Элитное жилье как зеркало элиты

Первая в Санкт-Петербурге международная конференция по элитной недвижимости носила академический характер. Все участники старались выделить в своих выступлениях некие общие признаки, которыми можно было бы официально описывать элитную недвижимость. Очевидно, что конференцию устроили вовремя: хаос в терминологии утомил и участников рынка, и потенциальных владельцев, которые не могут разобраться сходу, что предлагает им та или иная компания. Что сложного в том, чтобы выработать классификацию? Да ничего, если бы все время не добавлялись новые признаки и не входили в противоречие с уже имеющимися. Покупатели квартир и коттеджей, прочитав пару страниц из любого каталога по продаже недвижимости, торопятся перейти к личному обсуждению вариантов с менеджерами компаний. Большая часть информации о рынке элитной недвижимости «слепая» и помогает сориентироваться только в некоторых количественных характеристиках.

Детали – на первом плане

Сколько в элитном доме должно быть этажей? Как показывает исследование Геннадия Стерника, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, это для будущих владельцев не так уж важно – хоть 20, хоть 40.

«Но вот сколько квартир на площадке – этот показатель является очень принципиальным, - объясняет Геннадий Стерник. – Не более двух, чтобы не было многолюдно. И каждому из жильцов – личный ключ к лифту». Вместе с группой исследователей ученый разделил всю рассматриваемую элитную недвижимость на три категории - суперэлита, нормальная элита и элита с недостатками, не требующими перевода в низший класс. Чтобы понять, что отделяет одну категорию от другой, были путем опроса найдены более 30 разных признаков, из которых только половина признаны действительно определяющими, отсекающими возможность перехода на другой уровень.

То есть кроме вещей действительно важных, как высота потолков, фильтрация воды, подземная парковка и прочего, есть множество опций, каждая из которых повышает рейтинг объекта (следовательно, и его цену). Есть ли консьерж в подъезде? Чем отделана кабина лифта? Оформлен ли сад ландшафтным дизайнером? Есть ли в саду фонтан? Наличествует ли в комплексе тренажерный зал? Что сделано во дворе для детей? Есть ли холл для приема гостей? Имеется ли на входе комната для мытья собакам лап после прогулки? Такие, казалось бы, второстепенные вещи сегодня могут влиять на решение наряду с основными признаками и «уводить» в сторону от наиболее походящего варианта – к более эмоциональному выбору. Богатство и пестрота деталей со временем только увеличиваются, так как девелоперы уже нащупали этот несложный механизм, который заставляет состоятельную публику платить дороже. Некоторая непоследовательность при принятии решения о покупке элитного жилья есть не только в этих обольстительных деталях. Покупатели противоречат сами себе и в других вопросах.

Уникальный дом в уникальной среде

Иметь современный особняк возле заповедной зоны или на берегу озера, жить в исторической части города, но так, чтобы рядом был гипермаркет – иногда требования к элитному жилью выглядят взаимоисключающими. Это особенно хорошо видно на примере загородной недвижимости. Понятно, что сам процесс строительства разрушает экологическую целостность места, но, тем не менее в ряду требований клиента есть и природная уникальность, и высокие экологические характеристики, и наличие всех (!) инженерных коммуникаций, и присутствие всей социальной инфраструктуры. До сих пор строители элитных поселков, понимая сложность соблюдения всех требований, как следует занимались одной-двумя, наиболее выигрышными внешне.

«Многие застройщики глубоко прорабатывает только архитектурную часть поселка, не связывая архитектуру с имеющимся ландшафтом участка», - рассказывает Алексей Рогов, генеральный директор компании VILLAGE Consulting. – «Например, застройщики коттеджных поселков Северный Версаль, Румболово, Михайловское ориентировались на транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций и «дворцовый» стиль построек. В то же время поселок Patrikki Club по воле застройщика был спроектирован в стиле high-tech. При этом в поселке учтены все особенности рельефа,. Во время строительных работ здесь сознательно отказались от использования тяжелой техники, чтобы не нарушить гармонию места. Такой подход позволил поднять стоимость домовладений в более чем два раза с момента начала продаж. Само по себе появление этого поселка свидетельствует о неудовлетворенном спросе в элитном сегменте». Даже путем удорожания строительства, увеличения его сроков наиболее дальновидные девелоперы ищут возможность «собрать» поселок по максимальному списку требований заказчика. Но между некоторыми пожеланиями «элитных покупателей» лежит слишком большая пропасть.

Расслоение в обществе и в городской среде

Хотя 90-ые годы давно прошли, высокий забор по периметру и охрана все равно остаются в числе основных требований по элитному жилью. Психологи и социологи ожидали, что ситуация изменится, и элита захочет жить более открыто в более комфортной среде. «Так не произошло, - комментирует Геннадий Стерник. – Им по-прежнему хочется спрятаться, ограды и контроль на входе обязателен. Даже на Остоженке, даже на Пречистенке им хочется изолированности». Табличка с надписью «Частная собственность. Вход воспрещен» словно служит дополнительной гарантией безопасности. Частный берег реки, например, стал распространенным явлением, хотя в цивилизованных странах даже в самых красивых местах берег остается общим. Москвичи из кварталов победнее до сих пор удивляются охраняемой частной набережной у комплекса «Алые Паруса», не веря, что такое в столице возможно. Из соображений политкорректности об этом мало говорят, но расслоение дает о себе знать во всех сферах жизни, и в вопросах жилья – особенно. Но с другой стороны это огороженное пространство представителям элиты хотелось бы увеличить.

«Когда-то, в девяностые годы, элитной считалась квартира, удачно расположенная в центре города,- рассказывает Олег Пашин, заместитель генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». - Затем люди осознали, что наличие такого жилья не делает жизнь комфортнее, и началось расселение парадных, затем – жилых домов. С появление элитного жилья на первичном рынке встали те же вопросы. Человеку надоело мыслить «квартирой», он хочет большего – чтобы комфорт начинался еще на подходе к его дому, чтобы его встречал благоустроенный двор, ухоженные газоны и улицы… Это можно сделать с помощью комплексной застройки – именно она позволяет создать не просто комфортные квартиры для людей, но «среду обитания» на достаточно обширной территории. И даже в центре Петербурга есть возможности создания кварталов, где будет все для того, чтобы жить было удобно: социальная однородность жителей, качественное собственно жилье, наличие зелени, всех необходимых объектов коммерческой недвижимости вплоть до бутиковой улицы или галереи модных магазинов и кафе и ресторанов… Это все есть, например, в Скандинавии, и людям там живется очень комфортно».

Как бы ни хотелось компаниям, обслуживающим элиту, приблизить Петербург по менталитету к странам Северной Европы, где богатые живут в относительной гармонии со всем обществом – это для нас пока отдаленное будущее. Олег Пашин считает, что, начав «мыслить кварталами», состоятельные люди перейдут и к формату всего города, но не уточняет, когда это произойдет. Продолжать список противоречий в ведущих признаках элитного жилья можно было бы и дальше. Но сказанного достаточно, чтобы понять: создание для всех продавцов и покупателей классификации элитной недвижимости сейчас затруднено. Пока потенциальные владельцы будут желать всего и сразу в одном объекте, классификация, даже разработанная на хорошем научном уровне, не станет общим рабочим инструментом.