Жилье в Германии: Берлин или Кельн? Новые возможности европейской жизни для граждан Украины.

В силу исторических, географических, климатических и целого ряда других причин, рынок недвижимости Германии сформировался довольно неоднородным и разнообразным по своим ценовым и типовым предложениям. Постараемся рассмотреть причины и последствия этой разнородности, выявить основные тенденции, а также обозначить «подводные камни» и «бонусы», которые поджидают украинских граждан, решивших доверить свой капитал немецкой стабильности и надежности.

  Германия, площадь которой составляет 357 022 кв. м с проживающими на ней (по данным на конец 2007 года) 82 млн 244 тыс. человек, разделена на 16 частично независимых федеральных земель. В каждом отдельно взятом регионе динамику цен на недвижимость задают центральные города, самые крупные из которых Берлин, Кельн, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Франкфурт. Таким образом, рынок Германии представляет собой децентрализованную совокупность рынков отдельных земель, что, по мнению экспертов, делает его более устойчивым к различным кризисам, которые могут разразиться в разных частях страны. Это выгодно отличает Германию от той же Украины, где рост цен на жилье зависит от столичного рынка недвижимости, и снижение (или взлет) их в крупных городах влечет за собой соответствующие изменения в регионах.

Западно-восточные перспективы

Географическое расположение жилья является одним из основных факторов в установлении его цены. В Западной Германии рынок недвижимости уже давно сформировался. Естественный рост цен составляет, по данным различных респондентов, от 2 до 4% в год. Именно западные германские земли, в первую очередь земля Nordrhein Westfalen (Северный Рейн-Вестфалия) являются, пожалуй, наиболее привлекательными для инвестиций, и в первую очередь для покупки жилья. Здесь уже имеют свои резиденции граждане многих стран Евросоюза, и в последнее время рынок жилья крупных городов этой земли (Кельна, Дюссельдорфа, Эссена и других) стал особо привлекателен для граждан России, которые скупают жилье здесь буквально многоквартирными домами.

В восточных землях Германии пустуют целые районы, так как дома не отвечают современным стандартам строительства. Директор украинского представительства агентства «Берлога» Татьяна Кришталь объясняет это активным оттоком коренного населения из Восточной Германии: люди уезжают в другие города и страны, где могут найти более высокооплачиваемую работу. Немцы предпочитают приобретать новое, пусть и более дорогое жилье на западе, чем дешевое на востоке. Главное — чтобы оно соответствовало современным требованиям к обустройству и оборудованию дома, которые обеспечивают экономию на воде, электроэнергии, отоплении. А это волнует немцев не меньше, чем победа «Баварии» в Лиге чемпионов, ведь бережное отношение к ресурсам поощряется на государственном уровне путем снижения налога на недвижимость.
Многие эксперты в той или иной форме говорят о том, что процветающие западногерманские федеральные земли и восточная земля Бранденбург представляют собой два полюса немецкого рынка недвижимости, разительно отличающихся друг от друга по развитию, ценам и уровню жизни.

По мнению независимого эксперта по недвижимости в Германии Вадима Ильяева, сейчас ситуация на рынке недвижимости в Германии, по сравнению с другими европейскими странами, является уникальной: дома и квартиры, находящиеся в приличном состоянии, остаются недооцененными. Они имеют хороший потенциал роста стоимости, который уже наметился, в основном за счет увеличенного спроса из-за рубежа. И этот спрос не случаен: на сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в Германии в среднем в 1,5-3 раза ниже, чем в больших городах Украины и России.

Германия была и остается одной из самых надежных и экономически стабильных стран Европы, покупка недвижимости в которых позволит не только сохранить, но и приумножить свои сбережения. А взвешенный выбор лучше всего сделать при поддержке грамотных и надежных риелторов, которые подбирают недвижимость в максимальном соответствии требованиям клиента, помогая ему оценить все плюсы и минусы различных предложений.

Для себя или как возможность заработка?

В качестве еще одного важного направления инвестиций наши эксперты выделили вложение капитала с целью получения прибыли от аренды. Итак, на что может рассчитывать владелец недвижимой собственности в Германии при сдаче ее в аренду?

Сразу оговоримся: немцы предпочитают снимать, а не покупать квартиры и дома. Всего немногим более 40% немецких граждан владеют собственным жильем, в отличие от многих западноевропейских граждан. Так, по данным Евростата, в Испании этот показатель составляет 81%, в Ирландии — 78%, в Великобритании — 69%... Возможно, демографические сдвиги, кредитная политика, низкие ипотечные ставки изменят ситуацию, но пока Германия остается где-то в конце этого списка.

Особенно популярно (как среди квартиросъемщиков, так и покупателей) жилье в крупных городских центрах, таких как Кельн, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт. На рынке есть много предложений объектов с уже заключенным договором аренды. Недвижимость приносит владельцу от 6 до 12% годовых только за счет аренды, а если учесть рост цен на недвижимость, то вложение получится очень выгодным даже по сравнению с депозитом в швейцарском банке. В данном случае метраж и количество комнат не имеет значения, важна только рентабельность. Если сравнивать с сельскими домами, то иностранцами намного охотнее скупаются квартиры в городе: они дешевле в содержании, да и цены на них растут быстрее. Средняя ставка арендной платы в Берлине составляет 6 евро за кв. м, в новых домах — до 14 евро за кв. м.

Правом сдать свою недвижимость в аренду обладает любой владелец, в том числе и иностранные собственники. Кстати, в этом может помочь риелторская фирма, через которую недвижимость была приобретена. По словам Вадима Ильяева, на данный момент немецкая недвижимость достаточно популярна у российских граждан. Чаще всего ими приобретаются отдельные квартиры, но постепенно начинает расти интерес и к отелям, а также флагманам рынка недвижимости — многоквартирным домам. По словам эксперта, подавляющее большинство квартир отдают в управление компаниям с условием сдачи их в аренду и получения прибыли. Управление подразумевает полный спектр услуг по функционированию жилья, включая устранение технических проблем и всевозможных расчетов с жильцами. Конечно, содержание недвижимости оплачивается отдельно. За управление многоквартирными или просто большими объектами взимается от 6 до 8% арендной платы. Управление одной квартиры в среднем обойдется собственнику в 40-50 евро в месяц, в зависимости от размеров квартиры и величины прибыли.

Коммунальные платежи напрямую зависят от того, насколько современным оборудованием оснащено жилье (есть ли в доме лифт, централизованная подача горячей воды и пр.), а также размеров участка, на котором стоит дом, и площади самой квартиры. Потребление тепла и воды измеряется счетчиками, и в конце года владелец получает расчет (при перерасходе он должен доплатить, а при малом использовании ЖЭК возвращает сумму владельцу).

Интересует недвижимость Мюнхене, либо недвижимость в Баварии? Купить жилье в Германии можно на www.ja-realestate.ru. Огромный выбор вариантов и самые доступные цены! Каждый сможет для себя найти подходящий вариант!