Земля и воля

О запуске программ земельного ипотечного кредитования и развития рынка России говорят давно, но обсуждение и подготовка первых проектов начались буквально два года назад. Что же изменилось за это время в перспективной отрасли, какие программы начали внедрятся и как были распутаны сложно переплетённые узлы законодательных актов, мешающие развитию такого необходимого, казалось бы, направления? Попытаемся разобраться.

Одной из главных проблем в развитии сферы земельного ипотечного кредитования являлось несовершенство российского законодательства. По закону «Об ипотеке» из списка земель, подлежащих ипотечному кредитованию, были исключены земли сельскохозяйственных угодий, государственной и муниципальной собственности, участки лесного фонда и земли, подвергшиеся техногенному и радиационному загрязнению.

В 2004 году президент РФ Владимир Путин подписал изменения в закон «Об ипотеке», где был добавлен пункт в соответствии с которым «предметом ипотеки может являться земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения», после чего стало возможным перевести земли с/х назначения в обеспечение земельно-ипотечных кредитов. После этого последовала разработка закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве».

К концу 2006 года сложилась более-менее стабильная ситуация для разработки единой концепции системы земельно-ипотечного кредитования в России. По скорректированному в соответствии с минимальными необходимыми нормами законодательству, в залог могут быть переданы земельные участки, принадлежащие лицам на правах собственности, а также участки, выданные в счёт долевой собственности.

Однако оставшиеся недоработки и высокие риски рынка по-прежнему мешают: в отношении накопления земель под кредитование и обращение ценных бумаг законодательство во многом остаётся туманным, что приводит к тому, что проект земельной ипотеке пишется «на коленке» и внедряется вполне себе экспериментальным образом.

Что же даёт развитая система земельного кредитования? Во-первых, снижение дефицита земли под строительство, что в свою очередь ведёт к понижению цен на недвижимость - вплоть до четверти стоимости.

Во-вторых, развитие земельного кредитования – практически необходимое условие для полноценного развития малоэтажного строительства в рамках национальной программы «Доступное жильё», курируемой Дмитрием Медведевым лично. Кстати, по этому поводу Медведев сказал: «По существующему законодательству, порядок предоставления земельных участков для малоэтажного строительства неприемлем для граждан».

В-третьих, конечно же, целостная система земельно-ипотечного кредитования будет способствовать эффективному развитию агропромышленного комплекса, привлечения внебюджетных ресурсов, дешевизны долгосрочных кредитов для сельского хозяйства.

Правда, процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в реальный оборот возможен, опять же, только при совершенствовании нормативной правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения – созданием подобной программы с 2005 года занимается «Россельхозбанк». В пилотной программе «Россельхозбанка» ипотечные кредиты предоставляются сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения. В планах «Россельхозбанка» также возобновить выпуск земельных облигаций - эта практика была полностью прекращена после революции.

А пока основной действующей программой земельного кредитования является схема, разработанная и запущенная «Агенством по ипотечному жилищному кредитованию» в прошлом году. Она представляет собой получение заёмщиком кредита под залог земельного участка с последующим обустройством земли, после чего производится ее переоценка с учётом работ. Далее заёмщик продолжает дальнейшее строительство при помощи дополнительных средств с переоценки, а после сдачи готового объекта недвижимости агентство рефинансирует сдаваемую в эксплуатацию недвижимость по закладной.

Предоставлением кредитов под залог земли по этой программе сейчас занимаются «Московский кредитный банк», «Сбербанк», «Городской ипотечный банк», банки «Зенит», «Сосьете Женераль Восток» и «Райффайзенбанк». Условия кредитования у всех них примерно одинаковы: 30 % стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70 % придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18 % годовых в рублях. Это, конечно, дороже, чем квартирная жилищная ипотека, благодаря неразвитости пока системы земельного кредитования.

Остаётся ждать создания приемлемых условий. Земельное кредитование только-только начинает первые пробы на практике, а ведь даже отметившая первый десяток лет система квартирной ипотеки до сих пор еще в стадии развития.