Обзор рынка коммерческой недвижимости Беларуси

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси находится на стадии формирования и начал активное развитие лишь в 2002-2003 гг. До этого на нем были представлены в основном объекты советской постройки и помещения на первых этажах жилых домов. Но эти площади по всем своим характеристикам не отвечают постоянно возрастающим современным требованиям арендаторов и собственников.

Вас интересует недвижимость в белгороде? Посетите сервис нашего партнера. Только лучшие варианты по доступным ценам!  

Годовой обзор рынка недвижимости выявляет тенденции роста спроса во всех секторах коммерческой недвижимости Минска, столицы Беларуси. Однако лидирует офисный сектор. Согласно исследованиям Colliers International, арендные ставки в 2007 году возросли на 25-30%, а за первых три месяца текущего подорожание уже составило 12-14%, что в два раза больше, чем за аналогичный прошлогодний период. То же произошло и в сегменте торговой недвижимости: здесь рост составил 12-16%.

По состоянию на 2007 год в Минске насчитывалось около 400 зданий, сдава­емых в аренду под офисы. Самым крупным владельцем офисной недвижимости и оператором на рынке является Главное хозяйственное управление делами президента (более 100 зданий), еще примерно 15% административных зданий принадлежат частным акционерным компаниям. Немногим более половины всех офисных зданий относятся к классу В2 по международной классификации (малопрестижные, несовременные, не в центре города). Треть административных зданий относится к классу В1 (средний класс) и лишь 10% – к классу А (современные элитные офисные здания). В 2007 году было построено несколько зданий: появился бизнес-центр SAAK0 (3,5 тыс. кв. м, класс А), бизнесцентр «Виктория Плаза» (13 тыс.кв. м, класс В1), а также три бизнес-центра общей площадью 21 тыс. кв. м класса В2. Кроме того, ряд компаний, начиная с 2000 года, построили офисные здания для собственных нужд: «Лукойл», АстанаЭксимБанк и другие (общей площадью 13,5 тыс. кв. м). В настоящее время более 30 объектов находятся на различных стадиях строительства, и в 2008-2009 гг. предложение современных офисных помещений (классов А и В) увеличится с 92 200 кв. м до 325 350 кв. м. Среди масштабных (по белорусским меркам) проектов, запланированных на последующие несколько лет, офисное здание площадью 13 580 кв. м, которое построено местной компанией «СтройИнвест», и 10 000 кв. м офисных помещений, строящихся в белорусском High Tech Park. Также эксперты прогнозируют, что подобное существенное увеличение предложения временно переполнит рынок.

Следует сказать о дефиците земли и парковочных площадей в центре Минска и о том, что это, скорее всего, повлияет на развитие новых офисных проектов, удаленных от центра города.

Эксперты прогнозируют: и в этом году ставки арендной платы не только не снизятся, но и будут расти. Вели арендной ставки для офисов класса А достигла?33-44 за 1 кв. м в месяц, и в эксплуатацию новых деловых цен не послужит стимулом для ее снижения поскольку не в полной мере удовлетворит спрос; будет существенным дефицитом офисных площадей.

К недавним значимым событиям можно отнести выделение в белоруской столице нескольких больших участков под строительство деловых центров, в которые планируется инвестировать миллионы и даже миллиарды долларов. Стоит отметить, что если ранее главными игроками на этом рынке были белорусские компании, то новые проекты будут осуществлять иностранные инвесторы.

Рынок розничной торговли в Беле также можно назвать динамично развивающимся. Согласно прошлогодним показателям, рост рынка в Минске составил 24%, причем наблюдался рост, в первую очередь, непродовольственного сектора. Кроме того, розничная торговля является единственным сектором в Беларуси, где преобладает доля частных предприятий 81.5% рынка).

В Минске долгое время не было крупных помещений, предназначенных для розничной торговли. Лишь после 2004 года начали появляться торговые центры с площадями более 5 000 кв. м. В 2007-м в Минске было реализовано несколько крупных проектов, среди них – четырехуровневый торговый центр «Столица», расположенный под площадью Независимости, торговая площадь которого превышает 83 тыс. кв. м. Помимо него, сейчас в белорусской столице 22 торговых центра от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м, семь ТЦ – площадью 15-45 тыс. кв. м; ожидается реализация еще нескольких объектов. В целом, в 2008-2009 годах в Минске планируется построить свыше 100 тыс. кв. м торговой недвижимости. Крупнейшим центром из ныне строящихся станет «Престон Плаза» (застройщик «Арвитфуд») – 40 тыс. кв. м. Около 17 тыс. кв. м торговой площади будет в ТЦ «Кольцо» («Торговый мир «Кольцо»). В большинстве своем объекты минской торговой недвижимости относятся к первому поколению торговых центров, в то время как в Западной Европе возводятся объекты уже четвертого поколения (речь идет прежде всего о спектре предоставляемых услуг). Однако эксперты прогнозируют, что уже в ближайшее время в Минске появятся торговые центры второго поколения, где вместе с традиционными торговыми площадями будут размещаться и развлекательные заведения.

Несмотря на строительство новых торговых центров в разных районах, ставки арендной платы в таких объектах растут. Для мелких арендаторов сегодня они составляют ?30-120 за 1 кв. м в месяц, для более крупных (150-350 кв. м)– ?20-60, а для якорей – ?12-22 за 1 кв. м ежемесячно. Инвестиционная доходность минских торговых центров, по оценке Colliers International, составляет порядка 13-14%.

И все же, несмотря на высокие арендные ставки, вакантных мест в удобно расположенных для покупателей местах (в центре города, к примеру) немного. Эксперты не исключают, что в 2008 году количество вакантных мест немного возрастет, однако связывают они это в первую очередь с изменением законодательства и затянувшимся переходом индивидуальных предпринимателей в частные унитарные предприятия. Рынок, по их оценкам, стабилизируется во второй половине 2008-го. Также специалисты прогнозируют, что в Минске произойдет переход от торгово-розничных проектов к многофункциональным комплексам. К этому рынок подтолкнет приход в Беларусь иностранных операторов, прежде всего российских торговых сетей. Кроме того, ожидается изменение географии торговых комплексов: новые торговые центры будут возводиться на окраинах Минска и даже в пригородах. Ожидается рост интереса инвесторов к проектам в регионах. Будет расти и число якорных арендаторов в ТЦ.

Ситуацию, сложившуюся на рынке складской недвижимости, иначе как пара­доксальной назвать трудно. Несмотря на открытую экономику, ведущие позиции в Европе в сфере транспортных грузоперевозок, высокие показатели экспорта и импорта, внимание развитию складов фактически не уделяется. Этот факт лишь усугубляет и без того катастрофический дефицит складских помещений, а также способствует повышению арендных ставок.

В последние годы спрос был на объекты, располагающиеся в диапазоне 20-40 км от города и близко к магистрали, железнодорожным путям и большим открытым участ­кам. По подсчетам специалистов, в Минске и Минском районе имеется около миллиона квадратных метров складов, принадлежащих промышленным и торговым предприятиям. От 300 тыс. до 500 тыс. кв. м из них продаются или сдаются собственниками в аренду, и лишь чуть более 100 тыс. кв. м складов могут быть классифицированы как современные складские помещения. Остальные же можно охарактеризовать как «временные» или помещения, приспособленные под склады.