Инфраструктура в поселках: дело собственника или государства

В коттеджных поселках эконом- и даже бизнес-класса не строят школ, медпунктов и детских садов - социальная инфраструктура, как правило, не предусмотрена, поскольку застройщик старается максимально снизить себестоимость проекта. В элитном сегменте их могут возвести, но, скорее всего - для нескольких поселков одновременно.

Насколько это соответствует ожиданиям потребителя, попытался разобраться Интернет журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Как рассказал генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов (он выступал в рамках «круглого стола», который назывался «Современные требования к недвижимости для семейного проживания» и был организован агентством «Интерфакс») из 515 построенных и 228 строящихся поселков лишь 34 имеют полный объем инфраструктуры. Вообще же существует пять основных элементов необходимой социальной инфраструктуры: детская, спортивная, инфраструктура здравоохранения, сервисная и досуговая. Среди элитных поселков нужной инфраструктурой обладает половина объектов, в бизнес-классе – 40 процентов, а в сегменте эконом-класса это всего лишь шесть процентов.

Как рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» Наталья Бланкова, в небольших поселках - до 100 домовладений – в основном, имеется офисное помещение Управляющей компании, где размещается только администрация. Учреждения здравоохранения, как правило, отсутствуют. Медицинские кабинеты главным образом размещаются в составе фитнес-центра. Но это в формате «дежурный врач» для оказания экстренной помощи

Почему? Ответ простой: девелоперы не умеют делать бизнес на медицинских центрах и школах, поэтому вся создаваемая социальная инфраструктура вынуждена окупать сама себя. По мнению Ивана Богатова, в решении вопросов инфраструктуры должны принимать участие и муниципальные власти, которые согласуют строительные планы и дают «добро» на возведение этих проектов.

Где взять хорошего учителя

И устраиваются коттеджные поселки как могут. Например, вот как обстоят дела со школами. Как пояснила ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, сегодня существует три варианта:

1. Школа находится в ближайшем населенном пункте.
2. Непосредственно на территории закрытого поселка, когда обучаться в нем могут только дети жителей поселка.
3. Школа возводится рядом с поселком, вблизи от него. Это позволяет учиться в ней жителей нескольких коттеджных поселков и, в данном случае, девелопер меньше рискует своими деньгами.

По сведениям Натальи Бланковой («Пересвет-Реал Эстейт»), детские сады и школы имеют около 20% поселков. Это связано, во-первых, с масштабом самого поселка и количеством жителей, и, во-вторых, с существующей вокруг поселка инфраструктурой.

Например, вблизи Николо-Урюпино есть частная школа, в Жуковке – школа общеобразовательная. Поэтому расположенные вблизи поселки не организуют собственные детские образовательные учреждения, а ограничиваются детскими комнатами, где дети находятся лишь определенное количество времени.

Еще один вариант – можно привязаться к какому-нибудь ближайшему наукограду – Долгопрудному, Королеву, Фрязино или Дзержинскому, где хорошие школы есть наверняка. Но этих городов не так уж и много.

Для тех, кто ищет в Подмосковье хорошие частные школы, статистика тоже неутешительна. По данным министерства образования Московской области, в 19 муниципальных районах области негосударственных школ нет вообще, а в Истринском, Клинском, Коломенском, Наро-Фоминском, Орехово-Зуевском, Павлово-Посадском, Подольском, Пушкинском, Рузском, Сергиево-Посадском всего по одной. В тройке лидеров - Люберецкий и Мытищинский (по пять школ) и Красногорский муниципальный район.

Что же касается, строительства новых школ (второй и третий пункты), то эти варианты далеко небезупречны. Школа на один поселок, - дело явно сомнительное. Качественный педагогический коллектив создать вряд ли удастся – школьные традиции создаются десятилетиями и, по сути, кроме «потнтов» и, вероятно, огромной платы за обучение в такой школе ничего не будет. То есть, школу можно построить хорошую, а вот хороших учителей в нее не найти. Или, если найти, то стоить они для жителей поселка будут столько, что родители предпочтут возить детей Москву или те же наукограды.

Как рассказала Наталья Бланкова (ООО «Пересвет-Реал Эстейт»), родители выходят из положения следующим образом: в некоторые поселки приглашаются частные учителя для проведения групповых занятий (например, по иностранным языкам).

Однако нельзя забывать, что кроме общеобразовательной школы дети учатся в «художках» и «музыкалках», занимаются в спортивных секциях, играют в театрах, а такие объекты даже в самых «навороченных» коттеджных поселках при всём желании не организуешь.

Так что школьный вопрос упирается не только в проблемы «неумелых» девелоперов, но и нежелание государства замечать возникший спрос на его услуги и абсолютное непонятное существование коттеджных поселков с точки зрения их административно-территориального статуса и управления.

Куда смотрит милиция

Помимо указанных Иваном Богатовым (Urban Group) пяти элементов, следует выделить еще и шестой – административный. То есть — опорные пункты милиции, филиалы собеса, райкомхоза, налоговые органы, нотариальные конторы и т. п., почта, наконец. Какой поселок может похвастаться такими элементами инфраструктуры?

Практически в каждом поселке имеется охрана, но вряд ли вы найдете пункт охраны общественного порядка. И если охрана может защитить поселок от воров-домушников, то разбираться в бытовых конфликтах внутри поселка она вряд ли станет. Охранник не является представителем власти и не будет вникать в семейно-соседские ссоры. А ведь поножовщина случается не только в домах нищих обитателей окрестных сел, но и в особняках миллионеров.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Проблема, которую мы подняли в нашей статье, на самом, деле гораздо шире и серьезнее, чем кажется. Пока к жителям коттеджных поселков относятся так: «они богатые, сами пусть разбираются». Возможно. Однако если мы примем во внимание планы нашего государства строить по миллиону в год загородных домов и заманивать в них городских жителей, дабы они не ютились в панельных домах, проблема заостряется. Тут уже надо четко понимать, что без элементарной административно-социальной инфраструктуры жить в таких поселениях будет невозможно.

Наконец, еще один важный момент. Налог на имущество считается местным налогом, а где-то к году 2010-му его собираются сделать «рыночным». И жители коттеджных поселков будут платить за свое недешевое жилье по полной программе в местную казну. Может быть, тогда на них обратят внимание?