Сербия: инвестиционные перспективы рынка недвижимости

Пережившая расцвет в 60-х и разрушенная НАТО в конце 90-х, сербская недвижимость начинает столетие с обнадеживающего динамичного роста.

Жилая недвижимость

Маленькая Сербия обладает неплохими перспективами на рынке собственности. Как это не парадоксально, но именно гражданская война и натовские бомбардировки, остановившие в свое время развитие страны, являются залогом теперешнего роста. Долгие годы сдерживаемая субъективными факторами сербская недвижимость теперь, словно сжатая пружина, распрямляясь, поглощает ранее упущенные возможности.

Большая часть жилого фонда Сербии была построена до 1985 г. Тогда в стране возводилось более 50 тыс. единиц собственности ежегодно (6 единиц на 1000 жителей). В те золотые времена строительная индустрия генерировала около 10% ВВП, а общая стоимость застроек составляла 1 млрд евро ежегодно. Ближе к 80-м стройки страны стали замедлять темп, сократившись с 40 тыс. единиц до 20, а затем и скромных 10.

А дальше настали смутные времена. После чего, выползая из сумерек экономического хаоса маленькая республика смогла обнаружить на своих просторах 2,9 млн домов, 200 тысяч из которых были заброшенными, а еще столько же принадлежали людям, уже имевшим другое жилище. Средний размер жилья — 2,5 комнаты (плюс кухня) — общей площадью в 70 кв. м и стоимостью в 30 тыс. евро — таковы показатели послевоенного рынка собственности Сербии.

Сегодня наибольшее количество новостроек возводится в столице Сербии, где лидирующим районом является New Belgrad. С 2000 квартир в 2002 г. объемы строительства увеличились до 7400 в 2006 г. Из них 1100 единиц было возведено именно в этом районе. Затем по массивности застройки следуют районы Vracar и Zvezdara (по 850 единиц).

В Сербии достаточно велико уважение к жителям стран бывшего СССР, которые являются желанными гостями практически везде. В этом нет ничего показного — по большей части так относятся здесь ко всем иностранным туристам, однако многовековая связь наших народов не выветрилась из памяти людей, хотя и несколько «размыта» событиями последних лет. Способствует этому и практически полное отсутствие языкового барьера — сербскохорватский хоть и очень отдаленно похож на русский, но, тем не менее, един в своей языковой основе и графике. К тому же большинство жителей Сербии отлично знает русский. Впрочем, молодежь, как и везде, предпочитает изучать западноевропейские языки. Английский язык хоть и применяется практически повсеместно, особенно в торговле и курортном биз-несе, однако не очень популярен у населения по политическим причинам, скорее ему предпочтут немецкий или французский.

При встрече местные жители, независимо от вероисповедания, приветствуют друг-друга по-европейски — рукопожатием. В некоторых южных районах для хорошо знакомых людей допускаются объятия и поцелуи. При посещении чьего-либо дома общеприняты небольшие подарки. Очень ценится местными жителями умение говорить и вести беседу. Пространные диалоги за любым столом, будь то уличное кафе или частный дом, можно увидеть повсеместно.

Отношение к одежде вполне неофициальное, европейское платье принято повсюду, однако спортивные костюмы вряд ли вызовут понимание в ресторанах и кафе. Люди в «неподобающем» виде просто не допускаются в большинство заведений и тем более — на официальные мероприятия. Вечерняя одежда достаточно неофициальна, но консервативна, и основывается на местных традициях (сербы и черногорцы с настоящим пиететом относятся к своему национальному костюму). Для иностранца соблюдение местных норм одежды для таких случаев вовсе не обязательно — достаточно наличия длинных брюк или платья, а также рубашки или блузки в классическом стиле (в некоторых случаях — пиджака).

Больше всего в новостройках 2-х комнатных квартир, которые составляют 33% от общего количества. Число однокомнатных помещений равняется 27%, а остальная часть — это 3-х и 4-х комнатные апартаменты.

Во второй половине 2007 г. согласно отчету Colliers International цены на жилье достигли наивысшего значения за всю послевоенную историю. Средняя стоимость жилья в Белграде варьировалась от 1500 до 1900 евро за кв. м. Самая дорогая новостройка страны располагалась в районе New Belgrade в жилом комплексе Savograd. Здесь цены на жилье доходили до 3500 евро за кв. м. Для сравнения: в Косово, испытывающем сейчас застой рынка, эти цифры колеблются от 700 до 1500 евро.

Ведущие эксперты и в дальнейшем предполагают рост цен на сербскую недвижимость. В основном, из-за большого притока иностранцев. Так, по мнению директора агентства Legat Неделжко Малинови-ча в ближайшие пять-десять лет в Белград переедут около 250 тыс. иностранцев.

Ипотека

Сербский рынок ипотеки стартовал в 2003 г. На тот момент его объем равнялся 40 млн евро и опережал только Черногорию. Даже аналогичный рынок Косово, не говоря уже о Хорватии, был выше. Однако к началу 2008 г. ипотечные займы увеличились в 20 раз и достигли фантастической суммы в 1 млрд евро. Основной категорией ипотечных заемщиков являются одинокие профессионалы в возрасте 25-40 лет.

Сейчас около 60% коммерческих банков Сербии вовлечены в ипотечное кредитование. При этом займы выдаются преимущественно в евро или швейцарских франках. Соответственно и ежемесячные платежи с процентными ставками по ипотеке также зависят от обменного курса национальной валюты и этих двух денежных единиц. Присутствуют также иностранные кредиторы в лице Raiffeisen, Societe Generale, Hypo Alpe Adria Bank, HVB Bank, Procredit Bank.

Стартовый платеж при ипотечном займе может доходить до 20%. Нередко для предоставления кредита требуются 1-2 поручителя, справка о доходах или вексель. Саму ипотеку можно застраховать у государственного страховщика National Insurance Company, охотно разделяющего риски до 75% от стоимости кредита.

Налогообложение

Основные связанные с недвижимостью налоги в Сербии – это налог на собственность (Property tax), налог на прирост капитала (Сapital gain tax) и налог на передачу прав на недвижимость (Property transfer tax).

Налог на собственность является подлежащим оплате всеми юридическими и физическими лицами, которые имеют права по недвижимому имуществу, расположенному в Сербии. Его стандартная годовая ставка составляет 0,4% при минимальном налогооблагаемом уровне в RSD 6 млн. Далее ставка прогрессирует: RSD 24 тыс. + 0,8% от суммы свыше RSD 6 млн, RSD 96 тыс. +1,5% от RSD 15 млн, RSD 321 тыс. + 3% от RSD 30 млн.

Прирост капитала в Сербии определен как разница

Сербский рынок недвижимости сейчас находится на подъеме и фиксирует частные успехи в своем развитии. Страна является перспективной для инвестиций. Однако стратегический прорыв в очень большой мере зависит от политической ситуации на Балканах, которая неразрывно связана с отношениями между Сербией, Косово и ЕЭС. Если сербы найдут в себе силы наладить конструктивное экономическое сотрудничество, усилив его вступлением в ЕЭС, то потенциал рынка собственности возрастет многократно.

Между отпускной и покупной ценой недвижимого имущества. Для юридических и физических лиц применяется ставка 10% и 20% соответственно. Налог, уплачиваемый при передаче прав на недвижимость и составлявший ранее 5%, теперь сокращен до 2,5%. Налогооблагаемой базой считается цена, заявленная в контракте, или рыночная стоимость объекта. Кроме этого при операциях с недвижимостью уплачивается НДС, который составляет 8%.

Коммерческая собственность

Параллельно жилому сектору в стране динамично развивается и рынок коммерческой собственности. Что не удивительно, поскольку Сербия до сих пор переживает бум приватизации. Рынок офисной недвижимости, чей рост наблюдается с 2000 г., увеличился в 2005 г. на 18,5%, достигнув к началу 2006 г. общей площади в 226 тыс. кв. м. Белградские цены для офисов класса А составляют 18-24 евро за кв. м, а для класса В — 13-18 евро за кв. м. При этом уровень незанятых офисных площадей класса А достигает 11,7%.

По объемам офисных площадей доминирующее положение занимает Центральный Бизнес Район, в котором находится 130 500 кв. м, еще 96 500 кв. м располагается в других районах сербской столицы. Что касается промышленной недвижимости, в настоящее время в Сербии активно идет смена собственников крупных объектов.