Инвесторы поедут на курорты

Из-за доходности, более низкой, чем в остальных сегментах рынка недвижимости в России, рекреационно-курортная недвижимость сегодня считается малопривлекательной для вложения инвестиций. Однако как только крупные проекты в сфере жилой или торгово-офисной недвижимости начнут себя исчерпывать, инвесторы обратят внимание на курорты. Как считают эксперты, это произойдет не позже чем через 3–5 лет.

Во вторник компания Blackwood обнародовала прогноз развития рекреационно-курортного сектора отечественного рынка недвижимости. Аналитики компании уверены, что Россия обладает уникальными природными территориями, развитие которых будет приносить государству и частным компаниям не менее 10–12% годовых. По их данным, в ближайшие 5 лет в этот сегмент может быть вложено до 4 млрд долларов.
«В сегменте дорогих курортов России спрос удовлетворен лишь на 35–40%, в массовом сегменте и того меньше – на 20–25%»

Такие цифры могут кому-то показаться, мягко говоря, нереальными, ведь в настоящее время сегмент рекреационной недвижимости развит слабо. Отечественные санатории и пансионаты, построенные еще в советские времена, не могут составить достойную конкуренцию зарубежным аналогам. Уровень предлагаемых услуг не сопоставим с уровнем цен. И зачастую стоимость недельного отдыха, например, в Подмосковье, оказывается выше стоимости путевки на многие зарубежные курорты.

Вместе с этим строительство новых курортных комплексов идет медленно, и они не могут удовлетворить постоянно растущий спрос. В сегменте дорогих курортов России спрос удовлетворен лишь на 35–40%, в массовом сегменте и того меньше – на 20–25%. Несмотря на большой потенциал рынка недвижимости для отдыха и лечения, этот сегмент инвесторы долго обходили стороной. Дело в том, что подобные проекты проигрывают по срокам окупаемости и доходности офисным, торговым и даже гостиничными объектам. Курортная недвижимость окупается не раньше 10 лет, а доходность ее не превышает 10–12% годовых.

Однако и «морально устаревают» рекреационные проекты намного медленнее: такая недвижимость без серьезных изменений концепции может эксплуатироваться 20–25 лет, в то время как, например, для торгового центра уже через 5–7 лет потребуется серьезная модернизация. Основной проблемой развития курортов является то, что рекреационно-курортный сегмент на рынке недвижимости только формируется. «У нас не существует такого понятия как «популярная и непопулярная» недвижимость. Есть понятие «рентабельная – нерентабельная», – пояснил газете ВЗГЛЯД директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Он уверен, что как только произойдет насыщение более рентабельных сегментов рынка, крупные игроки реструктуризируют свой бизнес и переключатся на рекреационную недвижимость.

По мнению эксперта, это перспектива 3–5 лет. Такой срок не случаен. «Во-первых, время потребуется на то, чтобы в игру вступили именно консервативные инвесторы, которые не гонятся за быстрой и высокой окупаемостью. Помимо этого необходимо наличие операционных управляющих компаний, в том числе квалифицированный персонал. И, конечно же, земельные ресурсы», – поясняет Алексей Могила.

К тому же инвесторам понадобиться время, чтобы привыкнуть к тому, что курорты будут приносить меньше доходов, чем, к примеру, жилая недвижимость. «У нас есть люди, которые хотят получить всё и сразу – по 25–30%. Как только подобные проекты себя исчерпают, рынок обязательно обратит внимание и на сегмент курортно-рекреационной недвижимости», – отмечает эксперт. Рекреационные проекты будут реализовываться прежде всего в местах, где есть особые условия для санаторно-курортного лечения, оздоровления, реабилитации и отдыха: минеральные воды, лечебные грязи, целебный климат и так далее.

В этом отношении в России перспективны черноморское побережье и Кавказские Минеральные Воды, Алтай и Байкал, Камчатка и Калининградская область. Они уже обрели статус рекреационных зон федерального значения. В то же время в каждом регионе России существуют свои локальные зоны, где может быть реализован такой проект. Поэтому эксперты уверены, что в ближайшие годы строительство санаториев и пансионатов может стать одним из самых перспективных сегментов рынка недвижимости.