Упадок "серого" строительства

По итогам года жилье в Петербурге подорожает на 50—80%, а коммерческие объекты — на 20—50% в зависимости от сегмента. Такой прогноз сделали эксперты рынка на «круглом столе», который провела РБК daily. Такие цифры, по их мнению, обусловлены в значительной степени последствиями глобального экономического кризиса: отечественные банки ужесточили условия выдачи кредитов строительным компаниям и гражданам, что привело к снижению темпов застройки и росту цен. Можно ли назвать сложившуюся ситуацию кризисом и не последует ли за ним обвал рынка? Эксперты расходятся в оценках.

Большинство опрошенных аналитиков и застройщиков считают, что говорить о кризисе на рынке недвижимости не стоит. «Рост цен обусловлен не только глобальной финансовой ситуацией, но и внутренней российской конъюнктурой. А она благоприятна: дорожает нефть, растут зарплаты, а значит, растут спрос на недвижимость и цены на нее», — говорит финансовый директор группы компаний «АТ-Альянс» Дмитрий Карелин. По словам старшего инвестиционного аналитика «Colliers International Санкт-Петербург» Владимира Сергунина, рынок недвижимости проходит определенные циклы: подъемы и спады. «Сейчас явный спад. Результат — остановка в развитии и переход на сторону потребителя. Но о кризисе речи нет», — говорит он. В свою очередь, заместитель председателя правления ОАО УК «Арсагера» Алексей Астапов считает, что в России очень узкий рынок недвижимости, который является производной от рынка энергоносителей: «Ипотечный рынок у нас в зачаточном состоянии. Нет кредитного плеча, а значит, нет «пузыря ликвидности», который может лопнуть». Такого же мнения придерживается PR-менеджер компании «Пулэкспресс Групп» Ирина Джуган. «По статистике более 60% населения страны нуждается в улучшении жилищных условий. Причин для обвала рынка нет», — уверена она.

Правда, большинство финансистов настроены более пессимистично, и некоторые из них склонны считать текущее положение кризисом, который стимулируется зависимостью строительных компаний от ипотеки. «На некоторых объектах до 80% продаж происходит по ипотечной схеме, в среднем по рынку эта цифра составляет около 25%. А ипотечный рынок накрыл кризис недоверия. Банки проверяют заемщиков под лупой, сокращают им лимиты кредитования, по некоторым компаниям отказы возросли в десятки раз, на 4—5% выросли ставки по кредитам для строителей», — говорит советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Мария Варешина. Коллегу поддерживает руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации Марианна Белькова. По ее словам, небольшие российские банки (на них приходится примерно 30% рынка) негласно сворачивают программы кредитования «первички» и переориентируются на краткосрочные кредиты. Это может перекрыть гарантированный сбыт строящегося жилья и снизить темпы строительства», — считает она.

Но эксперты отмечают, что кризис может стать своеобразной «прививкой» для рынка, поскольку позволит очистить его от компаний-однодневок и повысить качество девелоперского продукта. «Многие непрофильные компании отказываются от рискованных и неликвидных строительных проектов. Это должно сбалансировать спрос и предложение на рынке», — пояснил руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB Сергей Федоров. Коллегу поддерживает Максим Михайлов, исполнительный директор Maris Propertis CB. По его словам, теперь банки стремятся кредитовать только тех застройщиков, которые работают в рамках действующего законодательства, в частности по 214-ФЗ. «Остальным следует подумать о будущем. Во-первых, к ним в гости будет ходить прокуратура. Во-вторых, со временем им будет все сложнее получать аккредитацию в банках под залог прав требования по ипотечному договору. Выход один — отходить от серых схем привлечения средств дольщиков и предлагать рынку понятный юридический продукт», — заключил он.