Офисы столицы переедут на периферию

В июле 2008 года специалисты London Consulting & Management Company │ LCMC провели иссле-дование сегмента офисной недвижимости Москвы. Маркетологи измерили текущий спрос и объем предложения, выявили основные тенденции, а также сделали прогноз развития офисного рынка столицы на ближайшие 2 года.

Децентрализация представительских офисов является главной тенденцией последних 2-х лет на рынке качественной офисной недвижимости столицы. Основные факторы: перенасыщение центра города автомобильными потоками и неограниченные возможности локационных характеристик для строительства объектов на периферии города по сравнению с плотной застройкой центральной части. Известные российские и западные девелоперы продолжают строить крупные офисные цен-тры и бизнес-парки с развитой инфраструктурой за пределами МКАД. Эти офисные площади отве-чают всем качественным требованиям класса «А» и пользуются все большим спросом. В 2007 году процентная часть периферийных офисов составила порядка 75% от общего объема введенных за этот год объектов. Главным преимуществом данных бизнес-центров перед расположенными в цен-тре является их транспортная доступность.

По местоположению объекта эксперты LCMC выделяют 3 группы арендных ставок. В центральной части города уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса «A» варьируется в диапазоне $86 – 214 за кв.м/мес.; класса «B» – $81–150 за кв.м/мес. В периферийной части города арендные ставки для класса «A» колеблются в пределах $43–169 за кв.м/мес.; для класса «B» – $34–107 за кв.м/мес. За пределами МКАД арендные ставки составляют $38–68 за кв.м/мес. и $26–43 за кв.м/мес. для класса «А» и «В» соответственно.

Начиная с 2007-го года отмечается переход значительной части бизнес-центров класса «А» в сегмент класса «В». Это отчасти связано с пересмотром классификации бизнес-центров. Так, соотношение офисных площадей класса «А» и «В» в 2006 году составляло 40% и 60% от общего предложения соответственно, в 2007 показатели достигли 20% и 80%.

Современный столичный рынок испытывает острый дефицит офисных помещений бизнес-центров классов «А» и «В». На душу населения приходится 0,675 кв.м качественных офисных площадей. Если сравнивать с крупными европейскими столицами - аналогичные показатели будут гораздо выше: 2,5 кв.м – 5,625 кв.м на человека. В течение последних 3 лет предложение офисных площадей на московском рынке увеличивается на 2 млн. кв.м. ежегодно. Тем не менее, спрос в столице превышает предложение. Рынок до сих пор не насыщен: большинство бизнес-центров имеют 100%-ную заполняемость. Эксперты с уверенностью прогнозируют увеличение роста предложения площадей в бизнес-центрах (на конец 2008 г. - 9 012 тыс. кв.м, в 2009 г. - 11 662 тыс. кв.м.), но не берутся утверждать, что спрос будет удовлетворен.