Три пути для выгодных инвестиций

В какие объекты загородной недвижимости наиболее выгодно вкладывать деньги частному инвестору? Единого ответа на этот вопрос эксперты не дали, однако посоветовали задуматься о покупке земельного участка, коттеджа для перепродажи или же попробовать самостоятельно построить дом. 

Коттеджные поселки

Елена Щукина, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Риэлком», считает, что самым выгодным проектом может стать покупка дома в централизованно застраиваемом коттеджном поселке. Причем в нем могут продаваться как отдельные земельные участки с подведенными коммуникациями, так и участки с подрядом на строительство домов.

Очень важно и выгодно входить в проект на самой ранней стадии, когда объект только появился в продаже. Зачастую в этот момент в поселке еще нет коммуникаций, дорог, иногда даже забора. И застройщик продает землю и подряд на строительство дешевле, чем в завершающей стадии. Причем такая покупка выгодна обеим сторонам: продавая участки частным инвесторам, застройщик может не привлекать банковские кредиты. А инвесторы в свою очередь получают возможность выгодно вложить деньги.

При этом однозначно ответить на вопрос, в какие проекты Подмосковья лучше всего вкладывать деньги, очень сложно. «Все зависит от суммы, которой располагает инвестор, – говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Наиболее ликвидными, по нашим оценкам, являются земельные участки и строящиеся дома, расположенные на западных и юго-западных направлениях, до 30 км от МКАД, с адекватной месту концепцией освоения. При этом наибольшие темпы роста цен демонстрируют розничные земельные участки».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», считает, что выбор объекта для вложения средств – дом, земля, земля с подрядом – зависит от финансовых возможностей и целей инвестора. «Например, покупать дом в садовых товариществах вообще не имеет смысла. На какую-либо доходность здесь рассчитывать не приходится», – заявляет эксперт. Можно вкладывать средства в земельные участки под жилищное строительство в организованных коттеджных поселках, советует он, так как с дальнейшим развитием земельного рынка количество свободных земельных наделов будет только уменьшаться. Эффективность инвестиций будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства самого поселка и инфраструктуры.

Земельные участки

Дмитрий Таганов предсказывает, что средний рост цен на земельные участки в 2008 году составит порядка 20%. Однако покупка земельного участка станет подходящим вариантом далеко не для каждого частного инвестора: цены на наиболее ликвидные участки в ближайшем Подмосковье очень высокие. Например, на Ленинградском направлении участок размером 18,6 сотки в 3 км от МКАД стоит 8,2 млн руб., а за участок в 23,5 сотки в 5 км от МКАД придется отдать уже 13,9 млн руб.

На престижных трассах цены на земельные участки еще выше. Например, на Новорижском шоссе участок размером 15 соток в 8 км от МКАД стоит 22,8 млн руб. Участок размером 50 соток в 9 км от МКАД обойдется уже в 90 млн, а участок в 40 соток в 11 км от МКАД – в 115,2 млн руб.

Если инвестор собирается заниматься перепродажей земли самостоятельно, стоит учитывать, что при реализации участка необходимо будет уплатить от 2% до 8% комиссионных агентству недвижимости или от 1,5% до 5% нотариусу.

Земельные участки, приобретаемые на «дальних дачах», расположенных в 70-100 км от МКАД, могут принести около 40% за год, дополняет Елена Щукина. Так, в одном из поселков, расположенных на 80-м км по Киевскому шоссе, год назад участки продавались по 60 тыс. руб. за сотку, а сегодня стоят уже более 80. При этом никакого снижения цен не предвидится и в помине, стоимость земли будет только расти.

Дома, приобретаемые в таких коттеджных поселках, тоже имеют хороший потенциал роста. Так, в поселке, расположенном за 50-м км Ново-Рижского шоссе, цена дома с участком выросла с 5,7 до 9,6 млн. руб.

Игорь Ревзин, управляющий директор компании «Диос», предупреждает: земельный участок стоит покупать, если инвестор хорошо разбирается в ценах на землю. Не имея достаточного опыта и знаний, он может приобрести участок, который только поначалу представляет интерес, а вскоре окажется, что именно здесь планируют провести дорогу, и цена на такую землю резко пойдет вниз. «Мы продавали отличный земельный участок с домом в районе Крекшино по Киевскому шоссе, – рассказывает эксперт. – И у нас возникли некоторые трудности с его продажей, потому как по соседству поселился цыганский барон. А если рядом с участком свалка или недалеко находится цементный завод? Есть много разных обстоятельств, связанных с такими сделками, требующими определенных знаний этого сектора рынка недвижимости, поэтому лучше всего частным инвесторам, желающим вложить средства в землю, обращаться к специалистам».

Он также подтверждает, что цены на участки за последние 3 года выросли в 6-10 раз в зависимости от направления и удаленности от МКАД. В частности, участки у «большой воды», на Истринском и Рузском водохранилищах, за последние 3 года подорожали ровно в 10 раз!

«Самострой» 
Более прибыльным, чем покупка земельного участка, может быть приобретение коттеджа. Причем в секторе бизнес-класса, замечает Дмитрий Таганов. Он приводит данные аналитического центра корпорации «Инком»: средний рост цен в 2008 году в этом сегменте составит 20-25%. Наиболее перспективной будет покупка коттеджа в поселках с живописной природой и с развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой. Эти факторы значительно увеличивают ликвидность как самого поселка, так и дома, что отразится на прибыли инвестора. Однако нельзя забывать, что рынок уже практически насыщен предложениями бизнес-класса, и в силу этого сроки реализации объекта могут значительно увеличиться.

Ориентировочный минимум, который придется потратить, если инвестор хочет вложить деньги в элитную недвижимость, составляет порядка 70 млн руб. Если перед инвестором не стоит задача вернуть вложенные средства как можно скорее, то можно, построив дом, завершить полную внутреннюю отделку коттеджа, обставить его мебелью. Покупателям в этом случае останется только привезти личные вещи. Доходность такого проекта будет наиболее высокой и может составить больше 50% в год, но соразмерно доходности возрастут и риски инвестора. Сложно найти покупателя, чьи предпочтения относительно архитектуры дома, зонирования помещений и оформления интерьера будут полностью совпадать со вкусом продавца. В практике было немало случаев, когда сроки реализации такого объекта измерялись даже не месяцами, а годами.

Доходность инвестиционного проекта зависит от многих факторов: направления, месторасположения, наличия и уровня инфраструктуры, подытоживает Дмитрий Таганов. При приобретении участка с подрядом лучше не поддаваться соблазну обратиться в малоизвестную компанию, чтобы сэкономить несколько тысяч долларов. В этом случае снижается вероятность того, что поселок будет успешным и ликвидным. И напротив, безупречная деловая репутация девелопера и застройщика служит залогом успешности проекта и, соответственно, эффективности инвестиций.