Подземные лабиринты

Тенденции перемещения ТРЦ под землю становятся все более актуальными не только для Киева, но и для других крупных городов Украины. Развивая проекты подземного строительства девелоперам необходимо учитывать не только существенно увеличивающийся размер инвестиций и возможные технические проблемы, но и ряд юридических нюансов. Что это за нюансы? И на что девелоперам, строящим под землей, следует обратить особое внимание?

Особенности статуса

Юридические трудности возникают на стадии определения статуса земли, используемой для строительства объекта коммерческой недвижимости такого рода.

Действующее земельное законодательство Украины не только не регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства каких‑либо подземных объектов коммерческой недвижимости, но и вообще не учитывает возможность реализации подобного строительства. Земельный кодекс Украины (далее - ЗК), например, предусматривает возможность юридических и физических лиц иметь в собственности или аренде не землю, а исключительно земельный участок. В соответствии со ст. 79 ЗК, определяющий признак земельного участка - наличие установленных вертикальных границ. Законодательство не предполагает возможности ограничения горизонтальных уровней земельного участка: право землепользования распространяется на пространство как над, так и под поверхностью участка, на высоту и глубину, необходимую для возведения зданий и сооружений. Поэтому пространство, используемое для строительства и эксплуатации подземных торговых центров, не является земельным участком, а словосочетание «подземный земельный участок» является некорректным и лишено какого‑либо юридического смысла.

Другая характерная особенность земли под строительство подземных ТЦ и ТРЦ - как правило, для возведения таких центров используется подземное пространство под дорожным покрытием, являющееся подземным пешеходным переходом либо фактически связанное с ним путем размещения входов и выходов. Такие земли относятся к землям дорожного хозяйства. Получается, что над подземным торговым центром расположены транспортные развязки, дороги либо пешеходные площади, являющиеся коммунальной, реже - государственной, собственностью. В соответствии с законодательными ограничениями оно не подлежит передаче частным лицам в собственность или пользование. Расположение подземного объекта часто оказывается в границах так называемых красных линий, предусматривающих ограниченный режим застройки. Земли, используемые для движения транспорта, и пешеходные переходы как места общего пользования обычно не отводятся в отдельные земельные участки ввиду отсутствия практической к тому необходимости. Поэтому отсутствуют правовые основания для признания подземелья подземной частью какого‑либо конкретного земельного участка.

Приобретение прав на землю

Инвестор, желающий построить подземный комплекс, обязан получить разрешение на строительство. Для этого необходимо подтвердить право собственности либо пользования земельным участком или обратиться с заявлением касательно его отвода. Подтвердить право на землю инвестор не сможет, учитывая категорию земель и имеющиеся законодательные ограничения, указанные выше. Получить в пользование подземную часть земельного участка инвестор тоже не сможет, поскольку законодательство не предусматривает для юридического или физического лица возможности строительства какого‑либо объекта на части земельного участка, если предположить, что такой участок существует. С юридической точки зрения такая «часть» должна быть отведена в отдельный целостный участок, что, учитывая исключительно «подземную сущность» последнего, представляется невозможным.

Отвести земельный участок в целях строительства подземного торгового центра из земель коммунальной (государственной) собственности для инвестора затруднительно с учетом общественной, а иногда и политической, исторической или культурной ценности таких земель. Как было обозначено выше, наземная часть таких земельных участков зачастую является транспортной развязкой или другим объектом публичного использования, а иногда это еще и центральная улица либо площадь города. Передача подобных земельных участков в частное пользование противоречит принципу рационального использования земли, поскольку в таком случае наземная часть участка либо вообще не будет использоваться инвестором, либо может частично использоваться со значительными ограничениями.

Следует упомянуть, что практика передачи земельного участка в краткосрочную аренду все‑таки существует. Особенностью таких арендных отношений является то, что они ограничиваются исключительно периодом строительства. Фактически, инвестору предоставляется право пользования земельным участком для строительства подземного торгового центра в тот период, когда дороги и транспортные развязки закрываются для проведения подземных строительных работ, то есть эти земли не используются в соответствии с их основным целевым назначением. Так инвестор получает разрешение на строительство - в соответствии с Законом «О планировании и застройке территорий», им является решение местного совета о передаче земельного участка для строительства. К обязанностям заказчика строительства обычно также добавляется строительство подземных пешеходных переходов и мест общественного использования. После завершения строительства такие объекты передаются в коммунальную собственность на баланс соответствующей обслуживающей коммунальной организации. Арендные отношения после завершения строительства не могут быть пролонгированы и возобновлены.

С чисто теоретической точки зрения, для рассматриваемых целей можно было бы задействовать юридическую конструкцию суперфиция, но такая практика пока не сложилась, да и технические средства земельного кадастра не всегда позволяют устанавливать и учитывать суперфиций, разрабатывать соответствующую землеустроительную документацию, облагать платой за землю и т. п.

Наиболее распространенный способ решения практической проблемы строительства подземного комплекса - заключение инвестиционного договора и осуществление строительства в качестве инвестора, а не заказчика такого строительства. Поскольку местные органы власти заинтересованы в улучшении инфраструктуры города, сохранении исторической архитектуры и зачастую выступают с инициативой расширения подземного пространства, строительства дополнительных пешеходных переходов и т. п., осуществление строительства подземных торговых центров проходит при поддержке муниципалитета, что в вопросах строительства является наибольшей гарантией отсутствия существенных проблем. При реализации схемы инвестиционного договора, как и в случае с отводом земельного участка в аренду, местная городская администрация обычно проводит конкурс. По результатам определяется победитель - инвестор, с которым организатор заключает инвестиционный договор. Третьей стороной договора и заказчиком строительства выступает соответствующее коммунальное предприятие (например, Дирекция строительства дорожно‑транспортных сооружений в г. Киеве) - оно разрабатывает проектную документацию, получает разрешение, строит и вводит объект в эксплуатацию. Инвестор приобретает право собственности на подземный торговый центр, избегая проблем и трудностей с оформлением прав землепользования на период строительства и с получением разрешения на строительство. Очевидный и наиболее существенный недостаток реализации проекта таким способом - отстраненность инвестора от проекта на этапах проектирования и строительства, а также ограниченность его влияния на качество и сроки выполнения строительных работ. Тем не менее, успешное решение земельных вопросов, вернее, отсутствие необходимости их разрешения - положительные моменты этой схемы.