Инвестиции в отельную недвижимость Канады

Несмотря на приближающийся спад активности, 2007 выдался рекордным годом для инвестиций в отельную индустрию в Канаде. Общая сумма совершенных сделок по продаже 168 отелей за 2007 год достигла около $4,6 млрд. «Минувший год был, возможно, единственным, который обозначился наибольшей активностью за последние 20 лет, если не больше», - говорит Билл Стоун, исполнительный управляющий директор Colliers International Hotels в Торонто. Лил Холл из HLT Advisory Inc. (Торонто) отмечает, что эти изменения включают «столько эксклюзивных объектов и портфелей инвестиций, сколько мы никогда не видели, но увидели воочию за среднесрочный период».

Общая сумма совершенных сделок за 2007 год достигла около $4,6 млрд, включая продажу 168 отелей. Эта сумма на 55% больше, чем в 2006 году и на 168% больше, чем в 2005. 68 сделок 2007 года были стратегическими приобретениями - как одиночными, так и портфельными, стоимостью $3,6 миллиарда.

Крег Райт, вице-президент и главный экономист RBC , называет минувший год «тяжёлым. Мы увидели, как скупость сменилась опасением, что отразилось во всплеске неустойчивости и беспрецедентной неопределённости».  Райт говорит, что любой индикатор, которым вы пользуетесь для определения деятельности и развития финансовых рынков, «показывает ту же картину - неопределенность и беспокойный период не только в экономике США, но и в остальных странах.»

«Уже начинают поговаривать о рецессии. И если сейчас никто не начнёт бить тревогу, то вскоре будут последствия», - говорит К.Райт.

В то же время, по оценке Л.Холла, позитивные перспективы  отельной индустрии в Канаде продиктованы приемлемым балансом спроса и предложения. Одна из многих причин, по словам Холла, такого состояния отельной индустрии - вполне понятные барьеры для доступа к городской и курортной недвижимости.

На инвестиционной сцене канадского рынка гостиничной недвижимости доминирующими стали две крупных портфельных сделки: покупки Legacy Hotels REIT и Canadian Hotel Income Properties (CHIP) REIT. В сентябре Legacy Hotels приобрела компания Cadim (принадлежащая Caisse de Depot et Placement du Quebec и филиалу Westmont Hospitality Group), и InnVest REIT. CHIP был приобретен компанией British Columbia Investment Management Corporation (BCIMC). В общем итоге эти две сделки дают около 18 тыс. номеров в 55 отелях и $3,2 млрд или 70 % общего годового объема совершенных сделок. Отдельно BCIMC также купила Delta Hotels (входящее в Fairmont-Raffles Hotels International).

Б.Стоун говорит, что эти две крупные сделки демонстрируют еще одну недавнюю тенденцию существенной стратегической перемены профиля инвесторов на институциональных инвесторов. «Мы увидели примеры инвестиций таких компаний, как BCIMC, Cadim и Oxford - основные пенсионные фонды инвестируют в канадский и международные отельные секторы. Это в значительной степени фонды с более широкими возможностями, но и с более труднопроходимыми барьерами доступа».

Кроме крупных портфельных сделок, в 2007 также были и значительные стратегические одиночные сделки. Наиболее крупная из них была сделка на 605 номеров - покупка Hyatt Regency Montreal за приблизительно $61 млн американской компанией Ashford Hospitality Trust как часть портфеля, состоящего из 51 отеля.

В своём отчете по инвестициям в канадские отели за 2008 год Colliers обозначает несколько других особенностей рынка, которые включают, в частности, большой спрос на отели во всех сегментах и по всем провинциям.

А также то, что 40 % капитала поступает в небольшие объекты с менее чем 100 номерами. При этом за такими объектами недвижимости числится 15-20% сделок.

60% сделок происходит в Западной Канаде. Так, в Альберте (одна из западных провинций Канады) состоялась побившая все рекорды сделка по продаже одного объекта - приобретение компанией Temple REIT's 150-номерного Clearwater Suite Hotel в городе Форт МакМюррей (Fort McMurray). Стоимость сделки базировалась на цене за номер, и эта сделка стала рекордной по высоте стоимости номера при продаже одного объекта за всю историю Канады. Последним аналогом продажи такого же размаха в этом регионе бал продажа Windsor Arms Hotel в Торонто на 81 номер в 1989 году.

Фактически, на фоне продолжающего бума ресурсов и подготовке к Олимпийскими играми 2010 года, пока ещё существует разделение между Восточной и Западной Канадой по активности сделок. В частности, 11 отелей округа Бритиш Коламбиа (British Columbia) были проданы по средней цене $116 тыс. за номер, в Альберте цена за номер составляла $112 тыс. для 45 отелей, в Онтарио и Атлантической Канаде на Атлантическом побережье - $88 тыс. и $53,7 тыс. соответственно.

Удивительно, но Квебек опередил остальные регионы по средней цене за номер - она составила $119 тыс., но эта сумма базируется на основе только пяти заключенных сделок.

«Восточная Канада предоставляет более широкие дополнительные возможности для инвестиций», - говорит Б.Стоун. Эти возможности связаны не столько с недвижимостью, которая нуждается в ремонте и продается ниже рыночной стоимости, сколько с инвестиционными  улучшениями с помощью нового бренда и нового менеджмента.

В то же время, Л.Холл также отмечает, что  происходящее сейчас на региональном уровне не похоже на фундаментальные изменения: «Параметры каждого из рынков довольно логичны и стабильны. Большим вопросом остаётся то, что происходит в Альберте. Даже если цена на нефть снизится, цены на недвижимость в Альберте скорее повысятся, чем наоборот».

Прогнозируя ситуацию 2008 года Б.Стоун сомневается, чтобы сделки, аналогичные CHIP и Legacy в скором времени повторились еще раз. «Думаю, будут иметь место стратегические сделки при участии институциональных инвесторов, но частные инвесторы с имеющимся в наличии крупным капиталом будут более активны», - говорит он.

Общий мировой финансовый кризис также отражается на инвестиционной активности и количестве транзакций.

В частности, К.Райт также отмечает, что проблемы банковой сферы в США уже привели к «изменению как ценообразования кредитов, так и спроса на них».

«Сейчас можно наблюдать сдержанность на рынке как ответ на нестабильность экономических условий в США, частично из-за трудностей кредитных рынков, которые однозначно замедляют сделочную активность. Таким образом, пока на рынке будет большое количество одиночных сделок, портфельная активность не будет набирать силу», - говорится  в отчете Colliers.

Б.Стоун акцентирует внимание на том, что трудности с получением кредитов снижают количество покупателей на рынке: «Сейчас же основной акцент - на группах с крупным капиталом и связями с банками и непосредственным отношением к земле».