2008-08-01 16:19:13
Инвестиции в курортную недвижимость за рубежом давно уже не являются для
состоятельных украинцев дорогостоящей экзотикой. Апартаменты и виллы в Египте,
Турции, Болгарии и других странах активно приобретают не только для отдыха, но и
с расчетом на рост стоимости и сдачи в аренду. Но есть и свои минусы, среди
которых дорогостоящие авиаперелеты, а также особенности налогообложения в той
или иной стране.
За и против
«Основная цель большинства украинцев, приобретающих недвижимость за рубежом -
сохранение и приумножение капитала. По сути это альтернатива украинскому рынку
недвижимости, - говорит Мария Кравец, руководитель консалтинговой компании
«Афенида». - Вторая цель - это отдых: на несколько месяцев, на выходные, на
пару недель - у кого какая ситуация и возможности». Эксперты отмечают, что после
стабилизации цен, отечественное жилье уже не рассматриваются частными
инвесторами как доходный инструмент. Совсем иное дело - недвижимость в
развивающихся странах. Так, стоимость одного квадратного метра в некоторых
виллах Шарм-Эль-Шейха (Египет) выросла за прошлый год на 40%. Это связано с тем,
что экономика Египта активно развивается, особенно это касается туристической
отрасли, а, следовательно, дорожает и недвижимость в курортной зоне. Ну а сдача
такого жилья в аренду принесет еще 10-12% годовых дополнительно. Еще один
неплохой бонус - возможность в любое время года провести несколько недель на
солнечном побережье с благоприятной экологией и без мучительного поиска
подходящего отеля.
Не менее интересна курортная недвижимость европейских стран. Побережье
Испании, Французская Ривьера или Греция отлично подходят как для отдыха, так и
для сохранения капитала от мировых инфляционных процессов. Преимущества
европейских стран - более высокая надежность инвестиций и стабильная экономика.
Но рассчитывать на такой доход, как при вложениях в развивающиеся страны, здесь
не приходится, особенно если для инвестирования выбраны страны Западной Европы с
высоким уровнем жизни - Франция, Испания, Великобритания и т.п. Зато обладатели
недвижимости в Европе могут рассчитывать на упрощенную процедуру получения визы.
Например, недвижимость в Испании, дает возможность ее владельцу получить
шенгенскую мультивизу. Такое правило действует не везде. Собственники вилл в
Швейцарии, например, могут находиться в пределах данной страны всего 6 месяцев в
году (2 раза по три месяца).
Основным недостатком вложений в зарубежную недвижимость эксперты считают
удаленность объектов инвестирования, и, соответственно, невозможность постоянно
их контролировать. В связи с этим для эффективного управления такой
недвижимостью необходимы администратор, который будет заниматься поиском
арендаторов, ухаживать за прилегающей территорией (если речь идет о вилле) и
взимать арендную плату. Часто навещать объект инвестирования обойдется недешево,
поскольку это практически всегда сопряжено с авиаперелетами. Второй недостаток -
особенности налогообложения той или иной страны. В большинстве случаев это
подоходный налог, который платить предприниматель при сдаче недвижимости в
аренду. Например, во Франции такой налог составляет 25% прибыли. В Египте
придется заплатить 5% стоимости объекта при продаже недвижимости. Также стоит
быть готовым к тому, что серьезную часть дохода от аренды придется потратить на
коммунальные услуги.
Механизм сделки
Инвестиции в зарубежную недвижимость характеризуются достаточно
продолжительной процедурой оформления сделки и прав собственности. Весь процесс
может занять от одного до трех месяцев. В отдельных странах Европы недвижимость
могут приобретать лишь граждане Евросоюза. Поэтому покупателю придется
зарегистрироваться в качестве юридического лица. Кроме того, в каждой стране
действуют свои правила заключения сделок и своя система налогообложения.
Например, в Болгарии покупателю придется оплатить нотариальные расходы, а также
оформление права собственности. Общая сумма расходов составит около 3% стоимости
недвижимости. Есть и более яркие примеры. Риэлторы рассказывают, что при
покупке жилья в Хорватии и Венгрии, дополнительные расходы могут составить до
7-8% его стоимости.
Выбор объекта для инвестирования можно осуществлять как самостоятельно, так и
воспользовавшись помощью специализированных агентств - как отечественных, так и
зарубежных. Преимущество отечественных агентств, занимающихся зарубежной
недвижимостью в том, что в их базе можно встретить недвижимость, которая
удовлетворяет запросам отечественных инвесторов. Основные требования - высокая
ликвидность (возможность реализовать объект в короткие сроки по текущей рыночной
цене) и возможность получения дохода от сдачи в аренду. При этом важно самому
удостовериться в качестве объекта и его инфраструктуры, поскольку фотографии и
описание может не совпадать с реальной картиной.
Популярные направления и цена вопроса
По словам, Марии Кравец, наибольшей популярностью среди украинцев пользуются
Испания, Хорватия и Египет. Также довольно высок спрос на недвижимость в Турции
и Болгарии. В последние годы именно Болгария среди всех европейских стран
отметилась одним из максимальных показателей роста стоимости жилья. Эксперты
связывают это с вступлением страны в Евросоюз. Согласно прогнозам, рост цен
будет наблюдаться и дальше: по итогам 2008 года недвижимость в Софии подорожает
на 30-35%, в других регионах страны - на 20-25%. На сегодняшний день 1 кв. метр
курортной недвижимости стоит в среднем 1100 - 1200 евро. Речь идет об
апартаментах и виллах в районе Солнечного берега. Однако многие считают, что
здесь рынок уже достаточно перегрет и гораздо более привлекательна с точки
зрения инвестиций недвижимость в Каварне и других развивающихся курортных
городках. Наибольший доход приносят апартаменты в небольших комплексах с хорошей
инфраструктурой, которая включает в себя бассейн, теннисные корты, ресторан и
т.п.
Турецкие курорты традиционно пользуются большой популярностью среди наших
соотечественников и отличаются хорошим соотношением цены и предлагаемого
сервиса. Поэтому виллы и апартаменты в Алании, Анталии, Кемере и других курортах
пользуются большой популярностью у инвесторов. Местные управляющие компании
готовы взять на себя все заботы по поиску арендаторов и управлению
недвижимостью. При этом прямой доход инвестора составит примерно 8% годовых.
Цифра невелика, но нужно учитывать, что такая недвижимость еще и стабильно росла
в цене на протяжении последних нескольких лет. Стоят 3-комнатные апартаменты в
новых комплексах престижных курортных районов от 120 тыс. евро. В эту цену
входит оснащение, которое включает в себя внутреннюю отделку современную
сантехнику и мебель. Стоимость небольших вилл и таунхаусов стартует от 200 тыс.
евро. Наиболее дорогая недвижимость расположена на берегах Эгейского моря.
Здесь, по оценкам экспертов, рынок уже достаточно перегрет, поэтому для
инвестиций более интересны небольшие благоустроенные комплексы в Алании. Этот
регион активно развивается, и именно здесь планируется наибольший рост цен на
недвижимость.
Последнее время украинцы также активно инвестируют в недвижимость Египта, в
частности, в Хургаде и Шарм Эль Шейхе. Интерес инвесторов эксперт объясняет
стабильным ростом стоимости такой недвижимости, а также активным развитием
курортов на побережье Красного моря. Если в европейская недвижимость не
позволяет получить высокий доход, то здесь ожидается максимальный рост цен в
ближайшие годы. К примеру, в Хургаде 1 кв. метр в строящихся объектов стартует с
отметки $800. Таким образом, апартаменты площадью 50-70 кв. м все еще можно
приобрести за $40-50 тыс. Популярностью пользуются виллы, расположенные на
территории престижных отелей. Такая недвижимость стоит от $80 тыс., при этом
администрация отеля берет на себя все заботы по сдаче виллы в аренду на период,
обеспечиваю ее владельцу стабильную ренту.
Ипотека
Несмотря на то, что цены на некоторые виды зарубежной недвижимости
сравнительно невысокие по рыночным меркам, свободные $50 - 120 тыс. есть далеко
не у каждого украинца. В данном случае у инвестора есть два варианта -
воспользоваться ипотечными программами в банках той страны, где приобретается
недвижимость или же обратиться за кредитом в отечественные банки. Оптимальный
выбор зависит от размера процентной ставки, оптимальной валюты кредита и
удобства погашения. Например, если заемщик планирует погашать кредит за счет
арендной платы, логичнее было бы оформить ипотеку именно в той валюте, в которой
будут рассчитываться арендаторы. На сегодняшний день ипотечные кредиты для
иностранцев предлагают банки практически во всех странах Европы, а с недавних
пор эта услуга стала доступна и при покупке недвижимости в Турции. При этом
ставки по ипотеке существенно ниже тех, которые предлагают отечественные
банкиры. В среднем ставка по ипотечному кредиту составляет примерно 7-8%
годовых. Для оформления ипотеки за рубежом потребуется загранпаспорт, заверенный
местным нотариусом, справка о доходах, при необходимости справка об уплате
налогов за последний год, а также справка о долгах и непогашенных кредитах. В
зависимости от выбранной страны и банка могут также потребоваться дополнительные
документы. Альтернативой зарубежной ипотеке может стать заем в отечественных
банках, которые охотно кредитуют инвестиционные сделки за рубежом. Источник: http://realty.rbc.ua/
|