Инвесторы гостиничной недвижимости неоднозначны в прогнозах развития рынка

Что делать с гостиничной недвижимостью - строить, приобретать, продавать, либо ждать более благоприятного момента? По мере того, как влияние кризиса ликвидности становится все более ощутимым, гостиничные инвесторы Европы, Ближнего Востока и Африки становятся более осторожными.

Компания Jones Lang LaSalle Hotels провела исследование мнения гостиничных инвесторов (Hotel Investor Sentiment Survey (HISS), которое позволяет в дальнейшем прогнозировать рыночные тенденции. Исследование компании Jones Lang LaSalle Hotels ориентировано на целевую аудиторию, насчитывающую 4 000 ведущих мировых инвесторов и/или владельцев объектов гостиничной и курортной недвижимости, и охватывает те рынки, куда они уже инвестируют, либо стремятся инвестировать. Поскольку данное исследование подготовлено для инвесторов, оно не включает в себя мнения аналитиков или консультантов.

В исследовании анализируется спад инвестиционных ожиданий на рынке гостиничной недвижимости региона, произошедший вследствие финансовой нестабильности. По сравнению с предыдущим годом, прогнозируемые инвесторами результаты операционной деятельности гостиниц выглядят более консервативно в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Инвесторы утверждают, что наступил период снижения доходности сектора гостиничной недвижимости, хотя данная тенденция характерна не для всего региона.

В этом отношении наиболее сильные опасения у инвесторов вызывают региональные рынки Великобритании, однако инвесторы отмечают, что даже таким традиционно успешным рынкам как Лондон, Мадрид и Барселона вряд ли удастся избежать спада инвестиционной активности.

Тем не менее, есть и положительные тенденции, связанные с сохранением высоких инвестиционных ожиданий в Москве, Стамбуле, Дубае, а также (что неожиданно) в таких крупных городах Европы как Мюнхен, Берлин и Рим.

Инвесторы приходят к единому мнению, что спад на рынке гостиничной недвижимости не будет резким и краткосрочным. Игроки рынка прогнозируют ухудшение операционной деятельности в среднесрочной перспективе по всему региону, за исключением некоторых городов, таких как Берлин и Копенгаген, где, по сравнению с исследованием декабря 2007, предвидится более высокий потенциал развития гостиничного рынка.

Марк Уинн-Смит, Исполнительный Директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки в компании Jones Lang LaSalle Hotels, отмечает: «Последнее исследование HISS показывает, что инвесторы становятся более осторожными,  в результате чего доля «пассивных инвесторов» (т.н. «hold sentiment») увеличилась с декабря 2007 года на 8,5%. Доля «инвесторов-покупателей» («buy sentiment») остается стабильной, вместе с тем неудивительно, что доля инвесторов, желающих продать (sell) либо построить (build), значительно снизилась - на 4,4% и 9%, соответственно. Таким образом, наиболее распространенным решением инвесторов стало приобретение гостиничной недвижимости, но поскольку предлагаемой на продажу недвижимости недостаточно для удовлетворения растущих аппетитов покупателей, мы ожидаем, что сложившаяся на сегодня низкая инвестиционная активность сохранится ещё некоторое время».

Большинство опрошенных инвесторов из Западной Европы все еще настороженно относятся к приобретению гостиниц на Ближнем Востоке и в регионе Центральной и Восточной Европы, видимо опасаясь непредсказуемости рынка, однако британские рынки вроде Бирмингема и Манчестера на сегодняшний день не обещают больших перспектив развития.

В сложившейся ситуации на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам доходности (yields) возросли на 2,5% и 0,4%, соответственно, что в целом отражает повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости. Показатели IRR и ставки доходности повысились на всех рынках, за исключением Лондона, где данный показатель снизился на 1%.

М.Уинн-Смит отметил: «В целом, по данным нашего исследования значительных изменений в состоянии инвестиционного рынка гостиничной недвижимости не наблюдается, и самые высокие ожидания показателей IRR по-прежнему относятся к таким ключевыми городами региона Центральной и Восточной Европы  как Загреб, Москва и Стамбул. Причиной данной ситуации может быть то, что данные рынки все еще остаются не полностью изученными для большинства инвесторов Западной Европы. С другой стороны, самые низкие показатели IRR приходятся на рынки европейских городов - Рима, Барселоны, Милана и Парижа. Ожидаемый уровень IRR во всех городах Германии составляет порядка 14%, что отражает значимость институционального капитала и растущего интереса со стороны открытых инвестиционных фондов. Кроме того, влияние глобального финансового кризиса в Германии менее ощутимо по сравнению с Великобританией. Рынками, где, по мнению инвесторов, наименее вероятен рост ставок доходности, являются Москва, Вена и Варшава».

По материалам Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle:
Jones Lang LaSalle имеет свыше 170 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Оборот компании в 2007 году составил 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании Jones Lang LaSalle составляет более 110 миллионов кв. м по всему миру.