам и подвержен влиянию целого ряда факторов, не имеющих отношения к массовому рынку. «Если завтра, например, в США или Европе возрастет интерес к петербургскому антикварному жилью, оно будет довольно быстро скуплено заграничными инвесторами, и цены на него подскочат», — говорит Сергей Бобашев.

В условиях, когда рынок ощущает дефицит по-настоящему качественного жилья, элитной зачастую называют и ту недвижимость, которая имеет черты скорее бизнес-класса.

«Не каждому застройщику под силу создать проект высокого качества. Таким образом, мы имеем то, что в престижной локации возводится объект, не соответствующий требованиям, предъявляемым к проектам класса «А», — говорит Полина Яковлева. — Динамика цен подтверждает данную гипотезу: по некоторым домам в Петербурге (с явными недостатками в проекте) цены остались на уровне прошлого года, качественные же объекты выросли в цене».

По словам аналитика Сергея Бобашева, нередко категория проекта меняется прямо во время строительства. «Допустим, компания строит элитный дом. Ощутив интерес к нему со стороны покупателей, она решает пристроить еще один корпус, потом еще — и идея клубного жилья сводится на нет», — поясняет г-н Бобашев. Но возможна, по его мнению, и обратная ситуация, при которой объект, позиционировавшийся как бизнес-класс, приобретает черты элиты.

«Нельзя забывать, что для элитного объекта основополагающим признаком является элитарное место. Идеальным с этой точки зрения объектом мог бы стать проект «Корпорации С», которая несколько лет назад собиралась построить жилой комплекс прямо в Михайловском саду. Но проект получил отпор со стороны общественности», — отмечает руководитель направления элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров.

На первичном рынке элитного жилья цены, как правило, ниже, чем на вторичке, — от $8–10 тыс. Но это касается квартир, которые по своим характеристикам ближе к бизнес-классу. Если же речь идет об эксклюзиве, например пентхаусе, то цена может только начинаться от $ 20–30 тыс. за кв. м. А, скажем, в реконструируемом экс-общежитии СПбГУ цена продаж, по прогнозам Владимира Федорова, может составить $30–70 тыс. за «квадрат».

Конкурент Рублевки

В городе остается все меньше участков, на которых можно возвести элитное жилье. Не удивительно, что внимание инвесторов и покупателей все чаще обращается на ближайшие пригороды и престижные земли Ленобласти. Тем более что (с учетом автомобильных пробок) добраться до работы из загородного коттеджа порой бывает быстрее и проще, чем с того же самого Крестовского.

По данным компании Knight Frank, объем предложения в сегменте дорогой загородной недвижимости практически не изменился по сравнению с 2007 годом. На данный момент в рыночной реализации находятся чуть менее 600 коттеджей в 13 коттеджных поселках.

«Географическим лидером рынка по-прежнему остается северное направление — Выборгский и Всеволожский районы, доля которых в предложении составляет порядка 76%», — говорит Полина Яковлева (Knight Frank).

Впрочем, 76% — для элиты цифра немыслимая. Бизнес-класс — да, пожалуй, а элитное жилье, по мнению аналитиков, — это не более 5–10% самого качественного предложения на рынке.

Среди самых требовательных покупателей сегодня наиболее популярна недвижимость в Курортном районе. Город Сестрорецк, поселки Солнечное, Репино, Комарово являются лидерами элитной малоэтажной застройки среди петербургских пригородов. Цена сотки земли в наиболее престижных местах района у северного побережья Финского залива, по словам генерального директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, достигает планки в $40 тыс. А два года назад, вспоминает эксперт, один из участков в поселке Солнечное Курортного района был продан по цене $50 тыс. за сотку (для сравнения: на Рублевке можно купить землю за $30 тыс. за сотку, хотя есть предложения и по $150–300 тыс.).

У побережья коттеджных поселков практически нет. Там ведется индивидуальная точечная застройка, возводятся дорогие резиденции питерской элиты. Зато много элитных поселков строится дальше от побережья, в районе Репино — Комарово — Ленинское (в компании «Олимп-2000» эту территорию окрестили «вторым Золотым треугольником»).

Унять тоску петербургской знати по утраченным некогда дворцам призван элитный комплекс «Северный Версаль» (ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг»). Он возводится практически на границе Курортного района с Приморским, на берегу озера Лахтинский разлив. Всего в нем предусмотрено сорок пять дворцов площадью от 330 до 2,2 тыс. кв. м, повторяющих (пусть и в меньших масштабах) шедевры петербургского классического зодчества.