Оригинальные способы кредитования ипотеки за рубежом

Европейский рынок недвижимости богат на разнообразные схемы покупки и инвестирования в недвижимость... 

  В большинстве стран широко развита система ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в Украине. Кроме того, при покупке жилья на первичном рынке покупатель почти всегда имеет возможность рассрочки. Но помимо этих широко используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные

Схема возвратного лизинга, или lease-back, является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады. По данной схеме покупатель приобретает жилье и сразу после покупки передает ее под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцом выступает компания-девелопер.

"Вы покупаете недвижимость и передаете ее в управление той же фирме, у которой купили. Вы подписываете с ней договор аренды / управления, по нему вам гарантируется определенный доход в год, а также сохраняется право использовать эту недвижимость в своих целях определенное количество недель в году", - рассказывает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Что это дает покупателю? Во-первых, в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером человек вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья.

Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может либо пользоваться жильем сам, либо начать получать доход от сдачи в аренду. Если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это способ инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.

По словам управляющего директора компании Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность - 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости.

"Так, в США средняя доходность - 6%, а сроки не простираются далее 10-11 лет; во Франции весьма распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет", - говорит он. Подобные схемы используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Через такую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест. 

Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью.

В принципе, как говорят эксперты, почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка. "К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему.

Компания гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на покупку квартиры или апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году", - рассказывает Игорь Индриксонс.

Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Суть ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче недвижимости в аренду туристам.

"За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой (домом).

Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет девять лет, но может быть продлен и до 20", - рассказывает руководитель направления Distant Property Management (DPM) холдинга <Миэль> Наталья Завалишина.

Это интересно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов. Неудивительно, что в последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.
Почти своя квартира за рубежом

Покупка жилья обычно предполагает, что мы приобретаем целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнего времени у россиян появилась возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема называется fractional ownership и пока мало распространена даже на западных рынках.

Fractional ownership - это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом. Покупатель платит определенную сумму и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона.

Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантов разной площади и планировки. Так, чтобы стать совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит $200 тыс. и подписывает контракт с оператором на 48 лет. С этого момента он получает право пользования квартирой на 35 дней в году.

Остальное время эти объекты сдаются Marriot как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не является проблемой, способной помешать воспользоваться своим правом. Просто перед тем, как ехать в Лондон, человеку нужно позвонить в Marriot и предупредить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ждать машина.

Если случайно все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере. В пределах оговоренных 35 дней он может предоставить свое право пользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон. Если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в договоре, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки - цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).

Все квартиры в доме, естественно, полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне. Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, человек получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь он при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Правда, есть еще и годовая плата - $5 тыс.

Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которым часто приходится бывать здесь в командировках. "Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая в отеле, человек часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то удобно.

И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно, - рассуждает председатель совета директоров Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. - По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Везде покупать по квартире? Выйдет слишком дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах".

Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы можете их сдать на те же 35 дней и получить 50% полученной за это время прибыли.

Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье.