Санкт-Петербург. Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2008 года

Санкт-Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. На начало 2008 года обеспеченность торговыми площадями достигла показателя – 517 кв.м. на 1 000 человек. С учетом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы (800 кв.м. на 1000 человек), а также прогноза ввода качественной торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к европейской уже в 2009 году.

«К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию», - считает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

По мнению экспертов, в ближайшее время на рынке начнется новая фаза развития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будут корректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены проводить реконцепцию, либо репозиционирование (например, River House, “Варшавский экспресс”, “Космополис”). Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка.

Предложение

По данным специалистов АРИН, в I квартале 2008 года было введено 3 объекта совокупной площадью 129 450 кв.м. Всего же в 2008 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 600 000 кв.м. торговых площадей (с учетом переноса заявленных первоначально на 2008 год сроков ввода по таким масштабным проектам как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей» на 2009 год.) Таким образом, общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн.кв.м. «Увеличение предложения качественных торговых площадей происходит в основном за счет ввода новых комплексов, - рассказывает Екатерина Марковец.

Торговые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2008 г.

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец 2007 года лидируют три района: Приморский (17%), с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы города (по 14%).  Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском). «В ближайшее время основной прирост торговых площадей также будет происходить за счет Московского и Приморского района», - рассказывает Екатерина Марковец. На третье место выходит Фрунзенский район. В этих районах ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей.

Прогноз тенденций развития географического положения торговых площадей (до 2011 года)

На сегодня площадь большинства объектов торговой недвижимости составляет от 3 000 и до 20 000 кв. м. «В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах», - комментирует Екатерина Марковец. Торговые площади от 20 000 кв. м. и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.). Их доля, по численности и суммарной площади, отстает от ставших традиционными форматов торговых центров и гипермаркетов.

«В то же время, в разрезе строящихся и проектируемых объектов картина существенно меняется, – рассказывает Екатерина Марковец. - Интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов от 40 000 до 85 000 кв.м».

Из строящихся  в настоящее время менее 24% объектов имеет арендопригодные торговые площади до 10 000 кв.м. Большинство находится вблизи центральной части города и является структурным элементом многофункциональных комплексов, или входит в торгово-офисныe центры, торговых центров в них меньше половины. Среди проектируемых объектов, доля площадей менее 10 000 кв.м. заметно уменьшается. Более чем 30% от числа проектов приходится на многофункциональные и развлекательные центры, и по 15% - на торгово-офисные центры и торговые центры.

Спрос

На сегодня заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В наиболее успешных торговых комплексах площади заполнены на 100%. «Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением», - говорит Екатерина Марковец. Происходит увеличение ротации арендаторов в более привлекательные по месторасположению торговые центры, особенно находящиеся у метро. На сегодня уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 20 до 40%.

Арендные ставки

В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется значительным диапазоном арендных ставок. «Арендные ставки для якорных арендаторов может быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но отличного по статусу (неякорного), - заметила Екатерина Марковец. – Однако в связи с грядущим насыщением рынка, в ближайшие годы эксперты прогнозируют стабилизацию и некоторую корректировку арендных ставок».

На сегодня, уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 120-850 $/кв.м. в год, для арендаторов торговой галереи – 300 - 2 000 $/кв.м. в год. Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7 % для якорных арендаторов и 15 % для прочих групп арендаторов. «Следует отметить, что девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как % от оборота, либо к фиксированной арендной ставке, плюс % от оборота», - отметила Екатерина Марковец.

Тенденции и прогнозы

1. Обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к среднеевропейской уже  в 2009 году. К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию.

2. Увеличивается количество многофункциональных проектов (с офисной, гостиничной и жилой составляющей). В ряде заявленных проектов крупных многофункциональных комплексов торговая функция носит сопутствующий характер.

3. Происходит увеличение общей площади проектов, увеличение доли региональных и суперрегиональных торговых комплексов в общем объеме ввода качественных торговых площадей;

4. Стали появляться проекты строительства подземных торговых комплексов. Поскольку в основном они проектируются в центре города, то в будущем в условиях ужесточения конкуренции они будут выигрывать как за счет оригинальных концепций, так и за счет местоположения.

5. В связи с постепенным насыщением рынка Санкт-Петербурга форматом гипермаркета, доля отдельностоящих гипермаркетов в общей структуре рынка будет заметно уменьшаться. В заявленных проектах гипермаркеты обычно входят в состав торгово-развлекательных комплексов суперокружного и регионального масштаба.

6. С постоянным ростом уровня доходов населения наблюдается рост потребностей, общей покупательной способности населения и требований к качеству жизни. Возрастают требования населения к предлагаемым товарам и уровню обслуживания, а также торговым форматам. На рынок будут выходить новые операторы и сети, стремящиеся занять новые ниши. Активное развитие в ближайшие годы получат проекты уровня “мидл-элит” и “элит”, направленные на группу потребителей с высоким уровнем доходов.

7. С ростом конкуренции будут расти требования рынка к уникальности развлекательной составляющей, девелоперы будут уходить от однообразия концепций, рынок качественных торговых объектов по своей структуре будет приближаться к международной классификации.

8. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию, либо репозиционирование.