ПОДЗЕМНЫЕ ЛАБИРИНТЫ - 2

Специалисты юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» продолжают знакомить с особенностями реализации проектов подземных торговых и торгово-развлекательных центров. В данном случае речь пойдет об оформлении прав собственности инвестора на подземный объект и о том, должны ли они платить за землю.

Формализация прав

После завершения строительства и оформления права собственности на подземный объект инвестор фактически пользуется земельным участком без какого‑либо оформления права пользования. Осуществление таких действий (бездействия) не может быть квалифицировано как правонарушение, поскольку оформление прав собственности или аренды является невозможным, учитывая указанные выше аргументы.

Наиболее аргументированная законодательством возможность решения вопроса с оформлением прав на землю - установление земельного сервитута, предусматривающего право пользования чужим земельным участком. Представляется, что такая конструкция должна предполагать выделение из публичных земель самого земельного участка, по отношению к которому устанавливается сервитут. Земельный сервитут может быть установлен договором между инвестором и собственником земельного участка. Показательно, что органы местной власти с настороженностью относятся к добровольному установлению сервитутов, очевидно, в связи с отсутствием распространенной практики их применения, технических возможностей кадастра и непроработанностью специальных землеустроительных процедур в этом отношении. Тем не менее, судебная практика свидетельствует, что заинтересованный инвестор может обратиться в суд и установить земельный сервитут в судебном порядке.

Правовые риски фактического использования земли без надлежащего оформления минимизируются невозможностью ее выкупа либо аренды конкурентами инвестора, неаргументированностью и фактическим отсутствием требований муниципальных органов по формализации землепользования, а также, самое главное, надлежащим оформлением права собственности на недвижимое имущество. Право собственности инвестора на подземный торговый центр гарантируется Конституцией и законодательством Украины, которые обеспечивают ему охрану от незаконных посягательств. Инвестор как законный собственник торгового центра не может быть лишен права собственности, кроме случаев, предусмотренных законодательством Украины. Отсутствие оформленного права землепользования не позволяет лишить инвестора права собственности на подземный объект.

Плата за землю

В соответствии с частью I ст. 2 Закона Украины «О плате за землю», пользование землей является платным. Землепользователи вносят плату за землю в форме земельного налога либо арендной платы. С некоторой долей условности платеж за предоставление права земельного сервитута также можно рассматривать как плату за пользование землей.

Вопросы возникают при отсутствии оформленного права землепользования. В таком случае инвестор не является ни собственником земельного участка, облагаемым земельным налогом, ни его арендатором, обязанным уплачивать арендную плату, ни даже фактическим землепользователем земельного участка в понимании сложившейся деловой практики. Такое толкование дает основания некоторым инвесторам полагать, что обязательство вносить плату за землю у них не возникает, поскольку, в соответствии с частью I ст. 15 Закона «О плате за землю», последнее наступает с момента возникновения права собственности либо пользования земельным участком. Право на землю возникает после оформления документов, подтверждающих такое право. Поскольку инвестор не получает никакого правоустанавливающего документа на землю, он не является субъектом платы за землю.

Эта позиция является спорной и недостаточно аргументированной, поскольку, по общему принципу, любое использование земли является платным. Закон предусматривает необходимость внесения платы и в случае фактического использования земли, не конкретизируя, всего земельного участка либо его части, пусть подземной. А инвестор ее не может не использовать. По нашему мнению, обязательство внесения платы за землю возникает независимо от оформления каких‑либо документов на земельный участок. Что находит подтверждение на практике, в частности в позиции налоговых органов, уполномоченных контролировать внесение платы за землю. Аналогичного мнения придерживается и Госземагентство.

Наибольшие трудности возникают с определением размера земельного налога, подлежащего уплате за пользование землей для обслуживания и эксплуатации подземного торгово‑развлекательного центра, - отсутствует методика определения его размера. Казалось бы, можно просто определить площадь и оценку используемой земли и на их основании рассчитать размер платы за землю пропорционально соотношению использования земельного участка инвестором и другими лицами, пользующимися наземными и надземными площадями. Но как рассчитать площадь земельного участка, который занимает многоуровневый подземный комплекс? Какие коэффициенты брать для нормативной оценки подземного пространства? Какими критериями руководствоваться при определении удельных частей нескольких землепользователей земельного участка? Указанные сложности привели к ситуации, когда земельный налог за пользование подземными площадями без оформления землепользования зачастую не взимается, кроме случаев, когда части подземного комплекса выступают над поверхностью земельного участка, а занимаемые ими отдельные земельные участки могут облагаться на общих основаниях. Такая ситуация наверняка долго не продлится, так как очевидная возможность пополнить местный бюджет не может бессрочно игнорироваться налоговыми органами.

Таким образом, сегодня строительство подземных торговых и развлекательных центров сопряжено с некоторыми трудностями, связанными, в первую очередь, с отсутствием законодательного регулирования земельных отношений в сфере подземного строительства. Не определен ни статус самого пространства, ни объем прав и обязанностей его пользователя. Наиболее юридически эффективные механизмы земельных сервитутов и суперфициев почти не используются - ввиду отсутствия деловой практики и надлежащей законодательной и технической базы. В связи с растущей актуальностью и перспективностью коммерческого развития подземных пространств можно прогнозировать законодательные изменения в этой сфере. В их разработке должны принимать активное участие как потенциальные инвесторы, так и представители юриспруденции.