Маркетинг зарубежной недвижимости на примере Испании

Как правило, недвижимость за рубежом является вторым или третьим объектом собственности. Сложно представить себе человека, у которого нет у себя на родине никакой недвижимости, и который при этом приобретает недвижимость за рубежом. В основном потенциальные покупатели зарубежной недвижимости уже имеют у себя на родине как минимум квартиру, а зачастую весьма престижные апартаменты премиум-класса (в некоторых случаях загородный дом). То есть зарубежная недвижимость изначально приобретается не как основное жилье, хотя в последующем может стать таковым.

Недвижимость в Испании. Основные мотивы покупки

В первую очередь, покупка недвижимости за рубежом дает возможность проведения отпуска, отдыха или оздоровления в выбранном зарубежном регионе. Испанский климат привлекает не только украинцев. Англичане начали приобретать недвижимость в Испании еще в 60-е годы прошлого столетия. В основном их прельщает мягкий климат зимой со средней температурой 10-12 градусов тепла и не слишком жаркий весеннее-осенний период. Очень многих людей привлекает недвижимость с точки зрения отдыха в других европейских странах, к примеру на юге Франции, но все-таки существенно большее количество людей делает выбор в пользу Испании, опять же, из-за устойчивого климата.

Впечатления повидавшего мир русского туриста, пожалуй, лучше всего могут охарактеризовать то, о чем не скажут сухие цифры средней температуры и среднемесячного количества осадков.

«Прежде я отдыхал несколько раз на Майорке и был просто влюблён в этот остров и островитян. Да и как было не влюбиться, если все здесь: солнце, море, растительность и люди так напоминали родные кавказские места, где я родился и вырос, только все это было в несколько раз лучше: и солнце жарче, и море чище, и люди добрее. О море хочется сказать отдельно: ничего лучшего я не встречал и, кажется, встретить уже не удастся. Ни родное Каспийское море с его ракушечными берегами, ни Черное море в районе Одессы с плавающими медузами и берегами из камней, ни холодная и серая вода Атлантического океана в районе Атлантик-Сити, ни теплая бирюзовая вода с медузами Атлантического океана в районе Майами с ним не сравнимы. Средиземное море на Майорке было необычайной красоты и необычайной чистоты: пляжи из мелкого белого песка, а теплая, ласковая вода кристально чиста. В отличие от Америки, на Майорке в многочисленных магазинчиках на берегу продаётся масса надувных матрасов на любой вкус и цвет, а в море вас не подстерегает никакая опасность. Помню, как в последний день отдыха в Майами я проснулся пораньше утром и пошел на море, туда, где мы купались в течение всего нашего отпуска, чтобы снять океан на память на видеокамеру. Пришел и начал снимать, как вдруг увидел пожилого кубинца, стоящего на берегу, который с испугом на лице показывал пальцем в сторону океана. Я посмотрел и увидел огромную акулу, которая медленно кружила как раз на том месте, где мы плавали всю последнюю неделю. Акула покружила и уплыла. Затем снова вернулась. И снова уплыла. И снова вернулась. Это продолжалось довольно долго, и все это я снял на камеру и храню видеозапись по сей день. Теоретически акулы могут заплыть и в Средиземное море и, возможно, заплывают, но мне не известен ни один случай нападения там акул на людей, чего нельзя сказать об Америке».

Еще одним фактором, существенно влияющим на принятие решения в пользу приобретения недвижимости в Испании, является очень лояльное отношение к иностранцам, владельцам недвижимости, как на уровне законодательства, так и на уровне человеческих отношений. Причем эти отношения втягивают и иностранцев, постоянно живущих в Испании.

Андрей, впервые посетивший Коста Бланку, пишет о своих впечатлениях от общения с иностранцами в Испании: «Гуляя по променаде мы познакомились с немолодыми англичанами. Они оказались очень общительными и очень милыми собеседниками! Они купили себе здесь в 18 километрах от моря небольшой дом и теперь постоянно живут в Испании. Мы рассказывали друг другу наперебой о наших впечатлениях, обо всем, что видели, где бывали, и вообще обо всем, что приходило на ум. А они рассказывали нам о том, как в Испании можно совершенно бесплатно, но совершенно законно ездить на автобусах, и как дешево и вкусно можно поесть в китайском ресторане: «Вы представляете: в этом китайском ресторане нам подали огромного размера и очень вкусный ковбойский стэйк (а я всю жизнь работал мясником и в мясе разбираюсь!), полбутылки красного хорошего вина, салаты, мороженое, чай, и за все это я заплатил всего пять евро и двадцать пять центов!».

Среди других факторов, влияющих на принятие решения о приобретении недвижимости в Испании:

•   надежное долгосрочное вложение финансовых ресурсов. Банковский депозит приносит 7-8% годовых в краткосрочной перспективе, а зарубежная недвижимость в долгосрочной перспективе –до 40% годовых. За последние десять лет цены на недвижимость в Испании выросли в среднем на 400%;

•   создание «запасного аэродрома» на случай форс-мажорных или непредвиденных жизненных обстоятельств;

•   место для проживания детей на период обучения за рубежом.

Исходя из мотивов покупки, можно сказать следующее: потенциальный покупатель зарубежной недвижимости – это в подавляющем большинстве случаев семейный человек, достаточно обеспеченный, собственник или совладелец бизнеса или же топ-менеджер.

Политические и экономические факторы спроса на зарубежную недвижимость

В любой стране политическая и экономическая нестабильность отрицательно сказывается на местном рынке недвижимости. Есть три основные силы на рынке недвижимости: стратегические инвесторы, спекулянты, конечные потребители. Стратегические вложения в недвижимость носят долгосрочный характер. Маловероятно, что стратегического инвестора остановят временные колебания. Возможны некоторые изменения приоритетов, но вряд ли такой инвестор уйдет из страны из-за временной нестабильности. А вот с точки зрения инвестора-спекулянта, желающего выгодно инвестировать средства в недвижимость, периоды нестабильности очень интересны, именно в такие периоды, когда начинается спад, можно выгодно приобрести недвижимость со спекулятивной целью

перепродажи ее через несколько лет в период подъема. Есть еще и третья сила на рынке недвижимости – конечный потребитель. С точки зрения конечного потребителя, приобретающего недвижимость для собственных нужд, основной фактор – доступность инструментариев, позволяющих совершать выгодную покупку. Недорогой и долгосрочный кредит, простая процедура оформления. При этом, безусловно, если на рынке идет подъем, то конечный потребитель будет активизироваться, а в случае спада – выжидать.

На данном этапе испанский рынок недвижимости может быть интересен всем трем категориям. Конечным потребителям с точки зрения доступности и простоты оформления ипотечного кредита, спекулянтам с точки зрения возможности очень широкого торга на рынке вторичной недвижимости, а тем, кто мыслит стратегически, достаточно сказать, что свободной земли в прибрежной зоне Испании уже нет. Это говорит о многом.

Рыночные механизмы на рынке недвижимости Испании. Защита собственника

На этот вопрос лучше всего ответит профессиональный адвокат в сфере испанской недвижимости, обслуживающий клиентов испанской компании «Коста Эсперанса Консалтинг».

Мигель Касес Пайярес живет в Барселоне. У него свой бизнес – адвокатская контора Cases Advocats, расположенная рядом с одной из центральных улиц Avinguda Diagonal. Семь лет назад у него появился и первый русский клиент: именно его фирме Cases Advocats российско-испанская компания Costa Esperanza доверила представлять свои интересы на иберийской земле – сделки с недвижимостью и землей, открытие бизнеса, инвестиции, словом все, что интересует предприимчивых россиян в Испании.

– Испания достаточно уникальная страна в плане оборота недвижимости, – говорит Мигель Касес Пайярес, – 80% всего рынка недвижимости находится в частном владении, и лишь 20% приходится на аренду. Поэтому работает механизм защиты собственника, в том числе и иностранного, ведь граждане практически всех европейских стран имеют в Испании свою собственность. Наша система защиты собственника более действенна, чем во Франции или Италии. Чтобы купить недвижимость, нужно сделать ряд шагов. Этим обычно занимаются адвокатские фирмы. Сначала проверяется, числится ли какая-нибудь задолженность за этой недвижимостью в регистре собственника и в местной администрации.

При этом, если сравнивать Украину и любую европейскую страну в плане собственности на объекты жилой недвижимости, то кардинальное различие состоит в том, что в Украине большая часть жилой недвижимости досталась владельцам не по рыночным механизмам, а в результате приватизации жилья, полученного в пользование от государства в советский период истории. То есть механизм «купли-продажи» отсутствовал. Также как и отсутствовали предпосылки для купли-продажи, поскольку, с одной стороны, у людей не было источника денежных поступлений для совершения столь масштабных сделок, а с другой стороны, отсутствовал инструментарий – ипотечное кредитование, залог и т.п. В связи с этим сама суть рынка недвижимости оказалась несколько деформирована, поскольку владельцы не инвестировали собственные финансовые средства. С другой стороны, жилая недвижимость – единственный актив подавляющей части граждан нашего общества. Есть еще третий аспект, оказывающий до сих пор сильнейшее влияние не только на рынок недвижимости в Украине, но и в целом на понятие «рынок» - затратная форма формирования цены при которой цена определяется как цена = затраты + рентабельность (см. таблицу).