|
2008-07-28 09:50:24
 Чтобы обеспечить максимальные возможности, инвестируя свои средства в
зарубежную недвижимость, и тем самым минимизировать риск, необходимо принимать
во внимание некоторые общие факторы. Инвестировать следует в быстроразвивающуюся
страну или местность. План территориальной застройки должен быть рассчитан
минимум на пять лет, чтобы гарантировать достаточное количество инвесторов.
Общий объем строительства не должен быть чрезмерным, чтобы можно было избежать
перенасыщения рынка и сократить время освоения территории, а также обеспечить
рост цен и объема продаж.
Экономика и политика
Следует также учитывать экономическую ситуацию,
потому что страна или регион, сильно зависимые от туризма, будут готовы
вкладывать больше средств в инфраструктуру местности, тем самым способствуя
строительству и притоку туристов. Обратной стороной может быть слишком большое
количество согласований строительной документации. Важна стабильность в
стране и регионе. Стабильная и предсказуемая политическая обстановка приводит к
последовательной экономической политике и поддержке инвестиций и даже к созданию
режима особого благоприятствования для поощрения зарубежных инвестиций через
льготное налогообложение. Постоянно меняющаяся политическая обстановка в лучшем
случае вызовет дестабилизацию рынка недвижимости вследствие неопределенной
ситуации с экономической поддержкой, а в худшем случае — общественные
волнения.
Природные факторы
Нет необходимости говорить о том, что если вы
вкладываете деньги в летний дом, чтобы проводить там время в период отпусков,
нужно искать страну с теплым и солнечным климатом. Если же вы хотите иметь базу
для занятия горнолыжным спортом, тогда выбор следует делать в пользу той страны
и той местности, где дольше всего лежит снег. Не забывайте об инвестициях в
деловых целях. В настоящее время в мире есть быстроразвивающиеся регионы,
чрезвычайно привлекательные для бизнеса. Например, бизнесменам будет выгодно
перевести свои промышленные предприятия в некоторые страны и регионы с более
низкой стоимостью рабочей силы и т. д. В этих регионах хорошую отдачу могут
принести стратегии приобретения и удержания недвижимости.
Логистика
Чтобы местность была привлекательной, она должна быть
легкодоступной! Ищите новые бюджетные авиалинии, чтобы сэкономить на перелете;
желательно, чтобы недвижимость была расположена не очень далеко от аэропорта, в
районе с хорошей дорожной инфраструктурой. Эта стратегия предполагает покупку
объекта незавершенного строительства, то есть участка земли, на котором еще не
начато строительство, либо строящегося объекта с целью его последующей
перепродажи. В действительности это не покупка недвижимости в чистом виде,
поскольку строительство объекта не завершено, а купля-продажа опциона на
приобретение недвижимости. Ключевой фактор здесь — это время, которое
необходимо для выявления инвестиционных возможностей и для конечного успеха
стратегии инвестирования.
Краткосрочная инвестиционная стратегия
Основная возможность
Возможность приобретения недвижимости по низкой
начальной цене или по крайне низкой начальной цене, если это новый рынок, до
того как рыночные механизмы приведут к существенному росту капитализации данного
объекта недвижимости. Затем, когда вырастет спрос, нужно продать опцион,
воспользовавшись обычным для экономики механизмом соотношения спроса и
предложения, который означает, что цена растет по мере того, как увеличивается
число желающих приобрести недвижимость. Обычно краткосрочная инвестиционная
стратегия занимает от 18 до 24 месяцев, хотя это зависит от таких факторов, как
стадия строительства, темпы строительства в данной стране и т. д.
Уровень сложности
Данная стратегия привлекательна для инвестора в силу ее
простоты и небольшой начальной суммы капиталовложений, обычно от 10 до 20% от
стоимости объекта, не считая расходов на юридическое оформление. Быстрая
окупаемость позволяет инвестору сравнительно быстро вернуть вложенные деньги для
последующих инвестиций в другие строящиеся объекты. Кроме того, у инвестора не
остается долговременного долга, который необходимо обслуживать, например, выплат
по ипотечному кредиту.
Основные риски
Важным, а значит и наиболее рискованным фактором успеха
данной стратегии является продажа объекта недвижимости до его завершения, иначе
инвестор будет вынужден оформлять покупку по всем правилам со всеми вытекающими
отсюда юридическими и финансовыми последствиями. Инвестор должен ясно
представлять себе механизмы перепродажи опциона. Это можно осуществить либо
частным путем с помощью имеющейся базы данных возможных покупателей, посредством
размещения частной рекламы, через интернет или более коммерческими способами—
через агентов недвижимости, соответствующие порталы недвижимости в интернете и
т. д.
Доходность
Этот вид инвестиций представляет собой спекуляцию на росте
капитализации объекта недвижимости, а потому прибыль колеблется в зависимости от
популярности страны, местности и даже конкретного девелоперского проекта.
Хорошие инвестиции в недвижимость той страны, в которой средние ежегодные темпы
роста цен составляют 10%, могут обеспечить ее владельцу доходность, превышающую
50%.
Пожалуйста, изучите приведенный ниже пример:
Вложения делаются в
объект незавершенного строительства с конечной стоимостью 150 000
евро.
Требуется задаток в размере 30 000 евро, а предполагаемые расходы на
юридическое оформление составят 500 евро.
Завершение строительства ожидается
через 24 месяца.
Годовые темпы роста цен в данной местности составляют 10
%.
Первоначальные инвестиции составят (30 000 евро + 500 евро) = 30 500
евро.
Если опцион будет продан через 18 месяцев (т. е. до фактического
завершения строительства), цена составит (150 000 евро + 10 % годового прироста)
= 173 250 евро.
Таким образом, валовая прибыль составит (173 250 евро — 150
000 евро) = 23 250 евро.
Валовая доходность составит 23 250 евро/30 500 евро
= 76%.
Финансирование
Поскольку объект недвижимости находится на стадии
незавершенного строительства, его нельзя официально зарегистрировать. Ему еще
необходимо пройти процедуру получения всех необходимых согласований, разрешений
и лицензий. По этой причине данный объект не принимается кредитными
организациями в качестве залога и под него нельзя получить ипотечный
кредит.
Среднесрочная инвестиционная стратегия
Эта стратегия включает в себя либо приобретение объекта незавершенного
строительства, либо перепродажу недвижимости, при которой оформляется сделка
купли-продажи и недвижимость удерживается в течение 2–5 лет (хотя бывает и
дольше), а затем окончательно продается. В течение этого времени объект
недвижимости сдается либо в долгосрочную аренду, либо только на летний сезон с
целью получения дохода. При рассмотрении данной стратегии важно четко
представлять себе главную цель инвестиций— создание дохода или прирост капитала—
и соответствующим образом строить свою инвестиционную стратегию.
Хотя такая
возможность не исключается, чрезвычайно трудно добиться высокой доходности — как
в случае получения рентного дохода, так и в случае приращения капитала. Скорее
всего, доходность будет средней или ниже средней. Обычно инвесторы стремятся
прирастить капитал и используют любой рентный доход для компенсации расходов на
финансирование сделки и содержание объекта недвижимости.
Избегайте
импульсивных покупок, поскольку это прямой путь к долгосрочным инвестициям,
требующим тщательного анализа доходности. К тому же важно, чтобы инвестор мог
себе позволить подобные инвестиции, поскольку они недешевы.
Тут недвижимость квартиры представлены по самым доступным ценам! Вы сможете подобрать квартиру или дом по всем требованиям. Ресурс содержит предложения для любого клиента.
|
