Как выбрать хорошего адвоката?

Многие гостиничные объекты современного Санкт-Петербурга были построены в советский, а некоторые еще в дореволюционный период. Из старых гостиниц в городе ныне сохранились Grand Hotel Europe (бывшая «Европейская»), «Октябрьская» (ранее называлась «Большая Северная») и гостиница «Астория» на Исаакиевской площади. Накануне Октябрьской революции в Петербурге было 120 гостиниц, по 251 адресу находились меблированные комнаты.

В годы Гражданской войны гостиничное хозяйство города пришло в упадок (в 1919 г. в городе существовало всего 11 ночлежных домов), но потом вновь начало развиваться, и в 1925 г. в городе насчитывалось уже 7 гостиниц и 6 домов ночлега. В 1929 г. была построена первая советская гостиница «Приморская». В 1940 г. в Ленинграде было порядка 10 гостиниц, а также Дом крестьянина. В годы Великой Отечественной войны гостиницы использовались в основном как госпитали, стационары или были заняты различными учреждениями, оставшимися в осажденном городе. В послевоенный период гостиничный фонд Петербурга развивался в основном за счёт переоборудования общежитий (например, гостиницы «Турист», «Спутник», «Заневская»). В начале 1960-х гг. по типовым проектам были построены гостиницы «Киевская», «Заря», «Выборгская», «Ладога», по индивидуальным проектам - «Россия», «Советская», «Ленинград», «Москва». Также повсеместно проводилось укрупнение гостиниц, и отели «Заря», «Заневская», «Московская», «Северная» стали филиалами других гостиниц.

К Олимпийским играм 1980 г. в Ленинграде было построено 6 новых гостиниц, для строительства части из которых привлекались иностранные фирмы. Шведские строители построили крупнейшую в Ленинграде гостиницу «Прибалтийская» на 2400 мест, финские - «Пулковскую». В 1990 г. в Ленинграде насчитывалось в общей сложности около 70 гостиниц, включая гостиницы при рынках. Гостиничный фонд города включал в себя около 30 тыс. мест. Из них примерно по 9 тыс. мест находилось в ведении Управления гостиницами Исполкома Ленсовета и Государственного комитета по иностранному туризму, в состав которого входили гостиницы «Астория», «Европейская», «Ленинград», «Москва», «Карелия», «Прибалтийская», «Пулковская», мотель-кемпинг в Ольгино. Около 3 тыс. мест приходилось на гостиницы Облсовета по туризму и экскурсиям («Гавань», «Енисей», «Мир» и «Репинская» с филиалами), около тысячи мест было в распоряжении Бюро международного молодежного туризма «Спутник». Остальные места приходились на гостиницы различных министерств и ведомств. Ежегодно гостиницы в Ленинграде принимали около 3 млн. человек, каждый третий из них был иностранцем.

В настоящее время в Санкт-Петербурге работает 371 гостиница разного уровня обслуживания. Из них 10 являются 5-звездочными отелями, 27 – 4-звездочными, 103 гостиницы с уровнем сервиса 3 звезды. Больше всего гостиниц (231) предусмотрено для эконом-класса. Несмотря на большое количество отелей категории 2-3 звезды, сегодня в городе не хватает отелей именно средней ценовой категории уровня 3 звезд, что является существенным препятствием для развития туризма в Петербурге. Общее количество номеров в действующих отелях Петербурга достигает отметки в 20 тыс.

Несмотря на то, что в 2007 г. на гостиничном рынке Петербурга не появилось ни одного крупного объекта, в 2008-2009 гг. на рынок поступит рекордное количество новых объектов. Так, в первой половине этого года в Петербурге уже открылось больше гостиничных номеров, чем за период 2006-2007 гг. По информации из Knight Frank Research в первой половине 2008 г. в Петербурге открылось 5 гостиниц общей вместимостью 826 номеров, еще 18 гостиниц в сумме на 2325 номеров планируется к вводу во второй половине года. В 2009 г. запланировано открытие 16 объектов гостиничного бизнеса. В городе четко оформилась тенденция к открытию отелей в пригородах Петербурга. Так, в этом году уже открылись отели в Петродворце («Самсон», 59 номеров) и Пушкине («Потемкин», 116 номеров). В самом Петербурге в июне 2008 г. открылась самая крупная гостиница, из построенных за последние 25 лет – Sokos Hotel Olympic Garden категории 4 звезды, вместимостью 348 номеров, а на Васильевском острове в январе 2008 г. был открыт первый в России 5-звездочный SPA-отель «Holiday Club St. Petersburg» на 278 номеров, который как и Sokos Olympic Garden, будет находиться под управлением финского холдинга SOK Holding Oy.

По данным компании Colliers International, на конец июня 2008 г. заявлено 57 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции отелей на 8700 номеров. Всего в Петербурге на разных стадиях разрабатывается 172 отельных проекта на 15 тыс. номеров: 32 отеля в настоящее время строится, из которых 16 отелей категории 3 звезды (на 1710 номеров) и 4 – 4 звезды (662 номера), 66 проектов – на стадии инженерных изысканий и проектирования, для 74 проектов разрабатывают документацию. Наиболее значимые открытия, намеченные на конец 2008-начало 2009 гг. в сегменте высшей ценовой категории - отели Domina Prestige (ул. Б. Морская, 108 номеров), "Островский" (пл. Островского, 71 номер) и "Талеон Империал Отель" - вторая очередь (наб. р. Мойки, 61 номер).

Средние сроки окупаемости для отелей находятся в диапазоне 7-10 лет. Доходность зависит от объемов строительства и инвестиций, если для мини-отелей характерна окупаемость 6-8 лет, то для крупных и особо крупных проектов она может составить 10-15 лет. Ставки доходности для отелей 5 звезд составляют 10-12%, для 4 звезд - 11-13%, для 3 звезд - 15-17%. При этом стоимость строительства или реконструкции варьируются от 5 тыс. до 9 тыс. долларов за 1 кв. м для пятизвездочных отелей до 1,3 тыс. – 1,9 тыс. долларов за 1 кв. м для отелей 3 звезды.

Крупные иностранные гостиничные операторы проявляют повышенный уровень заинтересованности в петербургском рынке, который реализуется путем приобретения и реорганизации действующих гостиниц или строительства новых отелей. Сегодня по данным Colliers International в Петербурге под управлением международных операторов действует 14 гостиниц общей емкостью 4722 номера, что составляет порядка 24% от существующего предложения. В тройку лидеров входят компании Rezidor Group, Accor Group и The Rocco Forte Collection.

О своем приходе на гостиничный рынок Санкт-Петербурга заявили многие международные гостиничные сети. Так, например, британская группа InterContinental Hotels Group после открытия в 2006 г. гостиницы Crowne Plaza в Москве объявила о своих планах в течение двух лет вывести сразу два своих бренда на рынок Петербурга. Кроме Crowne Plaza St.Petersburg планы компании InterContinental Hotels Group включают открытие двух гостиниц демократической марки Holiday Inn. За счет этих трех отелей в городе станет на 968 гостиничных номеров больше.

Другой крупный игрок гостиничного рынка норвежский холдинг Wenaas уже приобрел в Петербурге несколько гостиничных проектов, среди которых гостиницы «Пулковская» и Radisson SAS Royal, а также отель «Сокос Олимпик Гарден». Wenaas Holding также приобрел одну из крупнейших гостиниц города – «Прибалтийскую». Официально стороны не афишировали условия сделки, однако независимые эксперты оценивали стоимость гостиницы в 100 млн. долларов и выше. Такую сделку вполне можно считать рекордной для гостиничного рынка Петербурга.

Большая интрига на рынке – появление в Петербурге отеля Hilton. По некоторым данным Hilton планирует привести в Северную столицу один из самых респектабельных своих брендов – Conrad Hotels, однако вполне возможно, что первой станет другая, народная марка Hilton – Scandic Hotels. Планы выхода рынок северной столицы также рассматривает испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем на 300 номеров, который построит петербургская GC Development Group. Помимо этого, на разной стадии реализации, от чертежа до строительства, находятся проекты отелей, управлять которыми готовы такие сети, как Starwood (марки Le Meridien, W, Sheraton), Hyatt, Orient Express, Kempinski, Best Western.

В последние несколько лет в Петербурге появилось несколько отелей, управляемых международными гостиничными операторами: «Новотель Санкт-Петербург» - Accor, «Мойка, 22 Kempinski» – Kempinski, «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель» - Interstate Hotels & Resorts по франшизе Mariott, гостиница «Англетер» – Rocco Forte Hotels International. Поскольку иностранные операторы приходят с несоизмеримо большими финансовыми ресурсами, потенциально низкими ожиданиями в среднесрочном финансовом результате, отлаженными технологиями операций и всемирно известными торговыми марками, подобные изменения рынка оказывают существенное влияние на всю отрасль целиком. Тем не менее, несмотря на активность западных операторов до сих пор в городе не представлены не только мировые сети гостиниц среднего уровня (3 звезды), но и ведущие мировые сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, что сдерживает приток иностранных туристов в город.

При анализе рынка гостиничных услуг Санкт-Петербурга необходимо принимать во внимание существенное отличие гостиничного рынка Москвы и Санкт-Петербурга. Цены на отели в Москве уже неоднократно признавались многими западными экспертами слишком завышенными. Так, например, по оценке журнала Travolution стоимость размещения в Москве в 2007 г. по сравнению с предыдущим годом выросла на 22% и в среднем составляет 194 фунта стерлингов, в то время как в Лондоне средняя стоимость номера составляет всего лишь 115 фунтов, в Риме – 104 фунта, а в Женеве – 109 фунтов. При этом средняя загрузка отелей в Москве ниже средней загрузки отелей в любом крупном европейском городе. Подобная ситуация весьма парадоксальна и объясняется высокой деловой активностью в столице и наличием множества офисов крупных холдингов и корпораций, способных оплачивать дорогостоящее размещение своих партнеров и/или коллег в столичных отелях. В Петербурге на сегодняшний день ситуация складывается другим образом, и тенденции развития гостиничного рынка отличаются от столичного. Среднегодовая заполняемость петербургских отелей 5 звезд составляет 65-75%, 3 и 4 звезды - в среднем 60%. Максимальная загрузка приходится на высокий сезон, а именно с мая по сентябрь, пик загрузки приходится на июнь; минимальная загрузка отелей – декабрь-февраль. При этом из-за нехватки мест в гостиницах в летнее время, по данным РСТ, не удовлетворяется порядка 40% заявок иностранных туристов. В летний период в Санкт-Петербурге от 10 до 15 тыс. квартир сдаются в краткосрочную аренду с посуточной оплатой. Предоставляемое в наем жилье фактически составляет второй номерной фонд города, если учесть, что в каждой квартире как минимум 2 спальных места. Этим можно отчасти объяснить различие в оценках объема номерного фонда города.

Вообще в Петербурге сегодня трудно найти достаточно большое здание под гостиничный проект в центре города, поэтому приходится развивать премиум сегмент. При этом почти все гостиничные проекты развиваются на южной стороне Невы, на Петроградской стороне почти никого нет. Иностранные компании хотят управлять отелями емкостью не менее 200-250 номеров, потому что только с этого объема начинает работать «экономика масштаба». Наиболее желательная сегодня структура гостиницы – это отель 3-4 звезды на 300-400 номеров с конференц-залами. Причем, чем ниже категория отеля, тем больше в нем должно быть номеров. Если отель 5-звездочный может позволить себе 150 номеров, то для выгодной экономики отеля 4 звезды нужно уже 200-250, для категории 3 звезды – 300-400 номеров.

В заключение можно сказать, что гостиничная отрасль в Санкт-Петербурге развивается, однако есть факторы, сдерживающие темпы данного развития. Остается надеяться, что в будущем подобные ограничения будут влиять все меньше и меньше, что позволит увеличиться количеству отелей, будет способствовать появлению новых гостиничных сетей и росту числа российских и зарубежных туристов и бизнесменов, посещающих наш замечательный город.

Дмитрий Иванов
Кандидат экономических наук,
консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства

При подготовке статьи использовались материалы издания Богданова И. А. “Старейшие гостиницы Петербурга”, а также данные компаний Knight Frank, GVA Sawyer и Colliers International.

http://www.prohotel.ru/